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正文內(nèi)容

20xx年寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析(參考版)

2024-11-03 22:19本頁面
  

【正文】 。內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重,集中在100—140平方米,三戶二廳為主,相對創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。相鄰樓盤分析表僅供參考 案名 世紀(jì)康城 山水雅居 新天美地 戶型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面積 103 77 128 137 均價(jià) 3500元 3800元 3400元 總價(jià) 27萬 36萬 20年供樓 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供樓 1300元 1500元 1400元 2100元 1150元 2000元 租金 無家具1500元/月 無家具 1800元/月 未定 未定 帶家具 2500元/月 帶家具 3500元/月 總結(jié) 園林景觀 戶型不實(shí)用 價(jià)格偏高 出入方便 戶型較好 周邊休閑配套 方正實(shí)用 尊貴豪華 單價(jià)易接受 總價(jià)較高 市場結(jié)論:常平房地產(chǎn)市場前程看好,但其競爭也是日趨激烈,品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營,到施工設(shè)計(jì),還是物業(yè)管理,銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)?,F(xiàn)樓體已近封頂,由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況,本地的消化能力弱的客觀原因,山水雅居的客戶訪問量也較少,我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成;新天美地,其地理位置不理想,但走品牌個(gè)性化,裝修材料采用頂級材料,名廠潔具及廚具,新盤推出特價(jià)單位毛胚房,造成過一時(shí)搶購熱潮,但經(jīng)過購房者的一段時(shí)間理性思考,其銷售也逐步回落,作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的,幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。早期以香港人為主,后期購房以外地人和本地人為主,占比例的80%,其戶型方正實(shí)用,樓價(jià)適中,各方面配套齊全,004年銷售不是很樂觀,現(xiàn)仍然有部分空置房,導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商,根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用;山水雅居現(xiàn)主打休閑地段,主要宣傳推廣其配套齊全,戶型設(shè)計(jì)新穎超前,戶型選擇的多樣性。本區(qū)域競爭樓盤分析針對本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。其購買的主要原因,來自周邊環(huán)境,空氣新鮮,其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求,現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。5)麗城開發(fā)商住居區(qū),依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐,早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。4)常平東門區(qū)域,常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集,鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工,如:鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院,因市場配套的大力支持,成為常平市場新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。3)常平南面,常黃公路沿線區(qū)域住宅空置嚴(yán)重,原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。一期銷售總結(jié),本地人購買占80%,本地人購房以三戶為主,面積要求在大,對住戶要求舒適、寬敞。2)西北面區(qū)域西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場,北面為碧湖花園,并期主要以外銷為主,開發(fā)以大戶為主,大面積。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊,五軸十六節(jié)點(diǎn),三區(qū)七門戶”,以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征,將常平建設(shè)成為“水在城中,城在綠中,綠在陽光中,綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。東莞市政府關(guān)于常平(2001~2020)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測:2005年;2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場,消費(fèi)者的購房變得更加理性,因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場,積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)?;?、集約化、品牌化方向發(fā)展,為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。同時(shí)要減免部分稅費(fèi),以吸引廣大居民加入到這一市場上來,不斷完善和繁榮這一市場,以推動榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。進(jìn)一步放活二手房交易市場。因此要想方設(shè)法增加居民收入,不斷改善生活質(zhì)量,提高生活品質(zhì)。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用,必將對榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中,對住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注,買房的同時(shí)更加注重了對生活品質(zhì)的追求。加強(qiáng)城市配套建設(shè),提高城鎮(zhèn)居民收入,不斷提高居民的居住水平。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):其中一些項(xiàng)目的收取比例彈性較大,這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會,增大了腐敗的可能性,同時(shí)也減少了財(cái)政收入,加重了企業(yè)負(fù)擔(dān),損害了政府形象。公開稅費(fèi)項(xiàng)目,規(guī)范稅費(fèi)征管行為。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高,房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念:一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上,對地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。隨著房市的日益成熟,消費(fèi)者也是日益理性化,尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn),決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。其中,政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能,否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展,必須首先加快城市發(fā)展,讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林,帶動榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。鄂爾多斯市除了能源的推動外,以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢增長也功不可沒。榆林城市發(fā)展的相對滯后性,使其暫時(shí)無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。開發(fā)理念要不斷提高,進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。七是做好宣傳工作。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。六是信息要透明、公開。根據(jù)市場需求及時(shí)供地,從而穩(wěn)定地價(jià)。三是在土地交易過程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策,防止炒買炒賣土地行為。二是規(guī)范土地市場,加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。依法打擊非法炒買炒賣土地行為,盤活已出讓土地,促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。因此,一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管,確保土地供需平衡,以抑制房價(jià)不合理上漲。%,356個(gè)項(xiàng)目比例在15%30%之間,其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。加強(qiáng)土地管理,確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡?!靶‘a(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑,違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律,違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。因此,政府要重點(diǎn)支持一些誠信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場認(rèn)可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè),通過資源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,使他們的企業(yè)做大做強(qiáng),培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè),讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。目前,全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個(gè),其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個(gè),三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個(gè),四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個(gè),暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個(gè),有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右,且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。要對榆林的房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入調(diào)查研究,通過統(tǒng)計(jì)分析,科學(xué)掌握購房需求信息,對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布,防止盲目建設(shè),減少社會資源的浪費(fèi),有效解決供需矛盾,為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺。二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房價(jià),在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中,既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī),確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房價(jià)作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求,使他們“住有所居”,享受社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果,又要尊重市場規(guī)律,不宜過分?jǐn)U大保障范圍,對房地產(chǎn)市場造成較大影響,破壞市場發(fā)展規(guī)律。一是要穩(wěn)定房價(jià),防止房價(jià)的大起大落。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展,對于推動榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。20xx年1—10月份,房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元,%,%。但實(shí)際上,與同期相比,凈增加了198萬元,仍處于上升趨勢。此外,房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。20xx年1—10月份,房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元,%。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢,凈增加1976萬元,房地產(chǎn)市場銷售活躍。%,是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。1998年到20xx年,扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%%。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來,我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。面對金
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