【正文】 項(xiàng)目本身并無(wú)突出賣點(diǎn)，主要依靠今后較有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目規(guī)?？偨ㄖ娣e11萬(wàn)平米，均價(jià)2100元/平米，建筑形式為磚混6層（帶閣樓），戶型以80——100平米兩室為主，濟(jì)南東部高新區(qū)是濟(jì)南今后發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，目前已經(jīng)有一些外資企業(yè)如百事可樂、松下電子等簽約，對(duì)周邊樓市帶動(dòng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。影響了整體的項(xiàng)目形象。該項(xiàng)目外立面顏色、形式較為新穎，成為主要的特色。在北部地區(qū)屬于價(jià)格較高的項(xiàng)目。與“陽(yáng)光100”成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的“陽(yáng)光現(xiàn)象”，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響力。建筑外檐、立面，單體房型普遍水平不高。項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)在于依托千佛山優(yōu)美的自然環(huán)境，南部良好的空氣質(zhì)量和大盤項(xiàng)目的氣勢(shì)。起價(jià)3000元/平米，最高價(jià)5100元/平米。（二） 陽(yáng)光舜城項(xiàng)目位于濟(jì)南市南部千佛山，由濟(jì)南三聯(lián)集團(tuán)開發(fā)，總建筑面積269萬(wàn)平米。作為異地開發(fā)商進(jìn)軍濟(jì)南的大型項(xiàng)目，對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)理念的提升做出很大的貢獻(xiàn)。項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)在于開發(fā)商品牌和項(xiàng)目本身實(shí)力。建筑形式主要為多層、小高層。是濟(jì)南市區(qū)項(xiàng)目規(guī)模最大、配套最全、的大型社區(qū)。項(xiàng)目名稱區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模建筑形式價(jià)格主力戶型開盤時(shí)間現(xiàn)狀主要優(yōu)勢(shì)陽(yáng)光100南部占地1500畝總建200萬(wàn)平米小高層高層均價(jià)3000100—130兩室140—150三室2002．7一期規(guī)模大品牌實(shí)力強(qiáng)陽(yáng)光舜城南部多層小高層別墅起價(jià)3030最高價(jià)5100160—1801999重華苑欣欣家園在售山景規(guī)模大企業(yè)影響力魯能康橋北部小高層高層均價(jià)3800130——1402002．11做配套企業(yè)影響力齊魯花園西部總建9萬(wàn)平米多層起價(jià)2900(含裝修)101——133做基礎(chǔ)精裝修全明戶型中潤(rùn)世紀(jì)城東部總建100萬(wàn)m2多層小高層高層均價(jià)4300150——1602002．11一期開盤企業(yè)品牌園林規(guī)劃三慶匯文軒東部高層均價(jià)7500100——1402001年現(xiàn)房地段企業(yè)品牌山景新世界陽(yáng)光花園西部占地27萬(wàn)m2多層小高層均價(jià)4000110——120150——1602002年多層尾盤小高層發(fā)售企業(yè)品牌項(xiàng)目綜合水平永大清華園南部總建8萬(wàn)多層小高層起價(jià)4800150——1702002．11全部開盤山景天旺嘉園北部總建5萬(wàn)平米多層小高層均價(jià)3200120——140現(xiàn)房活泉周邊環(huán)境改善五環(huán)花苑北部總建10萬(wàn)平米小高層均價(jià)3300最小126局部封頂智能化小區(qū)環(huán)境規(guī)劃三慶都市新城東部總建11萬(wàn)平米多層均價(jià)210078——1062002．8封頂價(jià)格緊鄰東部高新區(qū)中聯(lián)花園南部總建30萬(wàn)平米多層小高層高層均價(jià)440090——1501998現(xiàn)房山景金冠花園中部總建6萬(wàn)平米高層起價(jià)45001001401999現(xiàn)房地段新龍家園東部總建8萬(wàn)平米多層均價(jià)230080——110平米2002．10封頂價(jià)格緊鄰東部高新區(qū)典型項(xiàng)目分析（一） 陽(yáng)光100 項(xiàng)目位于濟(jì)南市區(qū)西部，占地1500畝，總建筑面積200萬(wàn)平米。宣傳策劃我們有良好的外圍環(huán)境，有優(yōu)秀的企劃人才，有企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)宣傳推廣的能力，有連鎖經(jīng)營(yíng)的成功經(jīng)驗(yàn)，有統(tǒng)一的企業(yè)VI，這使我們能夠順利戰(zhàn)勝對(duì)手。薪酬體制 我們的企業(yè)長(zhǎng)期秉承“以人為本的”經(jīng)營(yíng)理念，充分信任和尊重每一個(gè)人，科學(xué)的薪酬體制遠(yuǎn)遠(yuǎn)的優(yōu)于對(duì)手，我們的企業(yè)給了我們的員工良好的升遷和異動(dòng)的機(jī)會(huì)，這不但但是薪金，還包括更多的鍛煉機(jī)會(huì)，學(xué)習(xí)更多的東西。人員方面充滿活力有著企業(yè)核心價(jià)值觀的優(yōu)良團(tuán)隊(duì)，有良好教育高素質(zhì)人才儲(chǔ)備，有經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)的置業(yè)經(jīng)紀(jì)人，這是我們企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)最根本的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是我們企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基石。資金方面我們的資金實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于對(duì)手，這使我們能實(shí)現(xiàn)買斷代理和批量收購(gòu)，這是對(duì)手萬(wàn)萬(wàn)不能的。房屋過戶所需的費(fèi)用已購(gòu)公房買賣及贈(zèng)與過戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：契稅：% (受讓方)印花稅：% (雙方各一半)手續(xù)費(fèi)：6元/平方米(雙方各一半)登記費(fèi)：80元 （受讓方）純私產(chǎn)買賣及贈(zèng)與過戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：契稅：% (受讓方)手續(xù)費(fèi)：6元/平方米(雙方各一半)登記費(fèi)：80元 （受讓方）商業(yè)和別墅買賣及贈(zèng)與過戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：契稅：3% (受讓方)手續(xù)費(fèi)：6元/平方米(雙方各一半)登記費(fèi)：80元 （受讓方）注：%，此外以上費(fèi)率都是以評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)。以二七新村為例：共計(jì)300棟樓，人口25000人，房齡平均18年左右，大部分房屋兩氣全無(wú)，配套設(shè)施陳舊，地理位置處于市中區(qū)房屋均價(jià)1800元——2000元，獨(dú)單面積30M——40M，偏單50M——60M，三室70M，在濟(jì)南象這樣的老城區(qū)比較多，房質(zhì)比較低，配套環(huán)境均很差但由于地點(diǎn)比較好還是有一定的需求。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況“華通”全市共有4家店“洋紅”全市共有5家店，這兩個(gè)公司都是幾個(gè)個(gè)體的中介和辦的形式，沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展方向，內(nèi)部信息不共享，沒有信息交流平臺(tái)，各分公司獨(dú)立核算，沒有競(jìng)爭(zhēng)力，兩公司云均成交量為10套左右。公司運(yùn)作方式公司以直營(yíng)的方式運(yùn)作，類似于我公司的連鎖店，各分公司不獨(dú)立核算，所有盈利上繳總公司，由總公司統(tǒng)一安排，包括（人員工資、廣告費(fèi)、房租等）。員工構(gòu)成及工資水平 員工工資=底薪+提成，底薪500元提成中介費(fèi)10%，經(jīng)理工資=固定工資+獎(jiǎng)金，固定工資2000。租賃 登記房屋信息，簽定相關(guān)文件，只收取200元看房費(fèi)（不退），直到租成為止。購(gòu)買收購(gòu)房不交中介費(fèi)。各項(xiàng)業(yè)務(wù)的銷售流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 代賣 只登記房屋相關(guān)信息，不押任何房屋權(quán)屬證明文件，簽定代賣合同，成交只收取買方中介費(fèi)（%、%20萬(wàn)以上2%，看房（有專門看房的看房車）收取看房費(fèi)1次100元、2次200元、交300元看到成交為止，成交后看房費(fèi)折算到中介費(fèi)中。中介公司情況濟(jì)南在注冊(cè)的中介公司有126家，未注冊(cè)登記的中介公司有400多家，其中公司規(guī)模較大是“百替房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司”，此公司是集房產(chǎn)開發(fā)、代理銷售、廣告?zhèn)鞑?、二手房銷售，的公司公司成立于1996年公司現(xiàn)有職工120名職工，其中經(jīng)營(yíng)二手房業(yè)務(wù)的職工有30名職工，公司有自己的銷售管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，二手房信息通過局域網(wǎng)實(shí)現(xiàn)信息公享。收購(gòu) 因?yàn)橘J款沒有利潤(rùn)來(lái)源，各中介公司把收購(gòu)列為公司的主要利潤(rùn)來(lái)源，紛紛打出“現(xiàn)金收房”；“高價(jià)收房”的廣告，此類業(yè)務(wù)開展的很多。并且擔(dān)保公司已同銀行建立了業(yè)務(wù)渠道，互相有利潤(rùn)關(guān)系。）貸款 濟(jì)南所有二手房貸款都是通過“置業(yè)擔(dān)保公司”辦理，中介公司并不辦理，只是作為一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，并不收費(fèi)只收取房屋買賣中介費(fèi)。10萬(wàn)以下收取成交價(jià)2%的中介費(fèi)，%的中介費(fèi)，此外價(jià)格可議。企業(yè)管理 有的公司內(nèi)部管理機(jī)制的雛形開始成型，但大部分的中介公司沒有意識(shí)。信息傳遞 總公司下設(shè)的各分公司之間的信息不共享，部分公司有自己的信息交流的數(shù)據(jù)平臺(tái)，能夠?qū)崿F(xiàn)局域網(wǎng)的信息交換。軟件基礎(chǔ) 基本沒有自己的銷售管理軟件，人員層次較底，文化程度和素質(zhì)不高，從業(yè)人員年齡30歲——40歲，企業(yè)沒有為長(zhǎng)期發(fā)展儲(chǔ)備人才。規(guī)模 二手房中介公司中基本為個(gè)體小型中介，店鋪位置不集中，面積為15平米左右，濟(jì)南的中介市場(chǎng)在房管局，（七經(jīng)路83號(hào)）有20多家個(gè)人中介公司在此設(shè)點(diǎn)（主要是窗口和信息采集站的形式），稍微正規(guī)的公司濟(jì)南有三家，其市場(chǎng)形式為：總公司下設(shè)3家——5家分公司的形式各公司獨(dú)立核算。房地產(chǎn)中介行業(yè)整體情況2002年全年總成交套數(shù)為8000套，成交面積56萬(wàn)平米其中房改房成交量比去年同期增長(zhǎng)了40%（8000套房屋中以買賣方式的有5000套左右）二環(huán)以內(nèi)二手房成交均價(jià)為1600元/平米——1700元/平米，濟(jì)南二手房成交20%通過中介成交，中介商的口碑再老百姓中間非常差（重要是個(gè)體中介），在濟(jì)南流行一句話“三年不開張，開張吃三年”，因?yàn)樾袠I(yè)和市場(chǎng)的不規(guī)范，造成濟(jì)南中介市場(chǎng)買空賣空的黑中介很多。二手房市場(chǎng)的構(gòu)成濟(jì)南二手房交易分為以下幾個(gè)部分：私產(chǎn)房、商品房（現(xiàn)房