【文章內(nèi)容簡介】 010020030040020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx單位：萬平方米0%6%12%18%24%空置面積 空置率 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 從上圖的空置率可以看出，自 20xx 年來，武漢商品房空置率保持在 5%10%之間。按照國內(nèi)通行的空置率計算方法，空置率在 5%14%之間為空置合理區(qū)。 20xx 年前 110 月 ，武漢商品房空置面積為 萬平方米， 同比增長 %， 相當于07 年全年空置面積的 87%，因此，預(yù)計 08 年商品房空置 面積 會較 07 年有所上升，空置率也會有所提高。 4. 武漢 二手房市場 分析 圖 13： 20xx 年 13 季度武漢 二手房交易 工面積 及其同比增長率 02550751001 季度 2 季度 3 季度單位：萬平方米 6 0 % 4 5 % 3 0 % 1 5 %0%20xx 年 20xx 年 同比增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 20xx 年前三季度，武漢二手房累計成交 萬平方米， 同比下跌 %。可以看出進入 20xx 年以來，每個季度二手房交易量都較去年同期出現(xiàn)下降，并且下降幅度在不斷 加大。到 20xx 年第三季度，武漢二手房的交易量只有 萬平方米， 同比下跌 53%。 20xx 年以來由于 新房市場 成交低迷，樓市價格戰(zhàn)加劇，除了郊區(qū)的樓盤降幅明顯外，徐東、光谷、南湖 等區(qū)域甚至中心城區(qū)都出現(xiàn) 多個樓盤大幅打折，在降價、降息 及政府救市政策陸續(xù)出臺的多 重利好下，武漢 新房市場銷售略有起色，但 二手房 市場 的價格并未立刻隨著新房市場的大規(guī)模降價而出現(xiàn) 調(diào)整，甚至有些樓盤出現(xiàn)了二手房價高于在售新房的價格倒掛現(xiàn)象。因此， 相比 而言，二手房性價比 并 不突出，導(dǎo)致 二手房 交易量 較去年同期出現(xiàn)較大幅度的下降 。 此外，雖然近 期國務(wù)院也出臺了一些刺激二手房交易的政策，但很多新政的細則沒有出臺， 使得大部分想購買二手房的客戶依舊持觀望的態(tài)度。同時由于競爭的 加劇 ，一些缺乏品牌認知度和實力的中介公司將會逐漸淡出市場，而有實力的中介公司則面臨著優(yōu)質(zhì)房源的競爭，中介市場 也 將面臨新一輪洗牌。 圖 14： 20xx20xx 年武漢二手房成交均價 20xx25003000350040002 0 0 7 : Q 1 2 0 0 7 : Q 2 2 0 0 7 : Q 3 2 0 0 7 : Q 4 2 0 0 8 : Q 1 2 0 0 8 : Q 2 2 0 0 8 : Q 3單位：元/平方米成交均價數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 由上圖可以看出，從 20xx年 1 季度開始，直到 20xx年 2 季度，武漢二手房的成交均價一直處于平穩(wěn)上升的走勢，但因為缺乏成交量的支撐，到 20xx 年 3 季度，武漢二手房成交均價 也開始出現(xiàn)下跌， 為 3447 元 /平方米 ，環(huán)比下跌 %，環(huán)比上漲 %。 由于二手房市場 的價格調(diào)整略微滯后于新房市場，預(yù)計 20xx 年第四季度，武漢二手房市場的成交均價會繼續(xù)下跌。 5. 當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)運行狀況 受國際、國內(nèi)大環(huán)境的影響，中國房地產(chǎn)市場目前正處于調(diào)整階段，發(fā)展主線整體呈下行趨勢 ，整個房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新一輪的調(diào)整。就目前看來，武漢 大部分 房地產(chǎn)企業(yè) 都存在著資產(chǎn)負債率較高的問題，資產(chǎn)負債率普遍都在 70%左右， 在銷售狀況不佳的情況下，債務(wù)負擔(dān)較重 。 如果企業(yè)不能根據(jù) 目前的市場形式做出及時調(diào)整，有些實力較弱的企業(yè)就面臨被淘汰出局的風(fēng)險。 而目前市場形勢下開發(fā)企業(yè)的自救行為，除了 縮減投資規(guī)模、 采用多種營銷手段、降價促銷以求快速回籠資金 等方式 外，還有一些企業(yè)積極采取借助資本市場或是轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟適用房領(lǐng)域等多種手段， 以求 平穩(wěn)度過房地產(chǎn)低谷時期 。 福星惠譽母公司增發(fā)支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 20xx 年 8 月，福星惠譽母公司 福星股份增發(fā) 億股 A 股受到市場的熱捧，有效認購股數(shù)達到 萬股，超額認購數(shù)翻了 1 倍多。 福星股份 此次募集資金全部投入水岸星城三期、四期、孝感福星城、恩施項目、 漢陽項目等房地產(chǎn)項目，將為公司由區(qū)域龍頭邁向全國一流的房地產(chǎn)公司奠定基礎(chǔ)。 航天地產(chǎn)欲借殼上市 20xx 年 12 月， ST 國藥披露，公司控股股東武漢新一代科技有限公司已就上市公司重組事項與中國三江航天工業(yè)集團公司（三江航天）初步達成合作意向，公司將在未來 30 天內(nèi)召開董事會審議重大資產(chǎn)重組預(yù)案。三江航天是全國首批 56 家大型試點企業(yè)集團、全國 500家經(jīng)營規(guī)模最大的工業(yè)企業(yè)之一，資產(chǎn)總額 110 多億元，主營業(yè)務(wù)包括重工產(chǎn)品、信息技術(shù)、成套設(shè)備、房地產(chǎn)開發(fā)、金融業(yè)務(wù)、進出口貿(mào)易等。三江航天此次是將旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn)注入上 市公司。武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是三江航天面向市場經(jīng)營的第一個三產(chǎn)公司，自 20xx 年起連續(xù)四年進入武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 20 強，此前先后在武漢、孝感、宜昌開發(fā)了武漢仁橋新村、航天花園、航天星苑、航天嘉園、航天銀湖灣等多個樓盤。公司目前土地儲備 20xx 畝，正在開發(fā)和可供開發(fā)面積達 300 萬平方米。 百步亭集團 轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟適用房 在商品房市場快速賺錢的時候，沒有多少企業(yè)主動去開發(fā)經(jīng)濟適用房；但現(xiàn)在，眾多企業(yè)看中開發(fā)經(jīng)濟適用房穩(wěn)定、無風(fēng)險的投資回報，都欲轉(zhuǎn)戰(zhàn)該領(lǐng)域。 百步亭集團早期以經(jīng)濟適用房的開發(fā)取得成功，后轉(zhuǎn) 為商品房開發(fā)， 20xx 年，百步亭集團又推出了 悅秀苑、景蘭苑 1950 套 經(jīng)濟適用房 ， 引來眾多市民熱捧。 百步亭集團 表示，經(jīng)濟房如此之火，讓他們堅定了未來一兩年繼續(xù)開發(fā)經(jīng)濟房的決心。 在政府把“民生”提到首位，對低收入群體繼續(xù)加強住房保障體系建設(shè)的關(guān)頭，百步亭集團 此舉積極響應(yīng)政府號召。 6. 武漢房地產(chǎn)市場 發(fā)展 展望 6. 1 住宅市場需求預(yù)測 根據(jù)國內(nèi)外一些學(xué)者對預(yù)測理論研究的結(jié)論表明：如果系統(tǒng)是非穩(wěn)定的、復(fù)雜的，獲得這種復(fù)雜系統(tǒng)長期精確預(yù)測是不可能的，長期的定性預(yù)測是可行的。另一方面，由于系統(tǒng)初始條件在短期內(nèi)相對的穩(wěn)定性或較小的變化，短期預(yù)測將產(chǎn)生較小的誤差，所以短期定量預(yù)測是可行的。 對于房地產(chǎn)市場的預(yù)測而言，我們通過對房地產(chǎn)市場供應(yīng)影響因素和房地產(chǎn)市場需求系統(tǒng)屬性分析，可以看出房地產(chǎn)供求市場是一個非線性的、動態(tài)的復(fù)雜系統(tǒng)，有很多因素在影響其狀態(tài)。而且，在不同時期、不同環(huán)境，起主要作用的影響因素也不同。同時，有些影響因素是顯性的，有些又是隱性 的，而可能隱性的因素對房地產(chǎn)市場的供求產(chǎn)生重要的作用。 因此，為了達到最佳的預(yù)測效果，需要將影響房地產(chǎn)市場需求的多重主要變量擬合到一個方程當中，即采用“多元線性（或多元非線性）回歸”較能客觀和科學(xué)的描述市場發(fā)展的前景規(guī)律并給予預(yù)測。 以下是我們市場需求預(yù)測所必須具備的兩個理論前提： 前提一：房地產(chǎn)數(shù)量的變動趨勢主要由人口變化所決定。 人口數(shù)量的變化直接導(dǎo)致家庭戶數(shù)的變化，而每個家庭都將擁有不論大小的一個生活空間。且從長期來看，短期的房地產(chǎn)投資和空置最終都將轉(zhuǎn)化為消費性居住。所以，一個區(qū)域家庭戶數(shù)決定一個區(qū)域 房地產(chǎn)數(shù)量的多少，即住它數(shù)量可以表不為人口的函數(shù)，房地產(chǎn)數(shù)量的變動可以由人口變化決定。函數(shù)表達式為： W=F（ H） 其中： W — 房地產(chǎn)需求數(shù)量； H — 人口數(shù)量； F(H)— 房地產(chǎn)數(shù)量函數(shù) 前提二：房地產(chǎn)的數(shù)量等級主要取決于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平及家庭收入水平的高低。 從區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和家庭房地產(chǎn)消費這個中微觀的角度考察，區(qū)域所需住房面積的大小主要由兩個因素決定：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平及家庭收入水平。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平越高，城市化勢必呈現(xiàn)較高水平，也就意味著人口的集中增多及住房需求量劇增；同時，一個家庭的收入越高，這個家庭 就可以消費越大的房子，住房需求量自然增大。所以，房地產(chǎn)數(shù)量大小或者級別可以表示為房價收入比的函數(shù)，即房價收入比可以決定一個家庭房地產(chǎn)的大小和級別。在此，我們假定房地產(chǎn)價格是呈緩和趨勢逐步上升，那么在分析房地產(chǎn)市場需求時，就可以將函數(shù)簡化成如下形式： M=F（ I1， I2） 其中： M— 每套房地產(chǎn)的面積； I1— 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平； I2— 家庭收入水平 本預(yù)測還必須要確認以下基本前提：相信武漢市及中國經(jīng)濟發(fā)展在未來一段時期會保持穩(wěn)定的增長，同時居民的收入也會穩(wěn)定的增長；武漢市及中國房地產(chǎn)消費政策，雖然可能會有若干變化 ，但是總體上是傾向鼓勵大眾消費的；同時，在作房地產(chǎn)未來市場預(yù)測時，要明確需求量是在“房地產(chǎn)價格平穩(wěn)上漲”條件下的需求量，這些同樣將作為預(yù)測的前提。 以下將武漢市“ GDP 水平”“人均可支配收入”“城鎮(zhèn)人口數(shù)量”作為自變量，將“商品住宅銷售面積”作為因變量，通過建立模型描述和預(yù)測 20xx 年商品住宅銷售面積來作為武漢市商品住宅的需求量預(yù)測。 表： 武漢市住宅需求量預(yù)測自變量原始數(shù)據(jù)表 GDP （億元） 人均可支配