【文章內(nèi)容簡介】 華庭 聯(lián)系電話 開發(fā)商 如皋廣廈 物業(yè)管理公司 建筑單位 代理商 景觀設(shè)計單位 綠化率 容積率 建筑設(shè)計單位 工程進度 剛剛動工 總戶數(shù) 建筑密度 已售戶數(shù) 銷售率 交房標準 毛坯 總占地面積 68000 ㎡ 建筑面積 110000 ㎡ 開盤時間 尚未開盤 多層 全部 主力戶型 三室 面積范圍 90130 各種產(chǎn)品 平均單價 未開盤 單價 范圍 來客區(qū)域 本地購買群體 建材 內(nèi)容 廣告 訴求 無 主要 媒體 無 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 20 綜 合 分 析 該樓盤整體位置位于灌云城東，項目剛剛開始動工，售樓處搭建完畢，還沒有開始進行包裝，銷售人員還在如皋，沒有調(diào)過來，規(guī)劃為全多層建筑，將是本項目住宅部分最大的競爭對手。而且由于緊鄰東城水岸，客戶會產(chǎn)生從眾心理，使得東方世紀城住宅部分的銷售難度加大。 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 21 馨福嘉緣 區(qū)域 城 西 地段 伊山南 樓盤名稱 馨福嘉緣 聯(lián)系電話 開發(fā)商 如皋廣廈 物業(yè)管理 公司 建筑單位 代理商 景觀設(shè)計單位 綠化率 32% 容積率 建筑設(shè)計單位 工程進度 剛剛動工 總戶數(shù) 550多戶 建筑密度 25% 已售戶數(shù) 470 銷售率 85% 交房標準 毛坯 總占地面積 50000 ㎡ 建筑面積 110000 ㎡ 開盤時間 多層 全部 主力戶型 三室 面積范圍 90— 141 各種產(chǎn)品 平均單價 1600元 /㎡ 單價 范圍 來客區(qū)域 該樓盤主要客群是本地人，多層一期 :公務(wù)人員70%、私營業(yè)主 20%、拆遷戶：10% 建材 內(nèi) 容 廣告 訴求 灌云新區(qū)第一盤、首席全景園林社區(qū) 主要 媒體 市中心戶外看板、報紙稿、工地圍墻售樓處銷海等 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 22 項 目 劣 勢 5— 6F也是該樓盤難以客服的現(xiàn)實問題。 周邊配套、交通不完善。 住宅使用年限只有 50 年。 價格定位偏高。 綜 合 分 析 該樓盤地段優(yōu)勢與“江山花園”所處位置基本相同。 具實際調(diào)查，該樓盤并不能以“全景園林社區(qū)”來定位該樓盤，因為樓盤景色、景觀、園林規(guī)劃并不獨特，并不符合像其廣告 DM 中宣稱的“用 75%的空間做景，僅留 25%的土地造房”那樣出色。同時該樓盤在前期銷售中銷售存在誤點 :每一戶房子預(yù)約購買客戶 7組左右，為了使其房價能夠標升 ,讓客戶自己出價 ,出價高者得到該套房子。此種銷售手法在當?shù)乩习傩罩胁⑽雌浣邮埽斐珊芏嗫蛻敉说舳ń鸲x擇一路之隔的“江山花園”。 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 23 四 消費者分析 1. 小區(qū)及周圍的配套設(shè)施基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院等。 2. 環(huán)境規(guī)劃及綠化率要好。 3. 建筑質(zhì)量要好。雖然目前灌云人房地產(chǎn)消費概念相對滯后，但對房屋質(zhì)量要求很高。 4. 消費者對物業(yè)管理的要求 較高 。 第三節(jié) 產(chǎn)品策略 一 產(chǎn)品定位 戶型比例 根據(jù)對灌云市場及各個已售樓盤的市場了解 說明， 2020年灌云地區(qū)銷售走勢較快的依次是小三房（ 90110 平米）、中三房（ 120135 平米） 、二房 與大戶型。而就本案而言，客層往往集中在兩極，即向往此地段而“剛好”夠基本支付能力的年輕一族，以及對地區(qū)有足夠好感的“一步到位”的實力一族。故而本案建議的戶型可走向兩極化，戶型建議為： 二房（ 8090 平米）???? 10%15% 小三房（ 91110平米）???? 65%70% 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 24 大三房（ 111135平米）???? 25% 二房二廳一衛(wèi) ? 一梯二戶，通風好； ? 入戶陽臺； ? 空間布局合理； ? 雙陽臺設(shè)計 三 房二廳二衛(wèi) ? 方正實用； ? 私密性強； ? 雙陽臺設(shè)計； ? 使用率高； ? 功能分區(qū)合理。 三房二廳一衛(wèi) 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 25 ? 視野開闊 ? 動靜分區(qū)合理； ? 一梯二戶，通風、采光良好； ? 空間布局合理。 ? 經(jīng)濟適用 ? 戶型面積適中 面積分布表 房型 面積（ m2） 套數(shù)比例 廳（ m2） 主臥（ m2） 次臥（ m2） 衛(wèi)（ m2） 廚（ m2） 儲藏（ m2） 二房 8090 10%15% 1620 1216 10 一衛(wèi) 7 7 2 小三房 91110 65%70% 2025 1320 13+10 主衛(wèi) 7 次衛(wèi) 5 7 3 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 26 大三房 111135 25% 2530 1625 13+10 主衛(wèi) 7 次衛(wèi) 5 10 5 產(chǎn)品分析 主流房型配比：以小三房為主、三房、二房、躍式適量為輔； 主流戶型面積：二房、三房； 80— 135 ㎡； 總價基本控制 10 萬 — 20 萬。 二 項目（ SWOT） 優(yōu)勢 (superiority) 1. 小區(qū)占地面積大，容易產(chǎn)品塑造；總體規(guī)劃好，產(chǎn)品類型齊全顧及面多，滿足不同客層的消費需求。 2. 位于主干道口，出行方便，交通便捷。 3. 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全 ，社區(qū)規(guī)劃有幼兒園等設(shè)施。 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 27 4. 開發(fā)商實力較強，開發(fā)經(jīng)驗豐富。 5. 戶型以及面積搭配較為合理， 小區(qū)環(huán)境塑造完美。 6. 灌云政府從 2020 年至 2020將有 20萬平方米的拆遷量。 7. 住宅使用年限 70 年。（灌云市場多數(shù)為 50 年） 劣勢 (weakness) 1. 地段較偏屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，公交線路 有 白硯線、楊集鎮(zhèn)、伍圖河農(nóng)場、燕尾港等 公交線， 但以上線路班次少時間不固定， 隨著城市發(fā)展會逐步改善。 2. 周邊配套較差，購物不便。 3. 產(chǎn)品類型較多，銷售時間段的選擇以及各類型產(chǎn)品推出時間需要把握好。 4. 區(qū)域鄉(xiāng)土氣息濃厚，消費者觀念直接影響樓盤銷售狀況。 5. 振興 路的車流量較大，大型卡、客車較多，噪音影響小區(qū)環(huán)境。 6. 灌云金融銀行支持力不夠，放 貸款時間較長。 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 28 Opportunity (機會 ) 1. 東 片目前是市場 目前 開發(fā)的熱點地區(qū) 之一 ，潛在客戶對本區(qū)域的關(guān)注是項目推廣的大好機會。 2. 其他競爭個案，如 怡景花城 將會大力宣傳區(qū)域大環(huán)境，這一點是我們可以借力的，使本案在前期教育客戶的廣告投入有機會減少。 3. 周邊整體規(guī)劃的優(yōu)越性，容易在當?shù)貥淞⒘己玫目诒? 4. 能與專業(yè)的營銷策劃代理機構(gòu)合作，強強聯(lián)手，將十分有利于項目銷售，并能努力實現(xiàn)目標利潤的最大化。 5. 由于市區(qū)房價的不斷走高，不少消費者買房正朝著郊區(qū)邊緣發(fā)展。 6. 大伊山旅游經(jīng)濟區(qū)建設(shè)給 目所在區(qū)域帶來新的發(fā)展機會。 7. 新一任縣長的上任將會加快灌云打造蘇北開放型城市的步伐， 2020 年將會進入實質(zhì)性的建設(shè)發(fā)展的一年。 Threat (威脅 ) 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 29 1. 目前年房貸利息 不斷提 升， 抑制短期炒房投機行為 ，同時也增加了客戶購房的負擔。對中低收入的購房者會產(chǎn)生影響，而對于高性價比的本項目來講影響不會很大。 我們要預(yù)防的風險是政策在房價繼續(xù)高漲的情況下，繼續(xù)采用升息，提高首付款等手段來調(diào)節(jié)房價。這需要我們提前做好準備。 2. 市場空間有限，外來客不足，而供應(yīng)量上升是對區(qū)域房地產(chǎn)消費市場的考驗。 3. 目前區(qū)域房地產(chǎn)市場的行情價是 1300－ 1500 元 /㎡，又同時 面臨東城水岸三期 和怡景花城等樓盤 的競爭， 因 而本案要想會成為區(qū)域指標性樓盤，在項目的規(guī)劃設(shè)計，物管配套，行銷手法提出了更高的要求。 4. 區(qū)位的差異使本案同時面對同區(qū)位樓盤，市區(qū)樓盤和開發(fā)區(qū)樓盤的競爭。 5. 灌云明年會在政府的支持下推出大量的經(jīng)濟適用房，沖擊整個灌云的房產(chǎn)價格。 我們要加快開發(fā)速度，爭取在經(jīng)濟適用房上市之前多去化存量。 三 產(chǎn)品建議 規(guī)劃、設(shè)計 ? 有規(guī)模有氣勢的排列布局，不同角度有不同的風景； 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 30 ? 更人性化的社區(qū)活動及居住空間，讓生活更生動； ? 戶型方正實用，實用率高； ? 寬闊明亮的客廳； ? 結(jié)構(gòu)合理的布局； ? 各 個室內(nèi)空間設(shè)計合理； ? 室內(nèi)房間尺度及使用更完善合理； ? 私家儲藏室，超大陽臺； 建 筑 ? 現(xiàn)代建筑 ? 外立面顏色輕松、愉快 ? 坡屋頂； ? 落地窗 ? 景觀陽臺 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 31 戶 型