【正文】 經(jīng)濟(jì)適用房 及其他保障性住房 政策 的“ 落地 ” ， 完善了住宅市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)容了市場(chǎng)供給總量，這無疑也將成為未來 2－ 3 年樓市 看跌的最新論據(jù)。依據(jù) 武漢市經(jīng)濟(jì)適用房戶型面積最大不得超過 95 平方米 ,最小的不得低于 45 平方米 ，據(jù)此， 以在建經(jīng)濟(jì)房平均面積 70 平米計(jì)算，20xx 年 武漢 市有 大約 350 萬(wàn)平米、 5 萬(wàn)余套經(jīng)濟(jì)房上市，相當(dāng)于 武漢市 20xx 年商品房 銷售套數(shù) 的一半 。具體為 20xx 年建設(shè) 350 萬(wàn)平方米， 20xx 年 300 萬(wàn)平方米， 20xx 年 150 萬(wàn)平方米，每年確保300 萬(wàn)平方米計(jì)劃的總目標(biāo)。在這種心理預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步收縮，房屋價(jià)格將進(jìn)一步下滑，如果沒有大的外部環(huán)境的變化，這種趨勢(shì)不會(huì)在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)。 消費(fèi)者對(duì)武漢目前房?jī)r(jià)水平的看法21%64%14%1%太高 偏高 基本合適 偏低 據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院 10 月中旬在武漢秋季房交會(huì)的調(diào)查，認(rèn)為目前武漢房?jī)r(jià)水平偏高或太高的消費(fèi)者分別占到 64%和 21%；認(rèn)為 20xx 年武漢房?jī)r(jià)將會(huì)微幅下降和大幅下降的消費(fèi)者分別占 45%和 8%。 購(gòu)房者心理預(yù)期變化左右房?jī)r(jià)走勢(shì) 心理預(yù)期是人們對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場(chǎng)的走勢(shì)。 雖然，中國(guó)指數(shù)研究院根據(jù)對(duì)多個(gè)城市救市政策實(shí)施后的銷量監(jiān)測(cè)情況看，救市并未取得立竿見影的效果，更多的購(gòu)房者在觀望，他們期待在更低的價(jià)位上享受更多的政策優(yōu)惠，因此，只要推出的救市政策不夠徹底及不能改變?nèi)藗儗?duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期的話，購(gòu)房者就不會(huì)貿(mào)然出手。 10 月 22 日，財(cái)政部、央行快速反應(yīng)，聯(lián)合出臺(tái)相關(guān)政策規(guī)定。在此之前，中央人民銀行也下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)；下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 個(gè)百分點(diǎn)。 10 月 17 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，安排部署第四季度經(jīng)濟(jì)工作。政府陸續(xù)出臺(tái)了很多的刺激經(jīng)濟(jì)措施來“ 保增長(zhǎng) ” 。加上美國(guó)金融危機(jī)的影響，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)，（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)20xx 年前三季度 gdp 同比增長(zhǎng) %，比上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間，也對(duì)購(gòu)房者支付能力提供了保證。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)未來一年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)結(jié)束調(diào)整，并逐漸回暖；如果宏觀經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)回落，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整期將延長(zhǎng)。 2 0 0 7 －2 0 0 8 武漢住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖3000380046005400620007：0107：0207：0307：0407：0507：0607：0707：0807：0907：1007：1107：1208：0108：0208：0308：0408：0508：0608：0708：0808：0908：10 一年多來的住宅成交均價(jià)調(diào)整走勢(shì)表明，武漢市住宅市場(chǎng)供需關(guān)系正悄然發(fā)生變化，市場(chǎng)均衡價(jià)格出現(xiàn)理性回歸的背后，蘊(yùn)涵的是更為本質(zhì)的真實(shí)市場(chǎng)需求的回歸。 回顧 20xx 及 20xx 年前三季度武漢市住宅市場(chǎng)價(jià)格變化情況，如下圖所示。價(jià)格 必須在均衡點(diǎn)上，否則市場(chǎng)供求力量就會(huì)發(fā)生作用，最終都是以獲得使供需匹配和市場(chǎng)出清的價(jià)格結(jié)束。根據(jù)《 武漢市 20xx 年住房建設(shè)計(jì)劃 》， 20xx 年全市擬安排總規(guī)模 1000 萬(wàn)平方米的各類住房建設(shè)計(jì)劃，其中：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模合計(jì) 200萬(wàn)平方米；普通商品住房（含雙競(jìng)雙限房）建設(shè)規(guī)模合計(jì) 500 萬(wàn)平方米；其他類型商品住房建設(shè)規(guī)模合計(jì) 300 萬(wàn)平方米，占總計(jì)劃比例分別為 20%、 50%、 30%。具體數(shù)據(jù)如下表所示： 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 合計(jì) 銷售面積（萬(wàn) m2） ） 竣工面積（萬(wàn) m2） 存量結(jié)轉(zhuǎn)（萬(wàn) m2） 依據(jù)上文對(duì)新增住宅竣工面積測(cè)算及存量住宅面積的估算： 20xx 年全年住宅供給量 ＝ 歷史存量 ＋ 新開發(fā)量 ＝ ＋ ＝ 萬(wàn) m2 20xx 年全年住宅供給量 ＝ 歷史存量 ＋ 新開發(fā)量 ＝ 20xx 年全年住宅供給量 20xx 年全年住宅銷售面積 ＋ 20xx 年全年住宅竣工面積 ＝ ＋ ＝ 萬(wàn) m2 20xx 年全年住宅供給量 ＝ 歷史存量 ＋ 新開發(fā)量 ＝ 20xx 年全年住宅供給量 20xx 年全年住宅銷售面積 ＋ 20xx 年全年住宅竣工面積 ＝ ＋ ＝ 萬(wàn) m2 20xx 年 20xx 年 20xx 年 住宅供應(yīng)量預(yù)測(cè)值（萬(wàn) m2） 同樣，上述供給預(yù)測(cè)結(jié)果也是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展做出的，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期，成交量的萎縮同樣會(huì)影響開發(fā)商的心理預(yù)期，開發(fā)商也會(huì)對(duì)開發(fā)計(jì)劃和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行調(diào)整， 20xx 年土地市場(chǎng)交易的清淡就是印證。 武漢商品住宅竣工面積預(yù)測(cè)y = 2 + + R2 = 0250500750100012501992 1993 1994 1995 1996 1997 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 表 7： 武漢新增住宅竣工面積及其預(yù)測(cè)值 年份 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 住宅竣工面積 (萬(wàn)平方米 ) 住宅竣工預(yù)測(cè)值 (萬(wàn)平方米 ) 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 住宅竣工面積 (萬(wàn)平方米 ) 住宅竣工預(yù)測(cè)值 (萬(wàn)平方米 ) 存量住宅面積估算：我國(guó)住房制度改革自 1998 年以來全面停止福利分房，實(shí)行住房貨幣化、市場(chǎng)化。這樣就簡(jiǎn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給變動(dòng)因果原因的考慮，但這種簡(jiǎn)化反而可能完全可能達(dá)到更佳的預(yù)測(cè)效果。然而，在短時(shí)期內(nèi)（如我們?cè)陬A(yù)期 20xx 年供給量的過程中），理論上我們將拆遷量、轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量、其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為改種房地產(chǎn)量三個(gè)因素給予忽略，那么，在較短時(shí)期內(nèi)： 供給量 ＝ 存量 ＋ 新開發(fā)量 新增住宅竣工面積預(yù)測(cè)：對(duì)于新增住宅竣工面積的預(yù)測(cè)，我們要考慮到影響區(qū)域 房地產(chǎn)供給量 的 許多因素。如果房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望，但沒有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算做供給。 因此， 房地產(chǎn)供給 的概念 是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者 ( 賣者 )在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。因此，盡管政策面的力挺能夠改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈格局，但其效果也只能是延緩房?jī)r(jià)下跌的速度，并將房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)要想恢復(fù)繁榮，最終還是取決于居民收入水平 和消費(fèi)者的心理預(yù)期 。 國(guó)務(wù)院總理 溫家寶 在 11 月 10 日部署落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作中，第三項(xiàng)工作明確提出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，溫家寶用 “ 重要支柱、舉足輕重、至關(guān)重要 ” 來形容房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì) 的意義。 20xx 年前 3 季度武漢商品房銷售面積同比下降 %， 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量過度下降將對(duì) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來影響 ,因此，國(guó)家和地方政府先后出臺(tái)新政，以期救市。 另：預(yù)測(cè)結(jié)果，基于武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)、城市化水平不斷推進(jìn)的假設(shè)前提。 C oe f f i c i e n t sa 5 9 7 . 0 0 5 1 0 2 . 9 1 8 5 . 8 0 1 . 0 0 4. 0 6 2 . 0 1 8 . 1 6 0 3 . 3 7 2 . 0 2 8. 0 7 8 . 0 0 5 . 7 9 3 1 4 . 4 5 9 . 0 0 0. 4 2 5 . 1 5 6 . 0 4 7 2 . 7 2 8 . 0 2 6( C o n s t a n t )G D P 值人均可支配收入城鎮(zhèn)人口數(shù)量M o d e l1B S t d . E r r o rU n s t a n d a r d iz e dC o e f f i c ie n t sB e t aS t a n d a r d iz e dC o e f f i c ie n t st S ig .D e p e n d e n t V a r ia b le : 住宅簽約面積a . 根據(jù)上表對(duì)回歸方程的回歸系數(shù)分析，各自變量 Sig 值分別為 、