【正文】 有小院落，而不宜高塔樓。 在室內(nèi)住宅設(shè)計上，應(yīng)以老年人居住生活行為特征為依據(jù)，照顧到老年人的身體機能、心理特征、生活結(jié)構(gòu)和具體的家庭社會養(yǎng)老生活形式，并滿足以下功能： 功用性。老年人住宅要充分考慮到老年人的特殊使用需要。為了方便老年人步行或者使用輪椅出入住宅，住宅入口應(yīng)設(shè)置坡度不超過1：12度的坡道；電梯的入口凈寬最低應(yīng)在800mm以上，梯口處與建筑物的地面處于同一水平線上。要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動。要給護理人員或家人留有護理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動需要尺寸和協(xié)助老人時所需的空間。由于老年人視力減退，辨色力差，老年人在居室里工作或閱讀時的照明亮度要比一般居室的亮度高二倍左右，各室內(nèi)的光線差別要限制在最小限度內(nèi)。根據(jù)老年人視力趨弱的特點，老年人建筑室內(nèi)空間色彩應(yīng)明快、溫暖，地面不宜采用黑色或顯深色面料，透視窗口不宜用有色玻璃。老年人對噪音敏感，住宅內(nèi)一般要裝好隔音設(shè)備。 安全性。我國腦血管和心臟疾病死亡人數(shù)占所有死亡人數(shù)的前三位，在老年人中這兩種疾病死亡發(fā)生最多的地方是在廁所內(nèi)。因此老年住宅中廁所應(yīng)安裝暖氣或其他取暖設(shè)備，減少室內(nèi)與廁所間的溫差；安裝坐式便器，并加上扶手；外開式或側(cè)面推拉式門，以便于輪椅進入；安裝安全電鈴，遇緊急情況時可從外打開門等。國外的實踐證明，改建的廁所使老年人在廁所中發(fā)生死亡的情況明顯下降。老年人往往因不注意或因路面不平，絆倒而發(fā)生骨折，因此老年住宅設(shè)計中在有門的出入口，例如廁所、浴室、陽臺等處要避免留有門檻、臺階之類的不平地面，室內(nèi)標高統(tǒng)一。同時，也要注意消除不必要的突出部分，地面、樓梯，傾斜路面要使用防滑的建筑材料，如橡皮磚，這種建筑材料讓視力不好及坐輪椅的老年人使用會更有優(yōu)越性，不僅觸感好，又能防止老人滑倒摔跤。為了防止夜間發(fā)生事故，要避免電燈開關(guān)設(shè)置在暗處或不方便的地方，廁所與寢室最好能安上夜間照明燈。在緊急、危險的情況下，安裝警鈴能方便及時地或自動地發(fā)出警報，以使老人能得到幫助。 健康性。要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室內(nèi)的時間長，所以特別要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人做室外的活動。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。不宜用易碎、易燃、化纖及散發(fā)有毒氣味的裝修材料。 隱私性。老年人害怕孤單是一個普遍的現(xiàn)象。在不斷創(chuàng)造機會加強社會交往之外，還應(yīng)充分注意老年人生活的隱私。二代居的模式就是既保留了老年人的獨立居住部分，同時又加強了和年輕一代的聯(lián)系。即使到了年老高壽時，也應(yīng)當保留一個自己的空間，并適當保留更方便家人提供照顧的地方。另外一種共居的形式是鄰居型，即通過一個共同的門分為兩個相對獨立的套型，這種住宅隱私性則更能得到保證。 便于改造。老年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不多有一二十年的時間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設(shè)計應(yīng)當考慮到老人的需求，設(shè)置隱蔽設(shè)計，便于增添設(shè)備、設(shè)施等改造工程。及時為老人提供協(xié)助，延緩老人的衰老過程。 在戶外環(huán)境設(shè)計上，應(yīng)便于老年人接觸自然、參加社會交往、進行各種體育娛樂活動，使他們樂于停留其中，并感受到生活的情趣。通過對環(huán)境各方面的分析布置，創(chuàng)造一個適用、衛(wèi)生、安全、美觀的室外環(huán)境。 在老年社區(qū)，首先考慮到要彌補老年人減退和喪失的機能，住宅區(qū)的道路系統(tǒng)、交通組織應(yīng)以保護老齡人的行動為基礎(chǔ)。社區(qū)內(nèi)應(yīng)采用人車分流或部分分流的道路交通結(jié)構(gòu)，增加社區(qū)感和安全感。 要合理安排適合老年人的公共服務(wù)項目，如老年活動中心、老年大學、棋牌中心等有足夠面積的室外活動場所，保證老人戶外活動的需要；適當布置綠化、噴泉、亭子、長廊等建筑小品。在庭院或綠地的局部設(shè)立自然的屏障或遮擋視線的樹木，配以桌椅、燈具等，可為老年人提供一個具有私密、隱蔽、安全特征的用來休息、交談的安靜場所。在具體設(shè)計中，要考慮室外環(huán)境的開闊平坦。無障礙物的綠地則為老人或殘疾人行進、散步、晨練提供了場所。 最后是室外環(huán)境的衛(wèi)生性。小區(qū)應(yīng)有良好的通風、日照條件，防止噪聲和空氣污染，給老年人一個衛(wèi)生、健康的生活環(huán)境。 （2）服務(wù)方式：專業(yè)經(jīng)營、人性化服務(wù)。 老年公寓開發(fā)完畢后的經(jīng)營絕不僅僅是一般的物業(yè)管理，而是多種專業(yè)化經(jīng)營性項目(如醫(yī)療護理、學習娛樂等等)的經(jīng)營與管理，更需要體貼入微的服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量。科學合理的專業(yè)化經(jīng)營和“以老人為中心”的愛心服務(wù)，并建立信譽和知名品牌是老年公寓項目建設(shè)進入良性循環(huán)的關(guān)鍵。 國外的老年公寓發(fā)展歷史長，在服務(wù)功能上積累了豐富經(jīng)驗，大致可分為三類：自住型老年公寓。不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，只是提供一個環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)。包括所有的生活配套設(shè)施，甚至高爾夫球場，與一般的社區(qū)相似；陪助型老年公寓。向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個人生活方面的需求，與老年設(shè)施相似特護型老年公寓。除了上面兩種類型服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間，與護理院(臨終關(guān)懷院)相似。 國內(nèi)的老年公寓剛剛起步，目前多采取社區(qū)式服務(wù)，主要內(nèi)容包括社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)及社區(qū)娛樂服務(wù)。社區(qū)服務(wù)水平一般分為必備層級、完備層級、完善層級，其中必備層級是老年公寓達到為老年人提供安全、便利的服務(wù)內(nèi)容，完備層級是老年公寓為老年人提供尊重人性的規(guī)范的服務(wù)水平，完善層級是老年公寓開發(fā)具有前瞻性服務(wù)項目形成與其他同類型的養(yǎng)老機構(gòu)差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)。例如在社區(qū)家政服務(wù)方面，必備層級要為老年人提供適合老年人特點的無障礙的購物場所及豐富的高品質(zhì)商品，滿足他們安全、便利的購物需求。完備層級要達到根據(jù)老年人購物特點，提供免費送貨上門等人性化的規(guī)范的服務(wù)。完善層級要達到根據(jù)每戶老年人的消費習慣、購物頻次，主動的提供個性化服務(wù)。 （3）建筑要藝術(shù)化項目預(yù)計占地5001000畝，規(guī)劃建筑總面積預(yù)計501000萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計，以多層為主，輔之以少量低層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風格以的田園風光為主，通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運用多種建筑語言展現(xiàn)田園風貌，同時在立面細部處理上，要避免田園風格的簡單粗陋，注重細部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的田園風光。三、環(huán)境規(guī)劃設(shè)計應(yīng)遵循園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別 是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，不同經(jīng)濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分認識到這一特殊群體的特殊需要。整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促進健康長壽。四、配套設(shè)施考慮老年公寓的配套設(shè)施要求做到完備、齊全，包括有醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。 此外，除了硬件建設(shè)外，還要特別注重建設(shè)老年住宅區(qū)的社區(qū)文化，在硬件配置上提供文化體育和娛樂設(shè)施，如老年人活動中心、老年人閱覽室、老年人室外活動場所等；在社區(qū)人文環(huán)境上要加強社區(qū)文化建設(shè)，成立老年人自己的組織，開展有益于身心健康的文化、體育、娛樂活動，滿足老年人精神生活的需要。 由上可知，老年公寓在選址、設(shè)計、配套設(shè)施、后續(xù)服務(wù)上，均不同于普通住宅，作為老年公寓的經(jīng)營實體，一開始就要全面、系統(tǒng)考慮到每個細節(jié)、每項要求，并結(jié)合多種經(jīng)營方式和產(chǎn)業(yè)開發(fā)總體戰(zhàn)略，分步實施、整體推進。 第五部分：項目投資成本核算第六部分：項目投資方案第七部分：項目投資經(jīng)濟分析第八部分：項目風險老年公寓項目可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認知、認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認知認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認知認可程度及時間長短。第九部分：風險規(guī)避與控制認真進行項目選址，老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年人公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項目能否成功關(guān)鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。 項目設(shè)計上應(yīng)注意：一是建筑設(shè)計必須體現(xiàn)老年公寓的個性、特色及建筑風格；二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實現(xiàn)人性化設(shè)計；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應(yīng)從設(shè)計開始。項目實施時，在硬件完備的基礎(chǔ)上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務(wù)質(zhì)量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對性的可操作方案，以服務(wù)為導向，化解人們對老年公寓的疑慮。第十部分：總結(jié)老齡問題涉及政治、經(jīng)濟、文化和社會生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系國計民生和國家長治久安的重大社會問題。我國是人口大國，隨著經(jīng)濟發(fā)展，社會進步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長。，今后一個時期老年人口會以較快的速度增長，到2015年，將超過2億。發(fā)展老齡事業(yè)是構(gòu)建社會主義和諧社會的必然要求。而現(xiàn)在社會養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的發(fā)展水平與人民群眾日益增長的需求的矛盾越來越突出。目前的社會養(yǎng)老模式提供的是最基本的服務(wù)，與老人的尊嚴不匹配，與子女的孝心不匹配。針對這種現(xiàn)狀，我們借鑒一些國內(nèi)外的養(yǎng)老經(jīng)驗，結(jié)合中國傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老觀念，擬在北京某縣建設(shè)老年公寓，旨在為退休的中老年提供一種全新的、積極的、健康的社區(qū)養(yǎng)老模式。弘揚中國的孝文化，弘揚中國民族的敬老、養(yǎng)老的傳統(tǒng)美德。目前，國家正在積極探索建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老社會服務(wù)體系：一方面加快養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)，加大資金投入，在城鎮(zhèn)建立社會福利院，發(fā)展老年公寓、養(yǎng)老院和老年護理院，在農(nóng)村加強敬老院建設(shè)；同時鼓勵和調(diào)動社會力量，采取公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務(wù)等多種形式，推動養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展，以期最終實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的目標。我們生存在這個時代，應(yīng)該抓住這次歷史機遇，為實現(xiàn)共同原景，自覺承擔一定的社會責任和義務(wù)，北京某老年公寓項目必將為政府分憂，為老年人創(chuàng)造出更佳的養(yǎng)老居住及生活環(huán)境。（注：計劃書其它相關(guān)內(nèi)容見附件一及附件二）55