【文章內(nèi)容簡介】 3,（1）交易日期修正系數(shù) 交易實例A=(1+1.1%) (1+1.6%)5=1.0945 交易實例B=(1+1.6%)4=1.0656 交易實例C= (1+1.1%)2(1+1.6%)5=1.1065 （2）交易情況修正系數(shù) 交易實例A=1/(1+3%)=100/103=0.9709 交易實例B=1/(12%)=100/98=1.0204 交易實例C= 1/(1+2%)=100/102=0.9804,資產(chǎn)評估,91,2024/10/23,(3) 使用年限調(diào)整系數(shù) 交易實例A=100/100=1 交易實例B=100/100=1 交易實例C= [1(P/F,10%,30)]/[1(P/F,10%,40)]=0.964 (4) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 交易實例A=100/(0.2103+0.498+0.495)=1.0225 交易實例B=100/(0.2105+0.499+0.4102)=0.9862 交易實例C=100/(0.2100+0.4103+0.496)=1.004,資產(chǎn)評估,92,2024/10/23,對A的修正值： 60001.0945 0.97091 1.0225 =6519.14 對B的修正值： 61401.0656 1.02041 0.9862 =6584.13 對C的修正值： 59901.10650.98040.9641.004 =6289.19,資產(chǎn)評估,93,2024/10/23,該住宅樓盤2008年9月1日的正常市場條件的評估值： =(6519.14+6584.13+6289.19)/3 =6464.15,資產(chǎn)評估,94,2024/10/23,第四節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,一、基本思路及適用范圍 二、成本法在土地價值評估中的應(yīng)用 二、成本法在房屋建筑物評估中的應(yīng)用,資產(chǎn)評估,95,2024/10/23,土地評估價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益,建筑物評估值=建筑物重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值,房地產(chǎn)評估價格 =土地評估價格+建筑物評估值,新建房地產(chǎn)價格=土地取得費+開發(fā)成本+管理費用+利息+銷售稅費+正常利潤,一、基本思路及適用范圍,基本思路：重置一宗效用相同的房地產(chǎn) 適用范圍：無收益、少交易的特殊性房地產(chǎn),資產(chǎn)評估,96,2024/10/23,二、成本法在土地價值評估中的應(yīng)用,㈠土地取得費用 ㈡土地開發(fā)費用 ㈢投資利息 ㈣投資利潤 ㈤土地增值收益,資產(chǎn)評估,97,2024/10/23,㈠土地取得費用：向原土地使用者支付的費用。 征地費用：國家征用集體土地而支付的。 包括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費、新菜地開發(fā)基金等 拆遷費用：為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補償費用。,資產(chǎn)評估,98,2024/10/23,㈡土地開發(fā)費用 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 如“三通一平”：通水、通路、通電、平整地面 “七通一平”：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面。 公共事業(yè)建設(shè)配套費用 指郵電、圖書館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施的費用 小區(qū)開發(fā)配套費,資產(chǎn)評估,99,2024/10/23,㈢投資利息：即資金時間價值 注意：全部資金（自有資金和借入資金）都要計算利息 土地取得費的計息期：開發(fā)期+銷售期 土地開發(fā)費的計息期：開發(fā)期的一半（均勻投入）+銷售期,資產(chǎn)評估,2024/10/23,㈣投資利潤 利潤是投資開發(fā)商投資的回報，利潤通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)，并通過合理的利潤率計算。 利潤＝（土地取得費 + 土地開發(fā)費） 投資利潤率 或：開發(fā)后地價 銷售利潤率,資產(chǎn)評估,101,2024/10/23,稅費（國家政策法規(guī)確定） 主要包括耕地占用稅、土地管理和土地增值稅等。 耕地占用稅包含在土地取得費中，土地增值稅在集體土地征為國有土地時不考慮。,資產(chǎn)評估,102,2024/10/23,㈤土地增值收益 主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。土地增值收益歸土地所有者所有。 (1)土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)增值收益率（一般為10%25%） 。 (2)按補交出讓金的40%計算。 (3)直接采用土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)。,資產(chǎn)評估,103,2024/10/23,[例題]某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000平方米，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的35%，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價格。,資產(chǎn)評估,104,2024/10/23,（1）計算土地取得費=10萬元/畝=150元/平方米 （2）計算土地開發(fā)費=2億元/平方公里=200元/平方米 （3）計算投資利息 取得費利息=150[ (1+6%)21]=18.54元/平方米 開發(fā)費利息=20035%[ (1+6%)1.51]+20065% [ (1+6%)0.51]=10.23,資產(chǎn)評估,105,2024/10/23,（4）計算開發(fā)利潤=（150+200）10%=35元/平方米 （5）計算土地價格 土地單價=（150+200+18.54+10.23+35）（1+15%） =475.84元/平方米 土地總價=475.8415000=7137600元,資產(chǎn)評估,106,2024/10/23,建筑物評估值=建筑物重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值,建筑物評估值=建筑物重置成本成新率,二、成本法在房屋建筑物評估中的應(yīng)用,㈠房屋建筑物重置成本的估算 ㈡房屋建筑物成新率的估算,資產(chǎn)評估,107,2024/10/23,㈠房屋建筑物重置成本的估算 重置成本：更新與復(fù)原 建筑物成本構(gòu)成 建筑安裝工程費。建筑物的結(jié)構(gòu)部分、裝修部分和基礎(chǔ)部分是建筑工程費核算的基本對象。 前期費用。其他費用。間接費用。合理利潤。資金成本。稅金。,資產(chǎn)評估,108,2024/10/23,建筑物重置成本的估算方法 預(yù)決算調(diào)整法。 (1)項目決算與重置價值的聯(lián)系。 決算價格即為建筑物的歷史成本。 ①三材差價。 ②地材價差額。 地材價差額=定額直接費地價價格指數(shù),資產(chǎn)評估,109,2024/10/23,③人工費和機械調(diào)整費。 人工費調(diào)整數(shù)=工日數(shù)價差額/工日 價差額/工日 =評估基準(zhǔn)日工日單價預(yù)決算工日單價 調(diào)整后的機械費 =定額直接費當(dāng)?shù)匾?guī)定的取費系統(tǒng),資產(chǎn)評估,110,2024/10/23,④其他直接費調(diào)整。 調(diào)整后的機械費=工程決算直接費評估基準(zhǔn)日其他直接費取費標(biāo)準(zhǔn) ⑤計算重置基價。 工程直接費=調(diào)整后的人工費+調(diào)整后的材料費+調(diào)整后的機械費+調(diào)整后的其他直接費 ⑥計算重置成本。,資產(chǎn)評估,111,2024/10/23,重編預(yù)算法。 主要適用于測算建筑物更新重置成本或構(gòu)造較簡單的建筑物。 價格指數(shù)調(diào)整法。 價格指數(shù)法由于方法本身的緣故，在推算待估建筑物重置成本的準(zhǔn)確性方面略顯不足。 待估建筑物重置成本 =待估建筑物賬面原值綜合價格指數(shù),資產(chǎn)評估,112,2024/10/23,㈡房屋建筑物成新率的估算 使用年限法： 運用使用年限法的關(guān)鍵在于，測定一個較為合理的建筑物尚可使用年限。,資產(chǎn)評估,113,2024/10/23,打分法。按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好和損壞程度，劃分為5個等級： (1)完好房，包括了成新率在80%以上的房屋。 (2)基本完好房，包括了成新率在60%～79%之間的房屋。 (3)一般損壞房，包括了成新率在40%～59%之間的房屋。 (4)嚴(yán)重?fù)p壞房，成新率在39%以下的房屋。 (5)危房，成新率接近0%的房屋。,資產(chǎn)評估,114,2024/10/23,成新率（P119表5－5） =結(jié)構(gòu)部分合計得分G+裝修部分合計得分S +設(shè)備部分合計得分B 其中：G結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)（權(quán)重）。S裝修部分的評分修正系數(shù)。B設(shè)備部分的評分修正系數(shù)。 P119例5－3,資產(chǎn)評估,115,2024/10/23,第五節(jié) 其他評估方法,一、剩余法 二、基準(zhǔn)土價修正法 三、路線價法,資產(chǎn)評估,116,2024/10/23,一、剩余法（假設(shè)開發(fā)法，折現(xiàn)問題）,基本思路：土地的最高價等于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本和相應(yīng)利息、利潤等之后的余額。又稱假設(shè)開發(fā)法。 適用范圍：待開發(fā)土地、將生地開發(fā)成熟地、待拆遷的土地 計算公式：地價=預(yù)期樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費用－利息－稅費－利潤,資產(chǎn)評估,117,2024/10/23,樓價即土地開發(fā)建設(shè)后的轉(zhuǎn)讓價。 建筑費為土地開發(fā)的具體產(chǎn)品的消耗成本。 專業(yè)費用是指測量、設(shè)計等專業(yè)技術(shù)費用。 專業(yè)費=建筑費i(i為一定的百分率) 利息=(地價+建筑費+專業(yè)費)r(r為利息率),資產(chǎn)評估,118,2024/10/23,利潤=(地價+建筑費+專業(yè)費)P’(P’為正常利潤率) 稅費=地價t(t為稅率) 租售費用通?？梢愿鶕?jù)經(jīng)驗預(yù)測確定。 地價=樓價建筑費建筑費i[建筑費(1+i)+地價]r[建筑費(1+i)+地價]P‘地價t租售費用,資產(chǎn)評估,119,2024/10/23,操作步驟： 調(diào)查基本情況——規(guī)劃等限制條件+位置+自然情況公共設(shè)施+權(quán)利狀況 確定最佳開發(fā)利用方式——最佳土地用途+容積率+覆蓋率+高度+檔次等 預(yù)測樓價——出售總價或出租收益現(xiàn)值 估算成本費用 確定合理利潤 估算待估土地價格,資產(chǎn)評估,120,2024/10/23,[剩余法案例1]根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的租金水平，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)未來月租金純收益為每建筑平方米300元，該類房地產(chǎn)的還原利率為8%，總建筑面積5000平方米，出租率為80%，則所開發(fā)房地產(chǎn)的總價可確定為（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）： 年純收益=300 12 5000 80% =1440萬元 總價=1440/8%=18000萬元,資產(chǎn)評估,121,2024/10/23,[剩余法案例2]有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。,資產(chǎn)評估,122,2024/10/23,地價 ＝ 預(yù)期樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費用－利息－稅費－利潤 （1）樓價 ＝ 20002.59000 ＝ 45,000,000（元） （2）建筑費和專業(yè)費 ＝ 300020002.5（1+10%）＝ 16,500,000 （元） （3）銷售費用和稅費 ＝ 45,000,000（2.5%+6.5%）＝ 4,050,000 （元） （4）利息 ＝ 地價【(1＋6%)2－1】+16,500,000【(1+6%)11】＝ 0.1236地價＋990000,資產(chǎn)評估,123,2024/10/23,（4）利潤 ＝（地價＋16,500,000)10% （5）地價 ＝ 45,000,000－16,500,000－ 4,050,000 －0.1236地價 －990000－ 0.1地價－1,650,000 （6）總地價 ＝ 21,810,000247。1.2236 ＝ 17,824,452 （元） （7）單位地價 ＝ 17,824,452247。2000 ＝ 8912（元/平方米） 樓面地價 ＝ 8912247。2.5 ＝ 3565（元/平方米）,資產(chǎn)評估,124,2024/10/23,[剩余法案例3 ——現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 ] 需要評估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的價值。該宗土地的面積為5000㎡，土地剩余使用年限為65年，容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預(yù)計取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積800元，勘察設(shè)計等專業(yè)費用為建筑安裝工程費的12％，第一年需要投入60％的建筑安裝工程費、專業(yè)費用，第二年需要投入40％；銷售商品住宅時的廣告宣傳等費用為其售價的2％，房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等為交易價格的6％，預(yù)計該商品住宅在建成時可全部售出，售出時的平均價格為每平方米建筑面積2 000元。試用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該宗土地2004年9月的總價、單價及樓面地價(折現(xiàn)率為12％)。,資產(chǎn)評估,125,2024/10/23,（1）開發(fā)完成后的總價值 ＝200050002247。(1＋12%)2 ＝1594.39(萬元) （2）建筑安裝工程費等 ＝800(1＋12％) 50002【60％247。 （1+12%）0.5＋40%247。（1+12%）1.5】 ＝810.36(萬元),資產(chǎn)評估,126,2024/10/23,（3）銷售費用和銷售稅費總額 ＝1594.39(2％+6％) ＝127.55(萬元) （4）該宗土地的總價 ＝1594.39－810.3