【文章內(nèi)容簡介】 熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)用和收費(fèi)方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”物業(yè)管理此時介入，可對銷售人員進(jìn)行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進(jìn)行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識不足。其實(shí)，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照圖施工，而一個項(xiàng)目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對有可能出現(xiàn)的各種問題。物業(yè)管理人員在長期的工作實(shí)踐中，對各種質(zhì)量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已不再止步于請物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時機(jī)提前至了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個項(xiàng)目的靈魂和前提，對項(xiàng)目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設(shè)計(jì)人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預(yù)料和估計(jì)。物業(yè)管理專業(yè)人員此時介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實(shí)際問題，提出合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從源頭上減少項(xiàng)目的“先天性疾病”。近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競爭力，從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問題，請物業(yè)管理專業(yè)人士對項(xiàng)目論證發(fā)表意見，提出建議。物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為業(yè)內(nèi)的共識，而且介入時機(jī)越早越好。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場。三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問題物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和特長，彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個問題：（一）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識。在日常工作中，必須加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識來充實(shí)自己。工作中遇到疑難問題，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)專家請教。對平時常見的質(zhì)量、使用功能問題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。我們直接的服務(wù)對象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進(jìn)的方向。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期進(jìn)行參與，應(yīng)該說是一種參謀的角色。在實(shí)際工作中，要想當(dāng)好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個部門的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。但搞好關(guān)系，不是不談問題。對前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問題，應(yīng)及時找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實(shí)發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。（四）抓住重點(diǎn)，保證使用功能。物業(yè)管理前期介入，重點(diǎn)要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和日后使用、管理的需要，對諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等，有針對性的提出意見和建議。（五）加強(qiáng)對項(xiàng)目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點(diǎn)、走向與圖紙標(biāo)注不一致時，更應(yīng)做好詳細(xì)的記錄。如能對項(xiàng)目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。第三篇：物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理前期介入總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內(nèi)容：● 施工期物業(yè)管理● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理● 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度一、施工期物業(yè)管理工作。，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等。，進(jìn)行改進(jìn)。（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題及時同開發(fā)商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報(bào)告提交開發(fā)商備案處理。二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。，建立調(diào)試檔案，及時通報(bào)開發(fā)商。，對小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報(bào)警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，對設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進(jìn)行詳細(xì)記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)操作指導(dǎo)書。三、小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理（大廈）竣工驗(yàn)收物業(yè)按業(yè)主進(jìn)駐使用的要求進(jìn)行全面檢查，物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個方面（1）土建工程：■ 屋面排水坡度■ 伸縮縫、地面有無滲水■ 地下室墻面有無滲水■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進(jìn)出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等（2）裝飾工程■ 各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾■ 門和門框及附件 ■ 護(hù)欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設(shè)施■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻■ 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾 ■ 各種標(biāo)識及區(qū)域圖示■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設(shè)備 ■ 應(yīng)急供配電設(shè)備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機(jī)等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等（5）電梯系統(tǒng)■各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等（6）空調(diào)系統(tǒng)■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。（7）弱電系統(tǒng)■消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動、自動溫?zé)煾小⒕徏笆謩影粹o、防火卷簾門等）■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等資料交接（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。（3）驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。其他交接（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)（1）在接管驗(yàn)收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時間、注意事項(xiàng)等），同時要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗(yàn)收報(bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。（3）針對初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報(bào)請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認(rèn)可；屬于無法返修的項(xiàng)目，報(bào)告開發(fā)商記錄備案。設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為保證小區(qū)（大廈）啟用設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。一、其他前期準(zhǔn)備工作室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。消防及安全管理前期介入小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。管理處將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施