【正文】 老年人住宅和老年人公寓應(yīng)每套設(shè)置不少于一個(gè)電話終端出線口。夏熱冬冷地區(qū)有條件時(shí)宜設(shè)集中采暖系統(tǒng)。 起居室應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)。 公用浴室和衛(wèi)生間 公用衛(wèi)生間和公用浴室入口的有效寬度不應(yīng)小于 ，地面應(yīng)平整并選用防滑材料。采用平開(kāi)門(mén)時(shí)，門(mén)上宜設(shè)置探視窗，并采用桿式把手，安裝高度距地面 ～ 。三層及三層以上設(shè)老年人居住及活動(dòng)空間的建筑應(yīng)設(shè)置電梯，并應(yīng)每層設(shè)站。 老年人居住建筑各層走廊宜增設(shè)交往空間，宜以 4～ 8 戶(hù)老年人為單元設(shè)置。 出入口內(nèi)外應(yīng)有不小于 的輪椅回轉(zhuǎn)面積。室外坡道的坡度不應(yīng)大于 1／ 12，每上升 或長(zhǎng)度超過(guò) 9m 時(shí)應(yīng)設(shè)平臺(tái)，平臺(tái)的深度不應(yīng)小于 并應(yīng)設(shè)連續(xù)扶手。出入口、道路和各類(lèi)室外場(chǎng)地的布置，應(yīng)符合老年人活動(dòng)特點(diǎn)。除此之外還應(yīng)加強(qiáng)家政服務(wù)建設(shè)，建立家政服務(wù)制度、健康管理制度、社會(huì)福利保險(xiǎn)等，把工作做到每個(gè)老人的身邊。住宅入口及門(mén)口面積宜適當(dāng)增大，便于輪椅通過(guò)，并在通過(guò)處安裝或預(yù)留裝扶手的埋件。他哦哦那個(gè)是組成相應(yīng)的生活保障網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使老年人得到良好的社區(qū)服務(wù)，真正獲得安度晚年的生活環(huán)境?；诨蚴桥浜仙鲜鲇?jì)劃，日本開(kāi)始了各種老年公寓的建設(shè)，繼“銀發(fā)住宅”之后，陸續(xù)發(fā)現(xiàn)了“銀發(fā)之友”（ Silver Pair） 、“年長(zhǎng)者住 宅”（ Senior House） 等多種名稱(chēng)的老年住宅。 1．社區(qū)周?chē)鷳?yīng)該有便利的商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施、公園綠地及宗教活動(dòng)設(shè)施，便于老年人前往。 1969 年英國(guó)住房建設(shè)部和地方政府首次命令規(guī)定了老年居住建筑的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)表 ） 英國(guó)老年公寓的主要?jiǎng)?chuàng)辦者也分為國(guó)家、慈善機(jī)構(gòu)或社區(qū)、私人等幾類(lèi)。 通過(guò)這些年來(lái)對(duì)老年公寓的建設(shè)，我國(guó)的老年公寓數(shù)量在增加，規(guī)模大的也不少，質(zhì)量也有一定的提高，總地來(lái)說(shuō)初具規(guī)模，同時(shí)也形成了一些特點(diǎn)。 3． 1． 5 國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā) 面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老年化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。 10 老年公寓的發(fā)展趨勢(shì) 3． 1 老年公寓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 隨著老年人養(yǎng)老形式的多樣化，更多的傾向與老年公寓的養(yǎng)老方式，這就給老年公寓的發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)。作為項(xiàng)目的一部分，該公司還將為需要不斷接受治療的老年人建立一所療養(yǎng)院，并為來(lái)訪者建一所擁有 20 個(gè)房間的賓館。 2． 3 異地養(yǎng)老的養(yǎng)老方式 異地養(yǎng)老：異地養(yǎng)老又可稱(chēng)之為移民養(yǎng)老、移居養(yǎng)老。 家庭結(jié)構(gòu)和工作角色：一到 55 歲左右，就面臨 著孩子開(kāi)始離開(kāi)父母建立自己的小家庭。 關(guān)鍵詞：老年人 變化 居住條件 老年公寓 建筑設(shè)計(jì) 5 老年人的老年生活狀況 隨著年齡的增長(zhǎng)，老年人在生理，心理及社會(huì)地位都發(fā)生了變化。 從居住環(huán)境上說(shuō)，應(yīng)合理組織室內(nèi)外空間，特別是公共活動(dòng)空間。 7 城市老年人 的養(yǎng)老方式 目前我國(guó)老年人養(yǎng)老的模式主要分為三種：家庭養(yǎng)老、社會(huì)居家養(yǎng)老、異地養(yǎng)老 . 2． 1 家庭養(yǎng)老的方式 家庭養(yǎng)老：中國(guó)是崇信儒家文化的國(guó)家，長(zhǎng)期以來(lái)形成了“家庭養(yǎng)老”的傳統(tǒng)模式，養(yǎng)兒防老、家長(zhǎng)的主導(dǎo)地位、幾代同堂等傳統(tǒng)觀念根深蒂固。 另一種情況出現(xiàn)在上海、北京等特大城市。 9 “季節(jié)性”養(yǎng)老 所謂“季節(jié)性”養(yǎng)老，就是空巢老人們有選擇地在炎熱的夏季和寒冷的冬季，不再為每天的衣食所困擾，臨時(shí)住到養(yǎng)老院或老年公寓去，享受一段有人照料和服侍的生活，而在春秋一年中最美好的時(shí)節(jié)，又回到家庭中，去享受家的靜謐、溫馨和歡樂(lè)。 目前租賃市場(chǎng)上的房源較為零散，適合老年人居住的房源就更少。 我國(guó)第一個(gè)老年公寓于 1986 年 6 月誕生于安徽省安慶市，是由社會(huì)集資興辦并向全國(guó)開(kāi)放的民營(yíng)福利企業(yè)。而科學(xué)合理的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)和 “ 以老人為中心 ” 的愛(ài)心服務(wù)并建立信譽(yù)和知名品牌，是老年公寓項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán)的關(guān)鍵，這就要求開(kāi)發(fā)商在具有較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的同時(shí)，聯(lián)合專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位提高自身的管理服務(wù)水平，為住戶(hù)提供特殊的服務(wù)。 14 德國(guó)老年公寓 在德國(guó)。主干道設(shè)置應(yīng)該最大限度地阻擋強(qiáng)風(fēng)和太陽(yáng)輻射，并游客到的安全監(jiān)視視線， 限制區(qū)外居民穿越區(qū)內(nèi)捷徑小道。 日本與我國(guó)在社會(huì)文化傳統(tǒng)上許多相似之處，相信一定會(huì)給我國(guó)有借鑒作用。 3． 3． 2 “山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞 隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。室內(nèi)要給護(hù)理人員留下足夠的護(hù)理空間，特別是浴室和衛(wèi)生間一定要放大尺寸，保證老人活動(dòng)需要和協(xié)助老人所需空間。不包括公共配套服務(wù)設(shè)施的建筑面積。場(chǎng)地 布局宜動(dòng)靜分區(qū)，供老年人散步和休憩的場(chǎng)地宜設(shè)置健身器材、花架、座椅、閱報(bào)欄等設(shè)施，并避免烈日暴曬和寒風(fēng)侵襲。坡道起止點(diǎn)的扶手端部宜水平延伸 以上。扶手單層設(shè)置時(shí)高度為 ～ ，雙層設(shè)置時(shí)高度分別為 和 。每段樓梯高度不宜高于 。 呼梯按鈕的顏色應(yīng)與周?chē)鷫Ρ陬伾忻黠@區(qū)別；不應(yīng)設(shè)防水地坎；基站候梯廳應(yīng)設(shè)座椅，其他層站有條件時(shí)也可設(shè)置座椅。 衛(wèi)生間入口的有效寬度不應(yīng)小于 。 廚房 老年人使用的廚房面積不應(yīng)小于 。 宜設(shè)便于老年人使用的晾衣裝置和花臺(tái)。 在臥室至衛(wèi)生間的過(guò)道，宜設(shè)置腳燈。宜采用戶(hù)外報(bào)警式，將蜂鳴器安裝在戶(hù)門(mén)外或管理室等易被他人聽(tīng)到的部位。 老年人居住建筑中宜采用帶指示燈的寬板開(kāi)關(guān)，長(zhǎng)過(guò)道宜安裝多點(diǎn)控制的照明開(kāi)關(guān)，臥室宜采用多點(diǎn)控制照明開(kāi)關(guān)，浴室、廁所可采用延時(shí)開(kāi)關(guān)。 陽(yáng)臺(tái)欄桿的高度不應(yīng)低于 。 浴盆端部宜設(shè)洗浴坐臺(tái)。 衛(wèi)生間 衛(wèi)生間與老年人臥室宜近鄰布置。 轎廂內(nèi)兩側(cè)壁應(yīng)安裝扶手，距地高度 ～ ；后壁上設(shè)鏡子；轎門(mén)宜設(shè)窺視窗；地面材料應(yīng)防滑。 扶手端部宜水平延伸 以上。僅供一輛輪椅通過(guò)的走廊有效寬度不應(yīng)小于 ，并應(yīng)在走廊兩端設(shè)有不小于 的輪椅回轉(zhuǎn)面積。坡道兩側(cè)應(yīng)設(shè)護(hù)欄或護(hù)墻。 4 、 步行道路路面應(yīng)選用平整、防滑、色彩鮮明的鋪裝材料。 3 老年人居住建筑的面積標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低于表 的規(guī)定。 3． 3． 3 長(zhǎng)壽型階段 這類(lèi)型老人是需要特別護(hù)理的。如地面應(yīng)防滑，防止有較強(qiáng)的難過(guò)刺激老人的眼睛，使他們看不清東西等。但是將老年人住戶(hù)單獨(dú)集中于同一層，明顯 的有別于其他一般住戶(hù)，仍然不太理想； B. 豎向布置型：在公寓某一端部沿豎向至少布置一列老年公寓，使各層都有至少一戶(hù)老年住戶(hù)，可以考慮布置在鄰近電梯的位置。 3．社區(qū)的建筑形式：社區(qū)建筑形式強(qiáng)調(diào)滿(mǎn)足老年人生理變化對(duì)空間產(chǎn)生的特殊要求和喜好，為此，對(duì)建筑形式及周?chē)臻g應(yīng)作特殊處理。公寓 提供居室有單床間和兩三床位的房間之分。老年公寓開(kāi)發(fā)完畢后的經(jīng)營(yíng)不僅是一般的物業(yè)管理，而且是多種專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)和管理，更需要體貼入微的服務(wù)態(tài)度和 質(zhì)量。 3． 2． 1 我國(guó)來(lái)年公寓的歷史與現(xiàn)狀 我國(guó)現(xiàn)有的社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有：敬老院，福利院，老人公寓等，其中老年公寓是近十幾年才逐步建立和發(fā)展起來(lái)的，歷史較短，如果將敬老院作為老年公寓的前身，雖然可追溯到中國(guó)封建社會(huì)的古代，但由于數(shù)量少、規(guī)模小，當(dāng)時(shí)人口老化的問(wèn)題不突出，總被人們所忽視，史書(shū)中也沒(méi)有這方面的記載。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。 由于參與活動(dòng)的老人到異地入住養(yǎng)老院，消費(fèi)水平不高，服務(wù)水平不低，而且在照顧老人方面，養(yǎng)老院比酒店更具有一定的優(yōu)勢(shì)。 在蓬萊，外地購(gòu)房者占蓬萊房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng) 20%－ 30%的份額，其中 60%以上的異地購(gòu)房者購(gòu)房目的是養(yǎng)老。居住環(huán)境的質(zhì)量對(duì)他們來(lái)講變得更加重要。 1． 1． 2 老年人的心理特點(diǎn)及需求 在心理上，社會(huì)角色的轉(zhuǎn)變，家庭結(jié)構(gòu)的變化極易使老年人產(chǎn)生空虛感、失落感和孤獨(dú)感，再加上身體上的不適愈發(fā)加劇這些心理感受。 1． 1 城市老年人生理、心理、社會(huì)諸方面的特征 要研究老年人居住建筑，就必須了解 居住的主題 ——— 老年人具有什么樣的身體機(jī)能、生理特征、生活結(jié)構(gòu)和心理 特征。退休意味著工作角色帶來(lái)的社會(huì)地位的喪失。 異地養(yǎng)老又分為幾種類(lèi)型： 異地購(gòu)房養(yǎng)老 異地購(gòu)房主要出現(xiàn)在海南、大連、青島等氣候、環(huán)境宜人的城市或大城市的周邊地帶。由于政府的減稅措施和該項(xiàng)目低廉的土地成本，預(yù)計(jì)， 4 年內(nèi)股東們將得到 37%的回報(bào)率。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家， 60 歲以上的老齡人口約為 億，占我國(guó)總?cè)丝诘?%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以 3%的速度增長(zhǎng)。國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門(mén)從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從事老年人住宅的開(kāi)發(fā)。而中、小型老年公寓則多為擴(kuò)建和改建，有些公共設(shè)施還不夠完善。一般而言，由私人創(chuàng)辦的服務(wù)質(zhì)量最好，費(fèi)用也是最高好。老年人對(duì)外界壓力的適應(yīng)力較差，應(yīng)盡量避免噪音。相比較專(zhuān)住型，混住型是與一般住戶(hù)在一起居住，不會(huì)使老人產(chǎn)生失落、悲觀、自卑的不良心理感覺(jué)，因此大為推廣。這是決定老年人與社會(huì)交往的重要因素。廚房衛(wèi)生間面積要適當(dāng)加大，便于坐凳或坐輪椅時(shí)使用，日照采風(fēng)要順暢。 良好的生態(tài)環(huán) 境能滿(mǎn)足老年人的生活行為性和操作性要求，又有安全感，具有健康性、靈活性、方便性、自然回歸性，讓老人在良好的環(huán)境中愉快地度過(guò)晚年。 老年人居住用房應(yīng)布置在采光通風(fēng)好的地段，應(yīng)保證主要居室有良好的朝向，冬至日滿(mǎn)窗日照不宜小于 2 小時(shí)。臺(tái)階的有效寬度不應(yīng)小于，并宜在兩側(cè)設(shè)置連續(xù)的扶手；臺(tái)階寬度在 3m 以上時(shí)，應(yīng)在中間加設(shè)扶手。 出入口的門(mén)宜采用自動(dòng)門(mén)或推拉門(mén)；設(shè)置平開(kāi)門(mén)時(shí)，應(yīng)設(shè)閉門(mén)器。樓梯休息平臺(tái)的深度應(yīng)大于梯段的有效寬度。 （ 2） 廳門(mén)和轎門(mén)寬度應(yīng)不小于 ；對(duì)額定載重量大的電梯，宜選寬 度 的廳門(mén)和轎門(mén)。 戶(hù)內(nèi)過(guò)道 過(guò)道的有效寬度不應(yīng)小于 。公用浴室應(yīng)設(shè)輪椅使用者專(zhuān)用 的淋浴間或盆浴間。 主臥室宜留有護(hù)理空間。 表 各種用房室內(nèi)采暖計(jì)算溫度 用房 臥室 起居室 衛(wèi)生間 浴室 廚房 活動(dòng)室 餐廳 醫(yī)務(wù)用房 行政用房 門(mén)廳走廊 樓梯間 計(jì)算溫度 20℃ 20℃ 25℃ 16℃ 20℃ 20℃ 20℃ 18℃ 18℃ 16℃ 散熱器宜暗裝。 臥室 、起居室、活動(dòng)室應(yīng)設(shè)置有線電視終端插座。公用衛(wèi)生間、公用廚房應(yīng)對(duì)應(yīng)用電器具位置設(shè)置插座。 公用衛(wèi)生間中，宜采用觸摸式或感應(yīng)式等形式的 水嘴和便器沖洗裝置。 起居室 起居室短邊凈尺寸不宜小于 3m。浴盆一端宜設(shè)坐臺(tái)。有門(mén)檻時(shí)，其高度不應(yīng)大于 20mm，并設(shè)坡面調(diào)節(jié)。 應(yīng)采用不同顏色或材料區(qū)別樓梯的踏步和走廊地面，踏步起終點(diǎn)應(yīng)有局部照明。 走廊轉(zhuǎn)彎處的 墻面陽(yáng)角宜做成圓弧或切角。 老年人套型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低于表 和 的規(guī)定： 表 老年人住宅和老年人公寓的最低使用面積標(biāo)準(zhǔn) 組合形式 老年人住宅 老年人公寓 一套室（起居、臥室合用） 25 ㎡ 25 ㎡ 一室一廳套 26 ㎡ 26 ㎡ 兩室一廳套 27 ㎡ 27 ㎡ 表 老年人住宅和老年人公寓個(gè)功能空間最低使用面積標(biāo)準(zhǔn) 房間名稱(chēng) 老年人住宅 老年人公寓 起居室 12 ㎡ 臥室 12 ㎡（雙人） 10 ㎡（單人） 廚房 ㎡ 衛(wèi)生間 ㎡ 儲(chǔ)藏間 1 ㎡ 養(yǎng)老院居室設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低于表 的規(guī)定 表 養(yǎng)老院居室設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 類(lèi) 型 最低使用面積標(biāo)準(zhǔn) 居室 衛(wèi)生間 儲(chǔ)藏 單人間 10 ㎡ 4 ㎡ ㎡ 雙人間 16 ㎡ 5 ㎡ ㎡ 三人以上房間 6 ㎡ /人 5 ㎡ ㎡ /人 老年人居住建筑配套服務(wù)設(shè)施的配置標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低 于表 的規(guī)定 表 老年人居住建筑配套設(shè)施服務(wù)設(shè)施用房配置標(biāo)準(zhǔn) 23 用房 項(xiàng)目 配備設(shè)施 餐廳 餐位數(shù) 總床位的 60%70% 每座使用面積 2 ㎡ /人 醫(yī)療保健用房 醫(yī)務(wù)、藥品室 2030 ㎡ 觀察、理療室 總床位的 1%2% 康復(fù)、保健室 4060 ㎡ 公用服務(wù)用房 公用廚房 68 ㎡ 公用衛(wèi)生間（廁位） 總床位的 1% 公用洗衣房 1520 ㎡ 公用浴室（浴位） 總床位的 10% 公共服務(wù)用房 售貨、飲食、理發(fā) 100 床位以上設(shè) 銀行、郵電代理 200 床位以上設(shè) 客房 總床位的 455% 開(kāi)水房、儲(chǔ)藏間 10 ㎡ /層 休閑用房 多功能廳 可與餐廳合并使用 健身、 娛樂(lè)、閱覽、教室 1 ㎡ /人 建筑物的出入口 出入口有效寬度不應(yīng)小于 。 3 、 輪椅使用者使用的停車(chē)位應(yīng)設(shè)置在靠停車(chē)場(chǎng)出入口最近的位置上，并 應(yīng)設(shè)置國(guó)際通用標(biāo)志 。 4 、 大型、特大型老年人居住建筑基地用地規(guī)模應(yīng)具有遠(yuǎn)期發(fā)展余地，基地容積率宜控制在 以下。老年人一進(jìn)入黃昏期，大多會(huì)產(chǎn)生失落感和憂傷感，這會(huì)極大地?fù)p害 他們的身心健康。 針對(duì)老年人的生理特點(diǎn)，綜合性通用住宅的設(shè)計(jì)