展望09年房地產(chǎn)融資模式(參考版)
2025-01-03 05:46本頁(yè)面
【正文】 具備高質(zhì)量、節(jié)能并且具有優(yōu)美綠化 環(huán)境和空間環(huán)境的現(xiàn)代化辦公區(qū)和住宅區(qū)將會(huì)有巨大的市場(chǎng)，所以我國(guó) 的房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景是充滿陽(yáng)光的。城市土地資源逐漸稀缺，人 口卻在不斷增長(zhǎng)。隨著我們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增長(zhǎng)，一方面城市人口快 速增長(zhǎng)，有對(duì)住房辦公及城市發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步改善的強(qiáng)烈需求，另一方 面我國(guó)農(nóng)村城市化的進(jìn)程也在加快，并且農(nóng)村大量剩余勞動(dòng)力涌向城 市，這都決定了在未來(lái)幾十年我國(guó)的大中小城市要進(jìn)一步擴(kuò)容和發(fā)展。 1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的選擇 房地產(chǎn)企業(yè)的組成形式各有不同，企業(yè)的具體財(cái)務(wù)狀 況和經(jīng)營(yíng)模式也有很大的差別，各企業(yè)可以根據(jù)自身的特 點(diǎn)和發(fā)展方向選擇最適合自己的融資模式。 房地產(chǎn)資產(chǎn)類型：主要是可以產(chǎn)生長(zhǎng)期，穩(wěn)定 適度增長(zhǎng)的現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)都可以成為 REITS。 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：由資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)選擇，負(fù)責(zé)非資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè) 管理。 財(cái)務(wù)顧問(wèn)：主要負(fù)責(zé)為基金份額定價(jià)和持續(xù)督導(dǎo)資產(chǎn)管理 機(jī)構(gòu)，也可代理基金銷售。 基金托管人：履行證券投資基金相關(guān)法規(guī)規(guī)定的基金托管職責(zé)。 基金管理人：負(fù)責(zé)基金的設(shè)立、發(fā)售、申請(qǐng)上市和運(yùn)作管理。 房地產(chǎn)投資信托基金的基本要素： 法律依據(jù)：《證券投資基金法》、《合同法》、《合伙企業(yè) 法》和將要出 臺(tái)的《房地產(chǎn)投資信托基金管理試點(diǎn)辦法》。 1房地產(chǎn)投資信托基金（ REITS） 房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房 地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃，旨在向持有人提供來(lái)自房地產(chǎn)租 金收入的回報(bào)。 PE投資涉及到律師盡職調(diào)查，財(cái)務(wù)審計(jì)，股權(quán)調(diào)整， 工商資料變動(dòng)，因此要有完善和詳細(xì)的法律文件。 1 PE私募股權(quán)投資基金 最近兩年私募股權(quán)投資在我國(guó)迅速發(fā)展起來(lái)，對(duì)各類企業(yè)在經(jīng)營(yíng) 發(fā)展中融資起了巨大的作用，雖然大多數(shù)和私募股權(quán)投資基金要選擇一 些在生物科技，新材料和新能源領(lǐng)域里具有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)，但也有一 些大型的私募股權(quán)投資基金傾向于投資一些具有上市發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn) 公司。 （可轉(zhuǎn)換公司債券，有認(rèn)股權(quán)證的債券） 7）公募債券和私募債券。 企業(yè)債券代表著發(fā)債企業(yè)和投資者之間的一種債權(quán)債務(wù) 關(guān)系，債券持有人是企業(yè)的債權(quán)人，企業(yè)債券與股票一樣， 同屬有價(jià)證券，可以自由轉(zhuǎn)讓。 目前有關(guān)法規(guī)剛出臺(tái)，實(shí)施細(xì)則正在制訂中，配套的規(guī) 定也在完善，具體試點(diǎn)項(xiàng)目剛剛開(kāi)始。 房地產(chǎn)公司及早獲取這方面的信息，項(xiàng)目融資問(wèn)題迎刃而解。 1）為保險(xiǎn)公司量身定制其投資的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目 2）吸引保險(xiǎn)公司參與股權(quán)式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目（保險(xiǎn)資產(chǎn) 管理公司） 國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意 見(jiàn)》鼓勵(lì)保險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)投資企業(yè)債、公司債。 在提高信用等級(jí)后，融資的問(wèn)題會(huì)得到妥善解決，同時(shí) 擔(dān)保機(jī)構(gòu)會(huì)要求房地產(chǎn)公司提供相應(yīng)的反擔(dān)保措施。 房地產(chǎn)行業(yè)的收益及利潤(rùn)率一直相對(duì)其他行業(yè)較高，而 房地產(chǎn)又是一個(gè)新興的行業(yè)，所以吸引外行業(yè)資金有著極大 的潛力。 房地產(chǎn)公司利用本身在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，吸引行業(yè)外的 大批資金。采用 BT融資方式還需要雙方對(duì)履約 做出保證。 一般這種項(xiàng)目多為寫字樓項(xiàng)目，購(gòu)買者為自用或投資 用。 1）合資組建項(xiàng)目公司（外方以資金或管理或高級(jí)醫(yī)療管 理隊(duì)伍入資） 2）以項(xiàng)目融資
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