年房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析及展望-在線瀏覽
2024-07-28 15:54本頁面
【正文】 地區(qū)的房價過快增長，重慶市區(qū)和四川成都市房價上漲十分迅猛。 4. 房地產(chǎn)投資所占比重高 從房地產(chǎn)投資比重來看，最近幾年來，全國總體上房地產(chǎn)投資占全部投資(不包括集體和個體，下同)的比重不斷上升，已顯示出投資過度傾向。投資過度依賴于房地產(chǎn)，對經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長是一大隱患，在一些地區(qū)這一問題變得越來越突出。 %，因此當(dāng)前東部地區(qū)整體上存在房地產(chǎn)投資過度問題。另外，福建(%)、江蘇(%)、天津(%)和四川(%)均超過了20%。 這一指標(biāo)是衡量一個地區(qū)房地產(chǎn)投資是不是過高的重要尺度，房地產(chǎn)投資和消費的高增長，如果是與投資比重過高相結(jié)合的，那么就可以肯定其存在投資過熱或過度的問題，相反，如果投資所占比重仍然不高，不超過20%，在一段時間出現(xiàn)投資和消費的高增長，同時價格上升也不是很快，那么，仍然不能講是過熱，但有可能出現(xiàn)的情況是這些地區(qū)內(nèi)局部地區(qū)可能出現(xiàn)過熱，像四川的成都市、陜西的西安市等。 5. 房價收入比明顯偏高 目前我國總體上房價收入比明顯偏高，短期內(nèi)購買力不足問題將越來越突出。房價收入比高有兩層意義，一是指由于價格上升比居民收入增長快，導(dǎo)致房價收入比逐年上升，并上升到一個前所未有的高度；二是指靜態(tài)的高，只是表明購買力不足而已，如一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，一套中檔商品房的價格假定為20萬元，但這一地區(qū)人均收入?yún)s相當(dāng)?shù)?，如?000元，三口之家家庭收入為9000元，那么此時的房價收入比便高達(dá)20倍以上，如果用這一靜態(tài)的房價收入比來衡量這個地區(qū)是否存在房地產(chǎn)泡沫，那么結(jié)論是相當(dāng)?shù)目隙ǎ珜嶋H上在這種情況下不一定形成泡沫，因為這一地區(qū)可以沒有什么人來購買這些商品房，只有當(dāng)在房價收入比高的情況下，人們在投資或投機(jī)的驅(qū)動下冒風(fēng)險大量購置這樣的商品房時，才可能認(rèn)定是泡沫，即房價收入比必須與高的需求增長率同時發(fā)生時，才可能判斷存在泡沫。 我們認(rèn)為，目前統(tǒng)計上的房價是一個不太準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，在許多地方大家都感覺到房價大幅攀升，但統(tǒng)計結(jié)果卻增長不多，例如，北京地區(qū)這幾年房價仍然是上漲的，但統(tǒng)計結(jié)果顯示是下降的，正因為如此，在對房價收入比做縱向比較時要特別小心，如1998年我國絕大多數(shù)地區(qū)房價收入比都高于目前數(shù)據(jù)，也許在一些地區(qū)真的如此，但實際情況可能有很大差距。 2002年房價收入比最高的是遼寧省()，其次為北京()、云南()、上海()、天津()和海南()，在8倍以上的地區(qū)有吉林()、黑龍江()、廣東()、陜西()和寧夏()(見表213)。但這一指標(biāo)還要與其他指標(biāo)結(jié)合著看，如統(tǒng)計上的房價是否真正地反映實際房價，而且要與投資和消費增長的情況相結(jié)合分析。少數(shù)西部地區(qū)如重慶、四川、陜西等省市的一些中心城市也存在一定的泡沫現(xiàn)象。 影響2003年房地產(chǎn)景氣走勢的因素 1. 短期內(nèi)房地產(chǎn)投資比重偏高，存在內(nèi)在的調(diào)整要求 2001年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資(不包括集體和個體)%，%，%。住宅建設(shè)投資占GDP的比重短期也存在偏大和提高過快問題。此后，住宅建設(shè)隨著人均GDP的增加，絕對值增加，但占GDP的比例呈下降趨勢。隨著房地產(chǎn)需求的逐步降溫，房地產(chǎn)投資面臨巨大的調(diào)整壓力。 2. 當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)增長不足以支撐房地產(chǎn)繼續(xù)保持超過20%的高增長 盡管2002年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢出現(xiàn)了明顯好轉(zhuǎn)，但這主要是靠國債投資和出口增長的強(qiáng)勁帶來的，除非有新的外部強(qiáng)大推動力加入，否則，2003年的宏觀經(jīng)濟(jì)增長不會脫離過去多年形成的調(diào)整型增長態(tài)勢(增長7－8%)而出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，相反受投資和出口增長均將有所回落及消費增長仍然不足的影響，2003年經(jīng)濟(jì)增長很可能將重演2001年的情況而出現(xiàn)小幅回落，這會對房地產(chǎn)消費和投資產(chǎn)生一定的壓力。 3. 短期購買力的壓力將增大。這一階段，儲蓄新增量減少既來自于高收入階層，也來自于占人數(shù)眾多的工薪階層。 這顯示兩個重要信息：一是儲蓄猛增，部分與資本市場不景氣和總體消費增長偏弱有關(guān)，也與房地產(chǎn)正趨于降溫有相當(dāng)?shù)年P(guān)系，這一點在2002年表現(xiàn)得最為明顯，儲蓄新增量比上年增長接近40%，我們有理由相信，股市不景氣影響儲蓄主要在第一季度和第二季度初，而后幾個月儲蓄繼續(xù)上升則主要是受房地產(chǎn)開始降溫的影響。新增儲蓄無疑主要源于高收入階層，曾有資料顯示，我國居民總儲蓄中，占10%的高收入階層占儲蓄總額的80%。 但對2002年儲蓄大量增加對房地產(chǎn)需求的影響卻不能這么看，因為：一方面，新增儲蓄主要來自于高收入階層，而高收入階層的住房可以說已基本飽和，這一潛在購買力卻難以在短期甚至中期轉(zhuǎn)化為住房實際購買力。另一方面，工薪階層的儲蓄前期被大量消耗，近期增加也不會很多，因此，這部分潛在購買力的釋放將會受到很大的限制，限制主要是潛在購買力不足。 （見圖： “九五”以來居民儲蓄
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