【文章內容簡介】 界。高層視野，更多綠化景觀，視界更開闊；國際格調。名師手筆，國際化景觀的規(guī)劃理念；水漾心馳。親水規(guī)劃締造華美風度，水景社區(qū)；互動園林。圍合庭院促進鄰里關系運動泳池。健康生活行政級領袖階層名流名仕匯聚之地樓盤硬件建筑特色水景園林圈層特征賣點梳理主題會所企業(yè)品牌功能提升生活品質 深耕厚植，實力雄厚； 誠信企業(yè)，金字招牌。 成熟的開發(fā)經驗，擁有一定的客群 國際化生活方式，品質升級； 人文社區(qū)，高品質人群集合地； 傳導先進的生活理念及生活態(tài)度。 商業(yè)動脈大招區(qū)域核心 市場空白補充，完善的功能填補 550㎡主題會所營造品質人生 彰顯尊榮身份【 賣 點 】 【 拓基 鼎元府邸 】地 段功 能—— 合肥 141戰(zhàn)略發(fā)展前沿，—— 知名中小學，成熟教育體系—— 市心先天條件—— 成熟居住環(huán)境及配套—— 道路環(huán)繞，交通便捷，—— 合裕高架的開通 —— 南淝河，和平廣場，裕豐花市 p區(qū)域核心： “141” 東部組團核心區(qū)域，四大城市 副中心之一，合肥東門戶，商業(yè)繁榮。交通物流重 點建設區(qū)域。消費潛力巨大。 88萬人口，合肥規(guī)模 最大區(qū)域。 遠景價值！p教育資源：三十八中、和平路小學， 教育價值！p35萬規(guī)模：最優(yōu)品質建筑，最全產品集合，最全能 生活體系， 升值價值！p有水有綠：和平廣場，南淝河，不可多得的社區(qū)內 部景觀資源，優(yōu)勢組合，居家理想環(huán)境， 生態(tài)價 值！p交通高速：合裕路高架打通交通脈絡，高速發(fā)展 前 沿價值！p商業(yè)功能：大手筆商圈規(guī)劃，打造區(qū)域核心商業(yè)價 值， 多元價值！交 通【 價 值 梳 理 】—— 商業(yè)、辦公、居住、餐飲、文娛和交通等城市生活空間優(yōu)質組合環(huán) 境價值在于發(fā)現 — 鼎元府邸 價值梳理p 品質皆佳，景觀豐富，更宜居。p 我們發(fā)現鼎元府邸價值關鍵詞：綜合體，體 量大，品質高 .p 發(fā)現價值：品質升級，產品賣點逐一解讀， 落地形成價值競標優(yōu)勢。策略方向與其在紛繁的樓盤紅海中拼殺，不如結合自身優(yōu)勢在城市融合體上 ” 藍海 ” 突圍，錯位競爭為超常規(guī)的價值塑造提供空間 —— 藍海突圍p 與其他樓盤的比較 : 體量更大，產品線豐富，功能 完備、環(huán)境優(yōu)異。p 梳理得出區(qū)域在售樓盤關鍵詞：純住宅，品質中。p 發(fā)現價值：豐富的功能填補 市場空白，形成區(qū)域 核心，傲覽凌峰。明確項目在市場的位置項目定位周邊競品的競爭擠壓（供應、價格） 鼎元府邸需要樹立 與眾不同的鮮明個性突破價格壁壘 2023年實現營銷目標 鼎元府邸需要形成 更大影響力，拓展更大客戶半徑多樣的產品類型 鼎元府邸需要 更精確的產品描述，形成獨一無二的核心競爭力無論哪個級別的城市，都有屬于區(qū)域的代表建筑，城市綜合體的出現，將推動所在區(qū)域城市功能的完善和提升，被形容為 “ 城市發(fā)展引擎 ”將 “ 鼎元府邸 ” 定位為區(qū)別于傳統城區(qū)的 新城市綜合體 ，將為促進項目的形象、品牌、價值墊定基礎條件，為本案超越并完全區(qū)別區(qū)域同類項目，創(chuàng)造可持續(xù)性發(fā)展的競爭優(yōu)勢提供了條件。品質筑底，打造城市標桿鼎元府邸，不僅是瑤海區(qū)的象征，更將成為整個合肥的標版和驕傲！撇開單純城市豪宅概念，與其他同質樓盤進行區(qū)分，強化 “瑤海區(qū)新興的城市綜合體 ”唯一性定位 ，無疑就是為構建超越其他類似項目價值體系的價值筑底，創(chuàng)造了條件！多元化組合 首席 區(qū)域商業(yè) 一線 水景豪宅 二線 園景住宅 精裝 優(yōu)品公寓 星級 商務辦公商務寫字樓豪宅商業(yè)首席商業(yè)精裝公寓園景住宅商務辦公產品定位 造城之舉， 35萬㎡新興城市綜合體！— 壟斷價格— 產品有不可重復性— 過河拆橋— 搭便車，借勢— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術— 價格戰(zhàn)的制造者— 目標明確，挖掘客戶— 瞄準市場縫隙— 創(chuàng)新產品和需求點— 改變游戲規(guī)則— 強調新的評估標準— 強調產品的特色和價值行業(yè)老大敏銳的機會主義者次 /非主流市場 非行業(yè)老大中大規(guī)模市場領導者 補缺者追隨者 挑戰(zhàn)者形象定位 傳統的 4 種策略分析 覆蓋目標客戶產品差異不可復制創(chuàng)新產品和需求點差異化定位重新定義 “豪宅 ”強調新的評估標注改變游戲規(guī)則強調產品的特色與價值“唯一性 ”新興城市綜合體行業(yè)老大作為領導者非行業(yè)老大中大規(guī)模市場挑戰(zhàn)者形象定位 唯一性打造成為建筑特色、產品品質、環(huán)境景觀一流的唯一高端項目打造成為居住感受非凡 有著地域代表性的唯一高端項目打造成為文化內涵豐富 有著不同品位的唯一高端項目打造成為高品質物業(yè)服務 友好睦鄰的唯一高端項目p 結合前期規(guī)劃實際情況，綜合考慮項目體量、物業(yè)構成以及檔次，我司 擬將本案打造成為令目前瑤海區(qū)域市場現有項目望塵莫及的、 至尊高檔的 項目， 未來瑤海區(qū)的地標建筑 。p 結合項目最大特色 “ 城市精英名流集合地 ” 和 “ 國際風格社區(qū) ” 的特點， 并賦予項目 “ 純粹國際化 ” 生活理念， 作為最佳切入點，三管其下，打造 一個具有 國際化生態(tài)社區(qū)，最具購買價值的高品質住宅， 城市精英居住的 核心社區(qū)，城東第一居住地 ,合肥市房地產市場具備領袖風采的標志樓 盤， 體現項目的至尊高端品質 。 項目總體定位思路 另辟蹊徑才能體現項目的個性和獨有特征國際 風尚 35萬㎡首席 名仕 社區(qū)項目定位置業(yè)新視點 居住新標準 生活新理念 城市菁英之首選豪宅p 從項目地段出發(fā)，直接點明 “ 區(qū)域霸主 ” 地位；p 從競品角度出發(fā)，與同質同地段項目進行區(qū)分，排他性，獨一無二。p 從項目功能定位出發(fā)，闡述項目的住宅屬性，p 從客群角度出發(fā)，喚起客戶對項目屬性的認知，為自己圈地，p 朗朗上口的主題語，利于市場推廣宣傳。p 國際化生活一一解讀，打造真正的國際化的多元、時尚、精彩絕倫的 充滿格調和魅力的生活 。 詮釋SLOGAN 定位（ 推廣主題 ） 營銷戰(zhàn)略 推廣策略 策略執(zhí)行 營銷推廣策略　 　 　　　　第 三部分戰(zhàn)略目標營銷戰(zhàn)略推廣策略推盤策略執(zhí)行計劃 戰(zhàn)略目標Strategy objective銷售目標價格目標品牌目標2023年完成 ? 套銷售，預計總銷金額 ??? 元 整盤均價 80008200元 /平米（毛坯價） 入市均價 70007300元 /平米 （毛坯價）入市均價 80008300元 /平米（精裝價，裝修標準按 1000元 /平米的標準計）確立拓基在高端住宅領域的品牌地位，綜合提升品牌形象打造 東城最具有影響力 的 名仕 社區(qū)項目整體目標 營銷戰(zhàn)略 marketing strategy? 核心問題： 在營銷上如何引領客戶居住需求，領導市場？? 分問題 1：如何在項目前期快速建立高認知度？? 分問題 2：如何在開盤后使項目在短時間內達到熱銷？? 分問題 3：如何通過營銷使項目建立市場影響力并保持持續(xù)銷售？? 分問題 4：如何在保證熱銷基礎上實現項目最終價值？ 策略一 ： 營銷工作前置 —— 快速建立第一形象策略二 ： 拓寬客源渠道 —— 強勢推廣極致展示策略三 ： 推廣整合覆蓋 —— 豐富渠道，拓展客戶把營銷動作提前，把品牌推廣作為營銷的第一步，以品牌力實現項目的第一形象。以多渠道的客源，強勢的推廣力度，增加儲客量，縮短客戶蓄水成熟期。針對目標客戶所在區(qū)域進行全面推廣覆蓋，達成最多的有效客戶積累。三大戰(zhàn)略方向達成營銷目標線上：立形象 品質超越、產品升級、價值提升雙管齊下熱點炒做形象更新 活動發(fā)散 行銷方式 通路擴展客服營銷持續(xù)作用老帶新口碑傳帶引發(fā)持續(xù)新增關注活動影響力 兩 條 推 廣 線 并 行活動營銷造成銷售力，放大成交，提升企業(yè)品牌實力，引發(fā)品牌宣傳效應。大眾媒體固定賣點訴求，拔高項目形象，進行產品品質升級。 推廣總體策略Promote the overall strategy線下：活動營銷 影響力發(fā)散，持續(xù)保溫線上：形象升級，突破陳規(guī)p戶外、報廣、 DM單頁為主。p輔以電臺、電視臺、短信、導示等多種方式。p視銷售需要，公關以多種媒體方式展開。線下：活動滲透，激活市場p 活動引發(fā)轟動，口碑撬動購買！p多頻次，小幅度的暖場活動；p活動對銷售的催進作用不同時段結合銷售周期使用以下媒體推廣方式：報紙、戶外、 DM、網絡、電視及現場包裝 蓄勢期 尾盤期持銷期強銷期電信 帳單報紙、 雜志、網絡商場社區(qū)戶外高炮、接待中心公交／高炮／電臺SP， PR活動SP/PR活動推介會定點廣告 +直郵 +戶外報廣、網絡、短信區(qū)域戶外新聞炒作PR活動陣地包裝推廣手段建議 戶外p跨街橫幅：在現場及周邊主要街道，方便客戶尋找。p燈箱：分室內和戶外兩種，置于現場售樓處內部或外部，周邊主要道路口等處。p展板：現場售樓處、市中心售樓處和展銷會展板兩種，進行產品細說，配合銷售和展出。p引導路牌：樓盤位置圖，對客戶進行交通引導，設置在主要路口處。p戶外看板：效果圖或宣傳口號，廣而告之，設置在主要路口處。樓體亮化 ——“ 拓基鼎元府邸 ” 白天看字，晚上亮燈。效果如同好萊塢山體巨字。印刷品 —— 提升品質，傳遞信息。樓書、傳單、海報、 DM手冊等，這些廣告載體對細節(jié)要求很高，內容要重點突出項目的各個準確定位，在人的視覺上能達到一定的沖擊。建議增加 DM的鬧市派報以及夾報或直投。電視 —— 受眾范圍廣，感染力強，接受度高， (能將信息更形象、生動地傳達給目標消費者。 )投放方式： 賣場駐守 ——選擇與項目品質、品牌、形象契合的商場增加駐點銷售，可以導入外區(qū)域客流短信：本地移動、聯通具備了受眾范圍廣、覆蓋面將近本地家庭的 90%以上 ，信息可直達每一位目標群體，具有強制性。我們將依據項目自身的情況特點，選擇合適的信息傳遞給目標受眾，同時保證廣告容易被目標受眾接受。投放方式：，可采用 “ 天氣預報，及時新聞，溫馨提示 ” 等方式發(fā)送。，傳達畫面內容，增加趣味與閱讀性。網絡 “ 鼎元府邸 ” 業(yè)主論壇、搭建答疑平臺、新浪網、合房網等等重點：日常維護，解疑，互動，去除不良信息，增加正面報道，既是對項目的宣傳，也是對拓基品牌的宣傳。附件：媒體優(yōu)劣勢評估均勻 去化，整盤有效推售推盤策略【 房源分析 】