【正文】 有小院落，而不宜高塔樓。 在室內(nèi)住宅設(shè)計(jì)上，應(yīng)以老年人居住生活行為特征為依據(jù)，照顧到老年人的身體機(jī)能、心理特征、生活結(jié)構(gòu)和具體的家庭社會(huì)養(yǎng)老生活形式，并滿足以下功能： 功用性。老年人住宅要充分考慮到老年人的特殊使用需要。為了方便老年人步行或者使用輪椅出入住宅，住宅入口應(yīng)設(shè)置坡度不超過1：12度的坡道；電梯的入口凈寬最低應(yīng)在800mm以上，梯口處與建筑物的地面處于同一水平線上。要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動(dòng)。要給護(hù)理人員或家人留有護(hù)理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動(dòng)需要尺寸和協(xié)助老人時(shí)所需的空間。由于老年人視力減退，辨色力差，老年人在居室里工作或閱讀時(shí)的照明亮度要比一般居室的亮度高二倍左右，各室內(nèi)的光線差別要限制在最小限度內(nèi)。根據(jù)老年人視力趨弱的特點(diǎn)，老年人建筑室內(nèi)空間色彩應(yīng)明快、溫暖，地面不宜采用黑色或顯深色面料，透視窗口不宜用有色玻璃。老年人對(duì)噪音敏感，住宅內(nèi)一般要裝好隔音設(shè)備。 安全性。我國(guó)腦血管和心臟疾病死亡人數(shù)占所有死亡人數(shù)的前三位，在老年人中這兩種疾病死亡發(fā)生最多的地方是在廁所內(nèi)。因此老年住宅中廁所應(yīng)安裝暖氣或其他取暖設(shè)備，減少室內(nèi)與廁所間的溫差；安裝坐式便器，并加上扶手；外開式或側(cè)面推拉式門，以便于輪椅進(jìn)入；安裝安全電鈴，遇緊急情況時(shí)可從外打開門等。國(guó)外的實(shí)踐證明，改建的廁所使老年人在廁所中發(fā)生死亡的情況明顯下降。老年人往往因不注意或因路面不平，絆倒而發(fā)生骨折，因此老年住宅設(shè)計(jì)中在有門的出入口，例如廁所、浴室、陽(yáng)臺(tái)等處要避免留有門檻、臺(tái)階之類的不平地面，室內(nèi)標(biāo)高統(tǒng)一。同時(shí)，也要注意消除不必要的突出部分，地面、樓梯，傾斜路面要使用防滑的建筑材料，如橡皮磚，這種建筑材料讓視力不好及坐輪椅的老年人使用會(huì)更有優(yōu)越性，不僅觸感好，又能防止老人滑倒摔跤。為了防止夜間發(fā)生事故，要避免電燈開關(guān)設(shè)置在暗處或不方便的地方，廁所與寢室最好能安上夜間照明燈。在緊急、危險(xiǎn)的情況下，安裝警鈴能方便及時(shí)地或自動(dòng)地發(fā)出警報(bào)，以使老人能得到幫助。 健康性。要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室內(nèi)的時(shí)間長(zhǎng)，所以特別要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽(yáng)光，便于老人做室外的活動(dòng)。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時(shí)應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。不宜用易碎、易燃、化纖及散發(fā)有毒氣味的裝修材料。 隱私性。老年人害怕孤單是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。在不斷創(chuàng)造機(jī)會(huì)加強(qiáng)社會(huì)交往之外，還應(yīng)充分注意老年人生活的隱私。二代居的模式就是既保留了老年人的獨(dú)立居住部分，同時(shí)又加強(qiáng)了和年輕一代的聯(lián)系。即使到了年老高壽時(shí)，也應(yīng)當(dāng)保留一個(gè)自己的空間，并適當(dāng)保留更方便家人提供照顧的地方。另外一種共居的形式是鄰居型，即通過一個(gè)共同的門分為兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的套型，這種住宅隱私性則更能得到保證。 便于改造。老年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不多有一二十年的時(shí)間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)考慮到老人的需求，設(shè)置隱蔽設(shè)計(jì)，便于增添設(shè)備、設(shè)施等改造工程。及時(shí)為老人提供協(xié)助，延緩老人的衰老過程。 在戶外環(huán)境設(shè)計(jì)上，應(yīng)便于老年人接觸自然、參加社會(huì)交往、進(jìn)行各種體育娛樂活動(dòng)，使他們樂于停留其中，并感受到生活的情趣。通過對(duì)環(huán)境各方面的分析布置，創(chuàng)造一個(gè)適用、衛(wèi)生、安全、美觀的室外環(huán)境。 在老年社區(qū)，首先考慮到要彌補(bǔ)老年人減退和喪失的機(jī)能，住宅區(qū)的道路系統(tǒng)、交通組織應(yīng)以保護(hù)老齡人的行動(dòng)為基礎(chǔ)。社區(qū)內(nèi)應(yīng)采用人車分流或部分分流的道路交通結(jié)構(gòu)，增加社區(qū)感和安全感。 要合理安排適合老年人的公共服務(wù)項(xiàng)目，如老年活動(dòng)中心、老年大學(xué)、棋牌中心等有足夠面積的室外活動(dòng)場(chǎng)所，保證老人戶外活動(dòng)的需要；適當(dāng)布置綠化、噴泉、亭子、長(zhǎng)廊等建筑小品。在庭院或綠地的局部設(shè)立自然的屏障或遮擋視線的樹木，配以桌椅、燈具等，可為老年人提供一個(gè)具有私密、隱蔽、安全特征的用來休息、交談的安靜場(chǎng)所。在具體設(shè)計(jì)中，要考慮室外環(huán)境的開闊平坦。無障礙物的綠地則為老人或殘疾人行進(jìn)、散步、晨練提供了場(chǎng)所。 最后是室外環(huán)境的衛(wèi)生性。小區(qū)應(yīng)有良好的通風(fēng)、日照條件，防止噪聲和空氣污染，給老年人一個(gè)衛(wèi)生、健康的生活環(huán)境。 （2）服務(wù)方式：專業(yè)經(jīng)營(yíng)、人性化服務(wù)。 老年公寓開發(fā)完畢后的經(jīng)營(yíng)絕不僅僅是一般的物業(yè)管理，而是多種專業(yè)化經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目(如醫(yī)療護(hù)理、學(xué)習(xí)娛樂等等)的經(jīng)營(yíng)與管理，更需要體貼入微的服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量。科學(xué)合理的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)和“以老人為中心”的愛心服務(wù)，并建立信譽(yù)和知名品牌是老年公寓項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán)的關(guān)鍵。 國(guó)外的老年公寓發(fā)展歷史長(zhǎng)，在服務(wù)功能上積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，大致可分為三類：自住型老年公寓。不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，只是提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)。包括所有的生活配套設(shè)施，甚至高爾夫球場(chǎng)，與一般的社區(qū)相似；陪助型老年公寓。向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個(gè)人生活方面的需求，與老年設(shè)施相似特護(hù)型老年公寓。除了上面兩種類型服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護(hù)房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間，與護(hù)理院(臨終關(guān)懷院)相似。 國(guó)內(nèi)的老年公寓剛剛起步，目前多采取社區(qū)式服務(wù)，主要內(nèi)容包括社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)及社區(qū)娛樂服務(wù)。社區(qū)服務(wù)水平一般分為必備層級(jí)、完備層級(jí)、完善層級(jí)，其中必備層級(jí)是老年公寓達(dá)到為老年人提供安全、便利的服務(wù)內(nèi)容，完備層級(jí)是老年公寓為老年人提供尊重人性的規(guī)范的服務(wù)水平，完善層級(jí)是老年公寓開發(fā)具有前瞻性服務(wù)項(xiàng)目形成與其他同類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)差異化經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。例如在社區(qū)家政服務(wù)方面，必備層級(jí)要為老年人提供適合老年人特點(diǎn)的無障礙的購(gòu)物場(chǎng)所及豐富的高品質(zhì)商品，滿足他們安全、便利的購(gòu)物需求。完備層級(jí)要達(dá)到根據(jù)老年人購(gòu)物特點(diǎn)，提供免費(fèi)送貨上門等人性化的規(guī)范的服務(wù)。完善層級(jí)要達(dá)到根據(jù)每戶老年人的消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)物頻次，主動(dòng)的提供個(gè)性化服務(wù)。 （3）建筑要藝術(shù)化項(xiàng)目預(yù)計(jì)占地5001000畝，規(guī)劃建筑總面積預(yù)計(jì)501000萬(wàn)平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計(jì)，以多層為主，輔之以少量低層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以的田園風(fēng)光為主，通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運(yùn)用多種建筑語(yǔ)言展現(xiàn)田園風(fēng)貌，同時(shí)在立面細(xì)部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡(jiǎn)單粗陋，注重細(xì)部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風(fēng)格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨(dú)特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對(duì)比，突出本項(xiàng)目的獨(dú)特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的田園風(fēng)光。三、環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)遵循園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場(chǎng)所。老年人，特別 是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對(duì)戶外活動(dòng)有著強(qiáng)烈的渴望。主要的活動(dòng)有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，不同經(jīng)濟(jì)條件，不同文化水平，不同活動(dòng)能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一特殊群體的特殊需要。整個(gè)社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機(jī)能，促進(jìn)健康長(zhǎng)壽。四、配套設(shè)施考慮老年公寓的配套設(shè)施要求做到完備、齊全，包括有醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購(gòu)物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。 此外，除了硬件建設(shè)外，還要特別注重建設(shè)老年住宅區(qū)的社區(qū)文化，在硬件配置上提供文化體育和娛樂設(shè)施，如老年人活動(dòng)中心、老年人閱覽室、老年人室外活動(dòng)場(chǎng)所等；在社區(qū)人文環(huán)境上要加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，成立老年人自己的組織，開展有益于身心健康的文化、體育、娛樂活動(dòng)，滿足老年人精神生活的需要。 由上可知，老年公寓在選址、設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、后續(xù)服務(wù)上，均不同于普通住宅，作為老年公寓的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，一開始就要全面、系統(tǒng)考慮到每個(gè)細(xì)節(jié)、每項(xiàng)要求，并結(jié)合多種經(jīng)營(yíng)方式和產(chǎn)業(yè)開發(fā)總體戰(zhàn)略，分步實(shí)施、整體推進(jìn)。 第五部分：項(xiàng)目投資成本核算第六部分：項(xiàng)目投資方案第七部分：項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析第八部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)老年公寓項(xiàng)目可謂市場(chǎng)大，潛力大，但就老年人住宅市場(chǎng)而言，面對(duì)的是新的特殊客戶群體，在社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個(gè)時(shí)間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)知、認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個(gè)時(shí)間過程，其認(rèn)知認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟程度，認(rèn)知認(rèn)可時(shí)間長(zhǎng)短決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟時(shí)間長(zhǎng)短，因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認(rèn)知認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短。第九部分：風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目選址，老年人公寓項(xiàng)目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個(gè)性和特色，選擇好項(xiàng)目地段是打造老年人公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在地段，因?yàn)榈囟问俏ㄒ坏?，是其它條件不可替代的。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)上應(yīng)注意：一是建筑設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)老年公寓的個(gè)性、特色及建筑風(fēng)格；二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實(shí)現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應(yīng)從設(shè)計(jì)開始。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，在硬件完備的基礎(chǔ)上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務(wù)質(zhì)量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對(duì)性的可操作方案，以服務(wù)為導(dǎo)向，化解人們對(duì)老年公寓的疑慮。第十部分：總結(jié)老齡問題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生和國(guó)家長(zhǎng)治久安的重大社會(huì)問題。我國(guó)是人口大國(guó)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長(zhǎng)。，今后一個(gè)時(shí)期老年人口會(huì)以較快的速度增長(zhǎng)，到2015年，將超過2億。發(fā)展老齡事業(yè)是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求。而現(xiàn)在社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展水平與人民群眾日益增長(zhǎng)的需求的矛盾越來越突出。目前的社會(huì)養(yǎng)老模式提供的是最基本的服務(wù)，與老人的尊嚴(yán)不匹配，與子女的孝心不匹配。針對(duì)這種現(xiàn)狀，我們借鑒一些國(guó)內(nèi)外的養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老觀念，擬在北京某縣建設(shè)老年公寓，旨在為退休的中老年提供一種全新的、積極的、健康的社區(qū)養(yǎng)老模式。弘揚(yáng)中國(guó)的孝文化，弘揚(yáng)中國(guó)民族的敬老、養(yǎng)老的傳統(tǒng)美德。目前，國(guó)家正在積極探索建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老社會(huì)服務(wù)體系：一方面加快養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，加大資金投入，在城鎮(zhèn)建立社會(huì)福利院，發(fā)展老年公寓、養(yǎng)老院和老年護(hù)理院，在農(nóng)村加強(qiáng)敬老院建設(shè)；同時(shí)鼓勵(lì)和調(diào)動(dòng)社會(huì)力量，采取公建民營(yíng)、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購(gòu)買服務(wù)等多種形式，推動(dòng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展，以期最終實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的目標(biāo)。我們生存在這個(gè)時(shí)代，應(yīng)該抓住這次歷史機(jī)遇，為實(shí)現(xiàn)共同原景，自覺承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任和義務(wù)，北京某老年公寓項(xiàng)目必將為政府分憂，為老年人創(chuàng)造出更佳的養(yǎng)老居住及生活環(huán)境。（注：計(jì)劃書其它相關(guān)內(nèi)容見附件一及附件二）55