xx府邸策劃方案(編輯修改稿)
2024-08-27 16:43 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ；并且對(duì) 于營(yíng)銷 造勢(shì)也不無(wú)裨益。 三、 價(jià)格策略 （ 1）“低開(kāi)高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)份額，獲得市場(chǎng)關(guān)注，聚集 人氣。實(shí)踐證明，這種策略是最為保險(xiǎn)而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。 （ 2）不宜將好的住宅一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價(jià)格低開(kāi)高走的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推出位置相對(duì)較差的住宅，再隨 著市場(chǎng)的響應(yīng)推出相對(duì)較好的住宅，價(jià)格亦做相應(yīng)提升。 （ 3） “特價(jià)單位”策略：以部分位置極差住宅以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)造成熱銷、搶 購(gòu)場(chǎng)面。 （ 4）消化風(fēng)險(xiǎn)單位促銷策略：在一定階段對(duì)質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法，以低價(jià)限時(shí)、限量的形式轟動(dòng)推出，達(dá) 到暢銷的目的。 四、 行銷推廣策略： 通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷及市場(chǎng)營(yíng)銷分階段進(jìn)行推廣 關(guān)系營(yíng)銷主要通過(guò)新聞等方式將項(xiàng)目整體形象傳播出去，吸引目標(biāo)客戶通過(guò)各種渠道前來(lái)洽談，培養(yǎng)市場(chǎng)饑渴感，以利于 銷售的主動(dòng)性，而市場(chǎng)營(yíng)銷則是以住宅銷售為主。 先關(guān)系營(yíng)銷，后市場(chǎng)營(yíng)銷 關(guān)系營(yíng)銷主要是針對(duì)于大宗的購(gòu)買客戶，而市場(chǎng)營(yíng)銷則是針對(duì)于單個(gè)客戶 其具體的定價(jià)及銷售價(jià)格策略、銷售執(zhí)行策略及廣告策略詳見(jiàn)整合推廣方案 （二）本案的全程推廣方案 策略的選擇 我司認(rèn)為采用“概念策劃”的策略較為適宜 本項(xiàng)目定位于本地的高檔社區(qū)，通過(guò)概念炒作來(lái)吸引目標(biāo)客戶群體 , 并且通過(guò)概念策劃能夠成就項(xiàng)目品牌。 特點(diǎn)：推薦項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，對(duì)于銷售起引導(dǎo)作用，購(gòu)房者容易產(chǎn)生對(duì)概念有一個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)，而樓盤的品牌同時(shí)得以 提高；其能夠達(dá)到促銷的目的，減少開(kāi)發(fā)商的成本。 缺點(diǎn)：其概念較為單一，延續(xù)性較差。 概念設(shè)計(jì)之一： 以“引領(lǐng)城市潮流，創(chuàng)新貴族生活”進(jìn)行設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì)之二：以“品位 CLD 生活”為主題進(jìn)行宣傳設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì)之三：以“新生活、新主張”為主題設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì)之四：以“商住兩用的 SOHO 社區(qū)”為主題設(shè)計(jì) 具體執(zhí)行的策略分析 1） 定價(jià)策略 本案建議采用不同樓層的差異化定價(jià)（每層遞增１０元），而后對(duì)于不同的朝向運(yùn)用價(jià)格系數(shù)進(jìn)行調(diào)整； 2） 價(jià)格策略分析 建議采用“低價(jià)開(kāi)盤”策略，其一能夠迅速占領(lǐng)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)；其二有利于以后的價(jià)格浮動(dòng)；其三能夠提升項(xiàng) 目形象，給消費(fèi)者信心。 價(jià)格策略實(shí)施： 1）不公開(kāi)售價(jià)，客戶可以交納誠(chéng)意（金誠(chéng)意金20xx０元），開(kāi)盤時(shí)采用低于市場(chǎng)價(jià)策略（轟動(dòng)效應(yīng)），同時(shí) 迅速聚集人氣。（低價(jià)單位控制比例在 6%左右） 2）開(kāi)盤期交納誠(chéng)意金的客戶通過(guò)抽簽形式挑選單位（造勢(shì)），如果挑選不到合適單位或價(jià)格不能接受，誠(chéng)意金可以 退還。此策略適用于入世初期。 3） 營(yíng)銷渠道分析 采用以第一 營(yíng)銷渠道（銷售現(xiàn)場(chǎng)及業(yè)務(wù)代表推薦）為主，銷售現(xiàn)場(chǎng)作為沙盤以及單體模型的展示地，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō) 是以直觀的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也能夠讓客戶產(chǎn)生購(gòu)房的沖動(dòng)；其次考慮到本地的消費(fèi)心理及消費(fèi)習(xí)慣，建議采用業(yè)務(wù) 推廣的方式來(lái)擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，并由此來(lái)推動(dòng)本項(xiàng)目的廣泛傳播；通過(guò)業(yè)務(wù)代表直銷推廣可以快速占領(lǐng)市 場(chǎng)，并在最短的時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目推售到一定的高度。 以第二營(yíng)銷渠道（“口碑效應(yīng)”）為輔，我認(rèn)為第二營(yíng)銷渠道在本項(xiàng)目中將有明顯的作用；考慮到本項(xiàng)目的特殊性， 客戶之間的傳播效果可能比硬性廣告效果更好，因?yàn)橘?gòu)房者之間 的信息傳遞是很迅速的，同時(shí)口碑效應(yīng)能帶動(dòng)集團(tuán)客 戶的購(gòu)買欲，也能夠增強(qiáng)本案的可信度。 4） 媒體分析及策劃 媒體選擇： 1）報(bào)紙媒體：大眾傳媒，具有覆蓋面廣的特點(diǎn)； ２）燈箱廣告：給人以視覺(jué)沖擊（多為形象廣告） 媒體策劃：報(bào)紙廣告 項(xiàng)目賣點(diǎn)宣傳）通過(guò)銷售進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，以市場(chǎng)的變化為導(dǎo)向； 電視廣告 以概念、事件
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