年房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析及展望(參考版)
2025-06-20 15:54本頁面
【正文】 加快住房二級市場的發(fā)育，從長期看將可平抑過高的房價 8 / 8。 6. 加快培育二級市場 住房二級市場發(fā)展?jié)摿O大，要采取各種措施如縮短房改房的上市期限限制、降低交易費用、規(guī)范完善交易市場、大力培育住房中介機構(gòu)等。同時，鼓勵消費者購買中低檔住宅，對首次購買者可允許其進行最近兩年的所得稅減免。消費者應(yīng)當(dāng)理性購房，力克浮躁攀比的心態(tài)。 同時，要引導(dǎo)居民理性購房消費和投資。因此，在鼓勵投資購房的同時，應(yīng)采有效措施制投機炒樓?！? 4. 限制以短期投機獲取暴利的炒樓行為，引導(dǎo)居民理性購房 有的購房者辦完了產(chǎn)權(quán)證，立即進行轉(zhuǎn)讓。 2．進一步加強和完善土地政策 如適當(dāng)提高進入土地市場的門檻，獲取土地的開發(fā)商必須達到一定的實力，從而使土地的后期開發(fā)有一定的保證。 (5) 房價及房價收入比更要適度?？商岣吒邫n商品房的有關(guān)稅率，相反，要鼓勵發(fā)展中低檔商品房，在稅收上實行優(yōu)惠政策。可以認為，在本世紀頭一二十年，住房建設(shè)保持10%至20%的增長幅度使居住水平持續(xù)合理地提高仍是比較合適的。 (2)居住水平的提高速度要適度 “十五”計劃前一年的2000年，全國城鎮(zhèn)人均住房面積(建筑面積)()，發(fā)展水平較高的廣東省達到22平方米。房地產(chǎn)投資和消費增長要控制在可持續(xù)的水平，大致將其控制在高于GDP增長１倍左右，超出這一范圍要調(diào)控。有關(guān)宏觀調(diào)控部門已經(jīng)意識到這一點，并陸續(xù)采取了一些措施。 3. 在調(diào)控方式上主要是采取間接調(diào)控方式 其重點是：依法規(guī)范市場主體行為，完善相關(guān)制度；發(fā)布景氣預(yù)警信心，引導(dǎo)消費者和投資者行為。 2. 不搞一刀切 我國房地產(chǎn)發(fā)展在各地區(qū)間存在相當(dāng)?shù)牟痪庑?，一些地區(qū)過熱，一些地區(qū)卻還比較冷，對此，千萬不能采取一刀切式的降溫措施，而是哪里熱，調(diào)控哪里。 當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)遵循的原則 1. 不搞急剎車 擴大住房消費、鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展是擴大內(nèi)需政策的重要內(nèi)容。市場經(jīng)濟中房地產(chǎn)調(diào)控的目標是防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，或?qū)σ研纬傻姆康禺a(chǎn)泡沫采取降溫措施，使其不再繼續(xù)膨脹，促使其軟著陸。 但房地產(chǎn)商最忌諱的就是說“房地產(chǎn)有泡沫”，最不想面對的就是“調(diào)控”二字。特別是近兩年來，不少房地產(chǎn)商急功近利地炒作房地產(chǎn)，不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，如果房地產(chǎn)泡沫吹得越來越大，一旦破滅將會對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生嚴重的影響；同時，世界經(jīng)濟史表明，房地產(chǎn)是最容易產(chǎn)生泡沫的一個行業(yè)。 7. 機會存在于住房郊區(qū)化中 許多大城市住房郊區(qū)化將會有所加快，繼續(xù)成為新的亮點，并與汽車消費繼續(xù)保持較快增長相呼應(yīng)。 6. 與投資和消費增長回落不同，房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，或不一定下降 但企業(yè)間的差異將很大，老的有實力的企業(yè)效益反而可能穩(wěn)中有升，而一些新加入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)則因炒作和經(jīng)驗不足可能面臨相當(dāng)大的業(yè)績風(fēng)險，在房地產(chǎn)進入中期調(diào)整過程中將有不少新企業(yè)和一些老企業(yè)會破產(chǎn)。 5. 房價將小幅回落，2004年降幅可能更大 北京房價已早于其他地區(qū)開始有一定下降，估計其他后進入高峰期的地區(qū)2003年將會出現(xiàn)房價回落態(tài)勢。 4. 商品房結(jié)構(gòu)不合理的矛盾將突出 即高檔商品房購買力將明顯不足，商品住宅積壓加重；中低檔商品房購買力相對較強，但供給卻相對不足，而且價格卻明顯偏高。2003年房地產(chǎn)消費增長總體將繼續(xù)呈逐步回落態(tài)勢，估計商品房消費的增幅將降到16－18%。特別是前期熱度極高的浙江省，商品房銷售降溫十分明顯，%，比同期全國平均值低近20個百分點。 3. 房產(chǎn)地產(chǎn)消費增長將明顯減緩 2002總體商品房消費形勢不錯，但區(qū)域增長形勢的變化，正在預(yù)示明顯住房消費將明顯降溫?；诖?，我們對2003年房地產(chǎn)景氣趨勢做以下預(yù)測： 1. 房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢 2003年房地產(chǎn)投資增長可能回落到15%左右，而住宅投資增長放慢將更為明顯，估計增長16－18%。如2002中期以來在北京等地流行起設(shè)計精巧的小戶型住房實際就是住房價格過高對住房消費需求的壓力增大的一種反映。一是房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減。因此，住房消費增長的調(diào)整已在儲蓄或潛在購買力上得到了反映。儲蓄與住房的關(guān)系明顯沒有其與股市的關(guān)系那樣富有彈性。儲蓄代表著潛在購買力，一般而言，儲蓄增加盡管可能是由于短期消費降溫，但其強大的潛在購買力卻能在不長的時間內(nèi)(周期性的)再次釋放而支撐住房等方面的消費。二是2001年以來新增儲蓄增多的來源與1999－2000年新增儲蓄減少的原因明顯不同，且對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響也完全不同。而2001年開始，城鄉(xiāng)居民儲蓄再次顯著增加，2001年新增
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