【正文】 建議增持銷售增長迅速的招地、保利、中南建設(shè)、億城、環(huán)球、萬科，價(jià)值嚴(yán)重低估的首開、華發(fā)、北京城建、世茂、國貿(mào)，受益銷售回升的世聯(lián)。在以價(jià)換量、信貸對(duì)剛需實(shí)質(zhì)支持下，剛需逐步釋放，5月新盤增加將帶動(dòng)成交量持續(xù)回暖，庫存加速去化。住建部正推進(jìn)剛需購房優(yōu)惠制度化，符合我們的預(yù)期。獯嫜沽θ栽冢去化時(shí)間縮短。從一手房成交均價(jià)來看，9城市環(huán)比6個(gè)下跌；從分區(qū)成交均價(jià)來看，降價(jià)仍為主旋律，但降幅縮小，成交回暖下開發(fā)商繼續(xù)降價(jià)動(dòng)力有所減弱。5城市二手房成交面積環(huán)比升12％，同比降幅收窄至6％，較11年平均水平高7％。5月各地新推盤量持續(xù)增加，預(yù)計(jì)周成交量有望繼續(xù)回升，維持25月份成交持續(xù)回暖、全年銷售持續(xù)向好的判斷。本周成交量仍較3月平均水平低2％，差距逐步縮小。23個(gè)城市一手房成交面積環(huán)比增8％，同比增30％，較11年均值高19％，一線城市環(huán)比增幅高于二線。那么即將到來的2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個(gè)大膽的預(yù)測(cè)：2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)表面波瀾不驚，實(shí)際暗潮洶涌——表面量升價(jià)穩(wěn)，實(shí)際上是土地與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，各大商企競(jìng)爭(zhēng)加劇，未來房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。從投資看，年初以來，出口占比較高的外向 型企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益比上年四季度進(jìn)一步下降。大量 畢業(yè)生難以找到工作、農(nóng)民工就業(yè)機(jī)會(huì)減少和收入下降，不利于 消費(fèi)需求的持續(xù)擴(kuò)張。首先，一季度消費(fèi)、投資增長達(dá)到較高水平，但在相當(dāng)程度上是政府政策效應(yīng)的反映，如政府大規(guī)模增加投資、信貸規(guī)模急 劇擴(kuò)張、家電下鄉(xiāng)等，而市場(chǎng)主導(dǎo)的內(nèi)需擴(kuò)張缺乏有力支撐。這樣，在全球經(jīng)濟(jì)普遍低迷的情 況下，我國經(jīng)濟(jì)有望率先復(fù)蘇。一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和社會(huì)消費(fèi)品零售 總額同比增長28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個(gè) 百分點(diǎn)。但是，隨著政府一攬子經(jīng)濟(jì)刺激方案的實(shí) 施和效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和先行指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。第五，著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機(jī)制問題，應(yīng)抓住調(diào)整機(jī)遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長效機(jī)制，如地方財(cái) 政與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系、物業(yè)稅、規(guī)范市場(chǎng)及房地產(chǎn)融資機(jī)制創(chuàng)新 等，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。對(duì)于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用 房和限價(jià)房增加成本、甚至虧損的開發(fā)商，要給予減免稅費(fèi)、資 金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)開發(fā)商積極參9保障性住房的建設(shè)。應(yīng)適時(shí)調(diào)整規(guī)劃，可嘗試采取政府 收購作為廉租房，或擴(kuò)大申購范圍，甚至可以轉(zhuǎn)為商品房的方式 解決棄購現(xiàn)象。第二，應(yīng)注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)和自我修正作用，利用市場(chǎng)的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的 調(diào)整和市場(chǎng)洗牌，促進(jìn)行業(yè)集中度的提高。四、政策建議在國家已經(jīng)出臺(tái)較多的調(diào)控政策條件下，2009年政策的立足點(diǎn)應(yīng)該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況，并遵循市場(chǎng)運(yùn)行的客觀規(guī)律，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。一 些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價(jià)格的下降，將有自 住型需求陸續(xù)入市。由此預(yù)計(jì)2009年上半年，房價(jià)承接2008年的下滑勢(shì)頭，房價(jià)水平將繼續(xù)回落。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查，居民未來三個(gè)月有購房意向占比僅為133分別比上季和同期下．％，..降1．8和2．8個(gè)百分點(diǎn)，為1999年以來的最低點(diǎn)，反映出房價(jià)調(diào) 整還沒有到位。住房的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析2004年以來，尤其是2007年，我國住房價(jià)格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場(chǎng)量縮、價(jià)落。1O月份，財(cái)政部、稅務(wù)局決定購買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了2％以上。國家一系列調(diào)控政策影響分析2008年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸款利息降低1．9個(gè)百分點(diǎn)；為了鼓勵(lì)住房消費(fèi)，將購買普通住房8的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0．5倍下調(diào)到O7倍，使利用按揭8．..貸款購房者節(jié)約了較大的利息費(fèi)用。近期房價(jià)下行 是對(duì)前期房價(jià)過高的修正，而且國家連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi) 政策，一旦房價(jià)調(diào)整到位，將會(huì)出現(xiàn)反彈。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟(jì)較快增長階段。一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并 連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者 信心。三、影響209年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素分析影響住房消費(fèi)者預(yù)期變化的因素分析2008年在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，消費(fèi)者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。這次調(diào)整是我國房地產(chǎn)業(yè)自198年市場(chǎng)化改革以來，經(jīng)歷的真正市場(chǎng)周期性調(diào)整，得到市場(chǎng)的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將 更具競(jìng)爭(zhēng)力。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整短期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長帶來了較大影響，但此次調(diào)整是對(duì)前幾年房地產(chǎn)業(yè)過快增長和房價(jià)虛高的修正。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)過快發(fā)展、房價(jià)過高弓l起了國家連續(xù)實(shí)施 房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)發(fā)揮作用，尤其是對(duì) 第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機(jī)性資金撤出住房 市場(chǎng)。幾種因素疊加，埋下了隱患，導(dǎo)致了目前 住房市場(chǎng)需求減少、調(diào)整期的到來。二、此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律的作用從2007年年末開始，住房市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下進(jìn)入調(diào)整期，其 根本原因是市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長積累的矛盾和問題進(jìn)行自我強(qiáng)制調(diào)整的結(jié)果。改革開放使中國人民財(cái)富有了較大增長，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場(chǎng)。這兩部分人具有一定收入和 經(jīng)濟(jì)能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會(huì)的基 本群體，占大多數(shù)，也是住房市場(chǎng)自住型的基本需求群體。他 們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價(jià)格適中，可以承受得起的住房。2009年較高的房價(jià)將有一定下行空間，隨著房價(jià)的 合理回歸，政策逐步落實(shí)，自住型需求將陸續(xù)釋放。第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望2008年，受國際金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售 低迷，房價(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度 逐步加深。未來2―3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。從對(duì)供求關(guān)系的分析可以判斷，未來2―3年我國房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢(shì)，原因是：第一 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢(shì)）必然反映在房價(jià)的持續(xù)增長上；第二近年來地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動(dòng)房價(jià)上漲；第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，房價(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢(shì)和國民經(jīng)濟(jì)增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來23年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍將有所提高。因此從整體上看，如果國家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來2―。”綜上所述，在當(dāng)前金融形勢(shì)下，各種政策疊加一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，但是，也應(yīng)該看到，國家調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸健康理性的軌道，而不是讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)承受房價(jià)大幅下挫的后果，所以隨著調(diào)控政策的逐漸顯效，未來一到兩年房地產(chǎn)行業(yè)有可能面臨重新洗牌，融資渠道寬廣的大型房企將面臨新的發(fā)展機(jī)遇，,央行,、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩?！案鶕?jù)今年在售期房預(yù)售均價(jià)，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經(jīng)超過8 000 億。根據(jù)6 月30 日的數(shù)據(jù)，北京商品房庫存總面積分別為：期房面積1 萬平方米，現(xiàn)房面積1 萬平方米。其次，是北京的商品房庫存積壓上漲，僅6 月預(yù)售的商品房期房住宅項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)售總值對(duì)比已經(jīng)簽約的項(xiàng)目值，合計(jì)提供的9 508 套住宅總市值325 億，而截至月底簽約的僅有29 億，一個(gè)月的庫存積壓市值就超過296 億。以北京為例，5 月北京樓市29 %，進(jìn)入6 月樓市再創(chuàng)年內(nèi)新低。調(diào)控政策還會(huì)從另外一個(gè)方面增加樓市的供應(yīng)，重慶大學(xué)公共事務(wù)系副主任曹躍群說，隨著多次提高存款準(zhǔn)備金率和加息，部分快速擴(kuò)張的中小企業(yè)資金壓力加大，從而會(huì)出售持有的房源，增加市場(chǎng)供應(yīng)。不合理需求受到抑制,、金融政策和其他政策相結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響除金融政策外，國家還出臺(tái)了一系列抑制房價(jià)過快上漲的調(diào)控政策，包括限購令、土地政策和稅收政策等。在此需要提醒廣大購房者的是，未來一段時(shí)間內(nèi)置業(yè)需考慮的重要因素不只是地段、房價(jià)等，還應(yīng)該側(cè)重開發(fā)商實(shí)力的了解，