【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 綜合 品質(zhì) 順景花園 低品質(zhì)高價(jià) 格 高品質(zhì)低價(jià) 格 低品質(zhì)低價(jià) 格 雅庭名苑 城龍花園三期 合因素： [各因素之權(quán)重（滿分為 100 分）比例見(jiàn)下圖 ] 湖 濱花園市場(chǎng)價(jià)測(cè)算 綜合考慮各參考樓盤(pán)可比性、銷(xiāo)售情況及絕大多數(shù)針對(duì)客戶群體，預(yù)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)均價(jià)可參考權(quán)重分別為： 對(duì)比項(xiàng)目 銷(xiāo)售均價(jià) 均價(jià)可參考權(quán)重 加權(quán)價(jià) 加權(quán)總計(jì)（同類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)均價(jià)） 100% 注： 均價(jià)可參考權(quán)重比率根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研后理性分析定出。 綜上影響價(jià)格因素分析，及參考目前在售及已售中高檔地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格，基本完成一定銷(xiāo)售額，實(shí)現(xiàn)其銷(xiāo)售價(jià)值的上述物業(yè)均價(jià)基本維持在 元 /平方米左右。 各參考樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)、 銷(xiāo)售率及與本項(xiàng)目的加權(quán)比率 項(xiàng)目 銷(xiāo)售均價(jià) 銷(xiāo)售率 加權(quán)比率 加權(quán)比率 注：加權(quán)比率在綜合考慮參考樓盤(pán)與本項(xiàng)目之可比性及銷(xiāo)售率確定。 如：新亞洲花園加權(quán)比率 ＝ （ 3600 98％） /（ 3600 +3200 +。 +3200 ） 各參考樓盤(pán)價(jià)格修正系數(shù) 以下為影響各參考樓盤(pán)價(jià)格的綜合素質(zhì)的系數(shù)修正 序號(hào) 評(píng)估內(nèi)容 滿分 備注 得分 1 地理位置 16 14 2 外部景觀 13 11 3 內(nèi)部規(guī)劃 12 10 4 主力戶型 12 11 5 工程進(jìn)度 10 10 6 建筑及裝修檔 次 10 9 7 規(guī)模 8 6 8 配套設(shè)施 7 6 9 物業(yè)管理 6 6 10 發(fā)展商信譽(yù) 6 6 總結(jié) 100 89 序號(hào) 評(píng)估內(nèi)容 滿分 備注 得分 1 地理位置 16 13 2 外部景觀 13 9 3 內(nèi)部規(guī)劃 12 10 4 主力戶型 12 10 5 工程進(jìn)度 10 10 6 建筑及裝修檔 次 10 9 7 規(guī)模 8 6 8 配套設(shè)施 7 6 9 物業(yè)管理 6 5 10 發(fā)展商信譽(yù) 6 6 總結(jié) 100 84 序號(hào) 評(píng)估內(nèi)容 滿分 備注 得分 1 地理位置 16 14 2 外部景觀 13 11 3 內(nèi)部規(guī)劃 12 10 4 主力戶型 12 9 5 工程進(jìn)度 10 10 6 建筑及裝修檔 次 10 8 7 規(guī)模 8 6 8 配套設(shè)施 7 7 9 物業(yè)管理 6 5 10 發(fā)展商信譽(yù) 6 5 總結(jié) 100 85 序號(hào) 評(píng)估內(nèi)容 滿分 備注 得分 1 地理位置 16 13 2 外部景觀 13 10 3 內(nèi)部規(guī)劃 12 10 4 主力戶型 12 10 5 工程進(jìn)度 10 10 6 建筑及裝修檔 次 10 6 7 規(guī)模 8 8 8 配套設(shè)施 7 7 9 物業(yè)管理 6 4 10 發(fā)展商信譽(yù) 6 6 總結(jié) 100 84 序號(hào) 評(píng)估內(nèi)容 滿分 備注 得分 1 地理位置 16 13 2 外部景觀 13 9 3 內(nèi)部規(guī)劃 12 9 4 主力戶型 12 10 5 工程進(jìn)度 10 10 6 建筑及裝修檔 次 10 8 7 規(guī)模 8 7 8 配套設(shè)施 7 5 9 物業(yè)管理 6 6 10 發(fā)展商信譽(yù) 6 6 總結(jié) 100 83 序號(hào) 評(píng)估內(nèi)容 滿分 備注 得分 1 地理位置 16 11 2 外部景觀 13 10 3 內(nèi)部規(guī)劃 12 10 4 主力戶型 12 10 5 工程進(jìn)度 10 9 6 建筑及裝修檔 次 10 8 7 規(guī)模 8 7 8 配套設(shè)施 7 5 9 物業(yè)管理 6 5 10 發(fā)展商信譽(yù) 6 5 總結(jié) 100 80 序號(hào) 評(píng)估內(nèi)容 滿分 備注 得分 1 地理位置 16 12 2 外部景觀 13 8 3 內(nèi)部規(guī)劃 12 8 4 主力戶型 12 10 5 工程進(jìn)度 10 已入伙 10 6 建筑及裝修檔 次 10 7 7 規(guī)模 8 6 8 配套設(shè)施 7 6 9 物業(yè)管理 6 6 10 發(fā)展商信譽(yù) 6 6 總結(jié) 100 79 序號(hào) 評(píng)估內(nèi)容 滿分 備注 得分 1 地理位置 16 14 2 外部景觀 13 10 3 內(nèi)部規(guī)劃 12 9 4 主力戶型 12 10 5 工程進(jìn)度 10 9 6 建筑及裝修檔 次 10 8 7 規(guī)模 8 5 8 配套設(shè)施 7 5 9 物業(yè)管理 6 5 10 發(fā)展商信譽(yù) 6 6 總結(jié) 100 81 湖濱花園 序號(hào) 評(píng)估內(nèi)容 滿分 備注 得分 1 地理位置 16 2 外部景觀 13 3 內(nèi)部規(guī)劃 12 10 4 主力戶型 12 10 5 工程進(jìn)度 10 10 6 建筑及裝修檔 次 10 10 7 規(guī)模 8 7 8 配套設(shè)施 7 7 9 物業(yè)管理 6 6 10 發(fā)展商信譽(yù) 6 6 總結(jié) 100 20205年市場(chǎng)承接價(jià)位 : /M2 綜合樓盤(pán)素質(zhì)修正： 1) P0 (標(biāo)準(zhǔn)價(jià) ) = /M2 2) T (標(biāo)準(zhǔn)分 ) = ∑（各樓盤(pán)綜合分權(quán)重） =89 %＋ 84 %＋ 85 %＋ 84 %＋ 83%＋ 80 ％ +79 ％ +81 % = 注：以上權(quán)重為各參考樓盤(pán)的市場(chǎng)價(jià)格與銷(xiāo)售率的加權(quán)比率 3) 2020年湖濱花園市場(chǎng)價(jià)修正值： P1（價(jià)格） =標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（物業(yè)分247。標(biāo)準(zhǔn)分） = （ 247。 ） = 3400元 /M2 因 2020年末至 2020年初的鋼筋 、 水泥等主要建材的漲價(jià) , 導(dǎo)致我樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本上漲，必將使得湖濱花園 2020 年市場(chǎng)對(duì)應(yīng)值會(huì)有一定幅度的價(jià)格上升波動(dòng)。屆時(shí)樓盤(pán)銷(xiāo)售難度大大增加 , 但為了盡可能提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，我營(yíng)銷(xiāo)部根據(jù)以往豐富操盤(pán)經(jīng)驗(yàn) ,寧愿冒風(fēng)險(xiǎn) ,使得湖濱花園奮斗目標(biāo)按揭折后均價(jià)最終達(dá)到 3800元 /M2。 價(jià)格定位體系 本樓盤(pán)價(jià)格定位理念： 通 過(guò)營(yíng)造小區(qū)親和氛圍和突出建筑與園林特點(diǎn)的包裝 使市場(chǎng)的潛在客戶對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期較高 以 相對(duì)較低價(jià)格推出，使市場(chǎng)覺(jué)得物業(yè)比定位“超值” 1） 低價(jià)入市，逐步攀高；分期快速銷(xiāo)售，速戰(zhàn)速?zèng)Q。 2） 合理價(jià)格配合優(yōu)惠付款策略，是將來(lái)銷(xiāo)售背景下的策略。 3） 開(kāi)盤(pán)合理讓利，集聚人氣。 銷(xiāo)售經(jīng)理掌握一定的彈性折扣，給以價(jià)格表以外的優(yōu)惠，是配合“抓住每一位上門(mén)客戶”策略的關(guān)鍵。 客戶對(duì)價(jià)格的考 慮因素主要有 市場(chǎng)景氣 、 工期長(zhǎng)短 、付款條件 、 建材品質(zhì) 、 室內(nèi)配套 、 整體規(guī)劃配套 、自身 購(gòu)買(mǎi)能力等等，因此價(jià)格定位主要從以上方面比較競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)而定。 湖濱花園項(xiàng)目除了在規(guī)劃方案、營(yíng)銷(xiāo)策略方面力求實(shí)現(xiàn) 突破外，還需承擔(dān)改變前期“低廉物業(yè)”形象的作用，因而在市場(chǎng)價(jià)格定位上應(yīng)為定南縣中高檔水平。根據(jù)目前定南縣的多層價(jià)格水平，對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)， 建議第一階段公開(kāi)發(fā)售折后均價(jià)定在 元 /平方米 ，以察看市場(chǎng)反應(yīng)情況，再作調(diào)整。 針對(duì)龍崗湖濱花園三期未來(lái)可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，根據(jù)“低開(kāi)高走”的銷(xiāo)售策略，第一階段按如下價(jià)格分期銷(xiāo)售： 第一階段 均價(jià)