北京泰中花園策劃方案(編輯修改稿)
2025-05-25 01:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 容易被忽略和弱化。工程進(jìn)度和各樓座開盤時(shí)間有機(jī)互動(dòng)。各樓座的開盤時(shí)機(jī)根據(jù)本案銷售消化，合理保持各個(gè)檔層產(chǎn)品的供盤體量，以利于利用產(chǎn)品的階段性供給稀缺等，制造價(jià)格拉升機(jī)會(huì)。(一)定價(jià)原則本次價(jià)格表中所示價(jià)格主要是本著三個(gè)基礎(chǔ)依據(jù)：（1） 周邊項(xiàng)目同質(zhì)物業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的在銷價(jià)格和歷史價(jià)格。（2） 我公司在大興區(qū)域市場(chǎng)的銷售定價(jià)經(jīng)驗(yàn)。（3） 充分考慮房屋定價(jià)基本要素，包括朝向因素；樓層因素；戶型平面布局合理度因素；景觀因素；戶型配比因素；單體總價(jià)控制因素；遮擋因素等。本次定價(jià)的總體均價(jià)為3820元每平方米。我司將會(huì)在專業(yè)推廣和專業(yè)營銷的推動(dòng)下，在保證合理銷售速度情況下，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)的整體拉升。如果項(xiàng)目能夠順利完成銷售導(dǎo)入期，成功聚斂銷售人氣，中后期的銷售價(jià)格攀升會(huì)較順暢實(shí)現(xiàn)。所以開盤定價(jià)至關(guān)重要，開盤價(jià)格建議以低價(jià)吸引人氣，建議開盤價(jià)格為3820元/平方米，開盤兩周適幅拉升，根據(jù)各樓座具體位置的不同，開盤順序?qū)?yīng)產(chǎn)品靈活價(jià)格調(diào)整。（二）各戶型定價(jià)簡(jiǎn)析考慮到三期三座塔樓的戶型雷同性，本次定價(jià)呈報(bào)是以3號(hào)樓單座為計(jì)算參照，其他樓座類推（根據(jù)開盤階段的不同各樓座推出時(shí)進(jìn)行實(shí)際操盤調(diào)整）不會(huì)影響整體和全程均價(jià)。（1）西北朝向F戶型01戶 兩室兩廳兩衛(wèi) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 本案中的兩居設(shè)計(jì)比例，占到總戶數(shù)的67%。在兩居比重大，戶型多樣的情況下，各戶型在為購房者提供更多購房選擇的同時(shí)，也形成項(xiàng)目?jī)?nèi)的客戶競(jìng)爭(zhēng)，如何調(diào)配好同質(zhì)戶型的價(jià)格差，將直接影響銷售利益實(shí)現(xiàn)。F戶型在兩居產(chǎn)品中屬于面積居中的；客廳面寬達(dá)4500mm，主衛(wèi)為明衛(wèi)；雖然整體西北向，但是主臥室為東向；戶型平面內(nèi)多處不規(guī)則；能夠看到興城廣場(chǎng)景觀，本次定價(jià)對(duì)該戶型定價(jià)較保守，在操作中有小幅拉升空間。（2）東朝向E戶型02戶 兩室兩廳兩衛(wèi) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 該戶型是兩居中單體面積最小的一種，意味著單體總價(jià)的適度，給單價(jià)上拉帶來設(shè)計(jì)空間，本價(jià)格建議已經(jīng)充分考慮該因素；朝向?yàn)闁|規(guī)避京開高速噪音；戶型方正，面寬合理主臥室和起居廳面寬達(dá)4200mm。（3）東朝向D戶型03戶 一室兩廳一衛(wèi) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 該戶型是唯一的一套一居室的戶型，具有戶型配比的稀缺性；朝向?yàn)闁|規(guī)避京開高速噪音；戶型方正，平面布局基本合理，但是無突出優(yōu)勢(shì)點(diǎn)。（4） 東南朝向C戶型04戶 兩室兩廳兩衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)層面積 該戶型是兩居中單體面積較小的一種；朝向佳，兩間臥室均為正南朝向；主臥室和起居廳面寬大，采光佳；戶型方正，均好性高，本定價(jià)中單價(jià)上揚(yáng)有足夠價(jià)格支撐點(diǎn)。（5） 西南朝向B戶型02戶 三室兩廳兩衛(wèi)該戶型是唯一的一套三居室的戶型，具有戶型配比的稀缺性；平面布局合理，動(dòng)線流暢，較少灰空間；觀景采光較佳，主休息區(qū)在南向，相對(duì)噪音污染減少；本定價(jià)中考慮單體總價(jià)控制因素，單價(jià)定價(jià)保守，在操作中有小幅拉升空間。（6） 西北朝向A戶型01戶 兩室兩廳兩衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)層面積 該戶型在兩居產(chǎn)品中屬于面積居中的；客廳面寬達(dá)4500mm，主臥室面寬3900mm且為轉(zhuǎn)角窗，觀景采光佳；戶型平面內(nèi)多處不規(guī)則；能夠大視角的觀看到興城廣場(chǎng)景觀；西曬、噪音污染嚴(yán)重，本次定價(jià)對(duì)該戶型定價(jià)最為保守，在操作中有小幅拉升空間。（三）價(jià)格調(diào)控在實(shí)際的操盤中，要注意價(jià)格調(diào)控。并且在本次定價(jià)中，因?yàn)閷?duì)產(chǎn)品有待進(jìn)一步細(xì)化了解，定價(jià)有描述性特征。未來應(yīng)該兼顧部分細(xì)化因素，進(jìn)一步執(zhí)行價(jià)格細(xì)化調(diào)整，可以從以下幾點(diǎn)考慮：（1）開盤底價(jià)，少量拋出，價(jià)格試探，及時(shí)調(diào)整優(yōu)化。（2）管道層管道敷設(shè)，應(yīng)價(jià)格下拉。如消防、變頻供水轉(zhuǎn)換層等。（3）一居、三居低配比戶型的開盤保留釋放有度，掌控價(jià)格能動(dòng)空間，獲取最大利益。（4）優(yōu)化三座樓的開盤順序，爭(zhēng)取利益最大化。（5）如上所述本價(jià)格表為描述性定價(jià)，在實(shí)際銷售執(zhí)行中，我公司將根據(jù)市場(chǎng)回饋和開發(fā)商的回款要求，開盤的先后順序、工程形象的推進(jìn)速度等多種要素，執(zhí)行靈活多變的定價(jià)原則。泰中花園三期3號(hào)樓價(jià)格表房號(hào) 010203040506戶型代碼FEDCBA朝向西北 東東東南西南西（西北）戶型兩室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi) 三室兩廳三衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi) 面積 01單價(jià)31203340 360032403020 總價(jià)347693 350099 473472 426125 335099 戶型 兩室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)一室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi) 面積02單價(jià)326035003450378034003160 總價(jià)363294 367150 243156 402343 447168 350634 面積03單價(jià)334035803530386034803240 總價(jià)372210 375542 248794 410858 457690 359510 面積 04單價(jià)340036603610394035603290 總價(jià)367336 378883 249018 413385 462800 358840 面積 05單價(jià)346037603710404036603360 總價(jià)373818 389235 255916 423877 475800 366475 面積 06單價(jià)353038303780411037303430 總價(jià)381381 396482 260744 431221 484900 374110 面積 07單價(jià)358038803830416037803480 總價(jià)386783 401658 264193 436467 491400 379564 面積 08單價(jià)363039303880421038303530 總價(jià)392185 406834 267642 441713 497900 385017 面積 09單價(jià)368039803930426038803580 總價(jià)397587 412010 271091 446959 504400 390471 面積 10單價(jià)373040303980431039303630 總價(jià)402989 417186 274540 452205 510900 395924 面積 11單價(jià)373040303980431039303630 總價(jià)402989 417186 274540 452205 510900 395924 面積 12單價(jià)378040804030436039803680 總價(jià)408391 422362 277989 457451 517
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