【文章內(nèi)容簡介】 流動 性好、設計思路 清晰。通過對各同類項目會所的調研情況來看，各同類項目的會所設計功能化趨勢越來越明顯。會所面積明顯的比以往的、早的同類項目增加了很多 ,功能更加齊全、形式更加多樣化、設計更加人性化、目前成熟的同類社區(qū)已經(jīng)逐漸形成。 建議會所功能至少包含以下方面：會客大堂、服務人員及前臺接待；室內(nèi)游泳池、安全人員及教練；健身房、教練；西式快餐廳、廚師及服務員；兒童活動室等 建議包含內(nèi)容：兒童戲水池、壁球館、桌球室、棋牌室、按摩間及按摩師等 室外配套包括：露天泳池、網(wǎng)球場 *籃球場、旱冰滑板區(qū)、 BBQ 區(qū)、寵物寄養(yǎng)區(qū)等 通過以上分析，在現(xiàn)今北京成熟的同類市場上，如無法做到面面俱到，決不可能在市場中一枝獨秀，長期熱銷。目前會所在整個同類社區(qū)起著非常重要的作用、在會所的外觀設計和功能化布局方面應加大力度，充分提高。 浩天基業(yè)經(jīng)過大量的市場分析、用戶調 研，總結出：一個成熟的同類社區(qū)必須具備完善的會所功能、使會所功能擴大化，充分體現(xiàn)社區(qū)的多元化、惟獨這樣的同類社區(qū)在今后的銷售中才能更加具備競爭力、更具有強勢熱銷的潛力。 三 、售樓處設計 現(xiàn)場售樓處設計 風格明顯、有創(chuàng)新、有實用性、在整體設計方面要與整體規(guī)劃相融洽。售樓處設計 最主要與周邊環(huán)境相協(xié)調、采光性好、功能劃分齊全、有模型陳設區(qū)、整體規(guī)劃及介紹電子演示區(qū)、銷售人員活動區(qū)、洽談區(qū)、必要的會議室和景觀設計展示區(qū)。 針對靈秀山莊的整體規(guī)劃和園林設計風格、建議售樓處有非常良好的水系、充分體現(xiàn)靈秀山莊莊重中透露出的秀氣和靈韻，整體設計寧靜中有種難得的行云流水的感覺、親切的高山流水、和風曉月及巖泉溪流都是很好的環(huán)境點睛之筆。 臨時售樓處設計 臨時售樓處設計主要是為提前積累客戶、在亦莊博達大廈或中國國際電子商務大 廈一層設臨時售樓處。應充分滿足銷售各環(huán)節(jié)的功能需要。設置社區(qū)全景沙盤模 型，相應景觀、設施效果圖。在觀景效果極佳的區(qū)域設置談判區(qū)。為了營造傳遞我項目時尚現(xiàn)代浪漫高貴的品質，室內(nèi)還應設置酒吧、咖啡吧、雪茄吧等提升品質的專項服務空間。周末不定期開展現(xiàn)場彈奏鋼琴、玄樂、品酒/茶等助興活動，烘托出高雅不俗的銷售氛圍。 四、銷售路線設計 銷售路線設計看似簡單實際是非常關鍵的一個步驟、好的銷售路線設計可以加深客戶對項目的感受程度、更好的提高銷售業(yè)績、有利于創(chuàng)造良好的銷售外部感受氛圍。 整個銷售路線從涼水河外的主干道通過涼水河橋進入涼水河綠化隔離帶、綠化帶景觀設計是良好的客戶外在形象感受的最 佳途徑，過綠化帶進入小區(qū)入口、道路兩邊大型廣告牌依次順延展開，氣勢恢弘、強烈的視覺沖擊力能夠充分營造一個絕佳的銷售環(huán)境，通過入口廣場是中心水景，售樓處前的中心水景突出體現(xiàn)了項目的靈秀之氣、是一 個非常整體的設計布局。 五、交房標準及樣板間 /區(qū)風格確定 交房標準是一項比較嚴格的質量體系檢驗過程、一般要求不僅有良好的施工質量、而且各項指標都必須符合國家、國際各相關部門鑒定的要求。 環(huán)保、健康、水電暖及空調、燃氣、排水、裝修、安全等方面都必須符合健康標準。 樣板間風格： 做出實樓樣板間，突出生活情趣和景觀視野的細節(jié) 營造。細致到一本書的類別、擺放；一瓶酒的品牌，色澤等等；裝飾風格應揚長避短，突出優(yōu)點而掩蓋缺點；色調以淡雅自然為主，家居配飾不求奢華但求真實而不失格調，雍容華貴而不落俗套，給予客戶回到溫馨的家，真正享受大自然魅力，并能體會到成就感的味道 。 結合以上特點：樣板間最好風格明顯、歐式、北美、和式都是非常好的參照。 六、銷售整體賣場及指引系統(tǒng)策劃 銷售整體賣場主要是又銷售主干路線和銷售處、銷售人員和銷售宣傳諸類綜合因 素組成的一個這個整體體系、圍繞整個賣場的各個環(huán)節(jié)的準備工序及相關的銷售氛圍營造設施。 指引系統(tǒng)主要圍 繞整個園區(qū)規(guī)劃、突出明顯的位置、有主路線的道旗、國貿(mào)、機場重要位置區(qū)域的大型擎天柱廣告牌、園區(qū)附近的道路指示牌、橋面周圍的巨型廣告牌、進入園區(qū)的道路兩邊的 POP 廣告、停車場的路牌指示等。有統(tǒng)一的項目名稱、 LOGO、項目宣傳語。主題明顯、有影響力。 七、樣板組團街區(qū)及庭院銷售狀態(tài)策劃 樣板間組團街區(qū)道路綠化平整、綠色植物引植成型、道路寬闊、街區(qū)道路寬闊明亮、燈光效果好、道旗和相關廣告牌指示明確。綠化和園區(qū)的小品都完整美觀。 庭院設計風格能充分發(fā)揮道銷售的狀態(tài)中來，整個庭院綠化和布局都已形成完整規(guī)模、庭院裝飾和 小品景觀充分到位，綠化中的水系、建筑和整體的園區(qū)功能項吻合。 八、銷售推廣策劃案 以報紙、路牌、雜志、廣播、電視、直銷等軟硬宣傳手段組成強大的立體宣傳攻 勢將本案正式推入市場，再用簽約數(shù)字和已有一定的項目工程形象來推動銷售。 根據(jù)市場反饋信息，細節(jié)調整運作思路；老客戶挖潛進一步深入，推出彩虹計劃等促銷手段；參加房展會，以大手筆的投入樹立強勢產(chǎn)品形象；對 VI 設計進行修改，更換廣告牌畫面等，制作項目正式樓書；較大力度的硬性廣告和軟性炒做的投放；在最后階段將銷售中心翻新，在不偏離項目原主題定位的情況下，給予客戶新鮮 感，使客戶感受到物業(yè)的不斷完善。 在整個銷售推廣策劃方面、我們會加強組織各項活動來提高整個項目的知名度和美譽度、加深項目在人們心目中的影響、通過良好的口碑效應促成項目的強勢熱銷。 九、景觀、公園設計 景觀、公園設計及風格建議： 結合整體園林景觀規(guī)劃及建筑設計風格，主題公園占地不大，主要圍繞隔離帶景觀設計展開。 經(jīng)過對大量的客戶意見反饋總結、周邊同類項目調查及市場供需考證，功能性、實 用性的健康活動場所是目前大多數(shù)客戶理想的選擇。圍繞和式園林設計風格理念，主題公園應是一個親切的、功能化的生活公園。 目前主題公園 圍繞隔離帶更多的增加了功能性設施，通過對地形的自然起伏調整，網(wǎng)球場、溫泉游泳池、排球場、羽毛球場及更多的體質增強健身活動均能夠大量的在戶外進行。公園內(nèi)大量的活動場所圍繞小型湖面依水而建，湖中景觀及林泉、小島、原生樹林、卵石溪流、成片的青竹構成了整個主題公園生動的布局環(huán)境，此外豐富的、完整的園內(nèi)活動設施是公園的一大主要特色。 在公園一期的服務性配套上，我們建議，以現(xiàn)場售樓處為初期服務性組團中心，周邊配套加設超市、診所及小型品牌店，以增加該服務性組團的實用性。 售樓處地上面積約為 480 平米，平均、合理的將部分配套設施擺放其中，將對項目一期銷售起到較佳的作用。 沿此思路，將該地塊用途擴大，勢必將對項目一期的銷售工作，及今后業(yè)主的生 活，起到很大的幫助及提升。 主題公園設計在追求功能性的同時不斷的凝練素雅、減少人工雕鑿，增加自然野趣，公園綠化部分引進大量的原生植物草本，自然、生動、精致的園區(qū)環(huán)境設計充分的體現(xiàn)了人與自然相融的和諧生活狀態(tài)。 浩天基業(yè)通過對項目的了解和對市場的把握，分析總結出此類公園設計風格能夠更多的被客戶接受并認同，更好的體現(xiàn)了人文設計理念，是項目借鑒和 備選的良好方案。 十、售樓處裝修方案設計及確定 售樓處裝修方案要求風格簡潔明快、充分體現(xiàn)項目自身優(yōu)勢、主要由設計及裝修公司提供整體的裝修方案、結合銷售公司意見、在有限的空間中表現(xiàn)出非常良好的空間秩序。結合整體園林設計風格、裝修方案圍繞整體規(guī)劃同步啟動。 十一、主入口設計 在道路主入口處有明顯的大型廣告牌指引、最好有一個大型的擎天柱廣告牌、在售樓中心入口兩旁設立大型廣告牌，道路鋪 設應采用分色地磚，以鮮明色塊直鋪設至停車場，然后以另一色系引導至售樓中心 十二、小區(qū)圍墻方案 小區(qū)圍墻要求外觀整體感強、安全性和現(xiàn)代 感都要不同程度的表現(xiàn)、在距離居民小區(qū)連接處應該采取 46 開、在距離小區(qū)外圍一般建議 37 開，底部外青磚貼內(nèi)面、配有金屬結構隔柵或金屬圖案。 整個小區(qū)圍墻要求整體美觀大方、有時代感、與整體園區(qū)規(guī)劃相協(xié)調。 十三、小區(qū)環(huán)境設計完成 小區(qū)環(huán)境設計圍繞整體的園區(qū)規(guī)劃展開、環(huán)境設計主要是對小區(qū)的景觀和規(guī)劃設計、完成要求需要相關景觀小品、綠化、配套功能設施、如：網(wǎng)球場、游泳池、壘球場、道路綠化、植物綠化、小區(qū)相關水系、景觀設計完成。 十四、樣板間 /區(qū)裝修方案設計確定 樣板間一般要求裝修成典雅、舒適、時尚、高貴的格調、有 比較多北美、英國皇家、和式、古典、現(xiàn)代、中歐、等風格。做出實樓樣板間，突出生活情趣和景觀視野的細節(jié) 營造。細致到 一本書的類別、擺放；一瓶酒的品牌，色澤等等； 裝飾風格應揚長避短，突出優(yōu)點而掩蓋缺點；色調以淡雅自然為主，家居配飾不求奢華但求真實而不失格調，雍容華貴而不落俗套， 給予客戶回到溫馨的家，真正享受大自然魅力，并能體會到成就感的味道。 十五、小區(qū)環(huán)境施工 小區(qū)環(huán)境施工方面要求整體和局部相互應，先整體綠化小區(qū)環(huán)境、在施工中要求不僅要由良好的施工團隊、還要由良好的施工狀態(tài)。充分保證施工的質量和人員的安全。環(huán)境施 工圍繞整個園區(qū)規(guī)劃展開。 十六、售樓處施工及裝修完成 售樓處施工是首先要完成的工作之一，前期的銷售團隊主要活動于售樓處、要求在較短的時間內(nèi)完成售樓處的施工、而且售樓處施工質量非常關鍵、是客戶第一眼、第一印象、高質量的施工和裝修是贏得客戶的關鍵。 十七、售樓處裝修公司招標 售樓處裝修公司招標是非常重要的一個 環(huán)節(jié)，良好的高素質專業(yè)裝修公司是裝修質量的前期保證，在招標過程中要求嚴格的審核裝修公司的資質、非常詳細的了解裝修公司的各成功案例。充分和裝修公司良好溝通、提出富有建設性的具體可切實操作的裝修方案。 十八、物 業(yè)管理形象策劃 A、保安：因本案的準現(xiàn)房模式，物業(yè)的服務不可能讓客戶立刻感受到，所以保安的著裝、外形、用語、行為舉止代表著未來的物業(yè)形象。所以對其也應進行一定的禮儀培訓。 B、保潔外形清潔，工作時勤快麻利，精神狀態(tài)飽滿。 C、其他：停車場等相關區(qū)域也需保安人員值勤，負責車輛停放和交通疏導。 D、由專人設計人員的著裝。 E、購買摩托車，將其裝飾成警用形象，由保安騎上后定時巡邏。 F、配專門訓練過的騎警（馬），在樣板區(qū)域內(nèi)威風凜凜的穿行。 G、每天要求保安在銷售時段內(nèi)進行隊 列，健身，格斗等訓練表演。 十九、物業(yè) 公司招標 物業(yè)公司招標最好選擇有知名度、有良好口碑的大型國際物業(yè)管理公司來擔任物業(yè)管理顧問、優(yōu)秀的國際跨國物業(yè)管理公司具有良好的、豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，服務意識強。 在多家實力超強的國際物業(yè)公司中挑選最適合項目的、最了解項目的物業(yè)管理公司