房地產(chǎn)行業(yè)09年度投資策略(編輯修改稿)
2025-07-18 21:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市公司業(yè)務(wù)布局的重點(diǎn)區(qū)域。 由于數(shù)據(jù)的有限性，我們僅獲取了北京、上海、深圳、成都的歷史庫存數(shù)據(jù)。通過庫存和銷售的匹配原則，我們預(yù)測(cè)了其合理庫存量。在不考慮09年銷售量較08年增長(zhǎng)的情況下，北京、上海、深圳的多余庫存有望在2009年底消化完畢。參照這幾個(gè)城市的合理庫存約維持612月考慮，其他多數(shù)城市的多余庫存預(yù)計(jì)也將在09年底前消化完畢?？梢?，主要城市短期庫存壓力較大，但在09年底將有效緩減。 環(huán)渤海區(qū)域 ：北京消化庫存約需20個(gè)月，若考慮合理庫存，消化多余庫存約需11個(gè)月。 青島消化庫存約需13個(gè)月，若考慮合理庫存，消化多余庫存應(yīng)該在一年以內(nèi)。 長(zhǎng)三角區(qū)域 ：上海消化庫存約需3個(gè)月； 南京消化庫存約需14個(gè)月，若考慮合理庫存，消化多余庫存應(yīng)該在一年以內(nèi)。 杭州消化庫存約需7個(gè)月，若考慮合理庫存，消化多余庫存時(shí)間應(yīng)該在半年以內(nèi)。蘇州消化庫存約需15個(gè)月，若考慮合理庫存，消化多余庫存應(yīng)該在一年以內(nèi)。 珠三角區(qū)域 ：深圳消化庫存約需20個(gè)月，若考慮合理庫存，消化多余庫存約需11個(gè)月。 廣州預(yù)售與銷售的比呈下降趨勢(shì)，庫存在改善。 中西部地區(qū) ：武漢消化庫存至少需6個(gè)月，若考慮合理庫存，消化多余庫存應(yīng)該在一年以內(nèi)。 西安消化庫存約需24個(gè)月，若考慮合理庫存，消化多余庫存應(yīng)該在一年半左右。 成都消化庫存至少需33個(gè)月，若考慮合理庫存，消化多余庫存約需一年半。 重慶月預(yù)售量持續(xù)大于月銷售量，也存在一定庫存壓力。圖表7：北京庫存壓力分析圖表8：上海庫存壓力分析保障房，房地產(chǎn)市場(chǎng)的絆腳石？市場(chǎng)擔(dān)憂政府供應(yīng)保障房將對(duì)商品房市場(chǎng)形成重大不利影響。我們也不否認(rèn)，保障房會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)的需求形成分流，但目前來看，相對(duì)于巨大的商品房市場(chǎng)，保障房的供應(yīng)還相對(duì)有限。10月13日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布未來3年計(jì)劃投資9000億元用于保障性住房，按照年均3000億計(jì)算，占08年商品房投資額10%左右?？梢?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流依然是商品房市場(chǎng)。 政府重申加大力度建設(shè)保障房，既顯示通過投資保增長(zhǎng)的意圖，又表明政府將延續(xù)07年既定的保障房和商品房?jī)蓷l腿走路的方針政策，保障房的建設(shè)并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的絆腳石。長(zhǎng)期看，它將保證房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，防止市場(chǎng)大起大落；短期看，它甚至?xí)欢ǔ潭葞椭唐贩康膸齑媪?，利于短期穩(wěn)定。事實(shí)上，部分城市（如北京）正在醞釀購(gòu)買部分中低價(jià)位商品房作為保障住房。同時(shí)我們也應(yīng)該看到，保障房市場(chǎng)的供應(yīng)對(duì)象與商品房市場(chǎng)的供應(yīng)對(duì)象,存在較為明顯的細(xì)分壁壘，實(shí)質(zhì)的市場(chǎng)沖擊不會(huì)高于初期的心理沖擊。行業(yè)資金壓力加劇，但有望在09年底好轉(zhuǎn)截至08年10月，%，%。
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