【導(dǎo)讀】“十五”及“十一五”期間，武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。GDP達(dá)3141億元，首次跨入“3000億俱樂(lè)部”。長(zhǎng)%，仍高于全國(guó)、全省平均水平。武漢著力打造八個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，各項(xiàng)指標(biāo)接近十年最。20xx年1-11月，武漢經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：①工業(yè)增速平穩(wěn)。1-11月武漢累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資億元，增長(zhǎng)%，同比提高2個(gè)百分點(diǎn)?；仨?xiàng)目、武漢新城國(guó)際博覽中心等重大項(xiàng)目投資進(jìn)展順利。漢累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，增長(zhǎng)%，同比加快個(gè)百分點(diǎn)。1-11月武漢城市居民人均可支配收入累計(jì)為元，增長(zhǎng)%，繼續(xù)保。半年武漢經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將更嚴(yán)峻。這些重點(diǎn)項(xiàng)目恰逢國(guó)家“擴(kuò)內(nèi)需保增長(zhǎng)”政策，政府。主導(dǎo)的投資更容易獲取資金支持，所需的巨額資金有望獲得大量中央財(cái)政和銀行資金青睞。這些信號(hào)表明，在金融危機(jī)中，武漢反而成為外資產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和內(nèi)資聚集的新熱點(diǎn)。進(jìn)入20xx年，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，每個(gè)月的成交量和去年同期相比。體銷(xiāo)售量出現(xiàn)明顯回升。售簽約面積只有萬(wàn)平方米。

　　

【正文】 估算：我國(guó)住房制度改革自 1998 年以來(lái)全面停止福利分房，實(shí)行住房貨幣化、市場(chǎng)化。因此，對(duì)于由市場(chǎng)提供的住宅存量計(jì)算不妨從 20xx 年開(kāi)始估算。具體數(shù)據(jù)如下表所示： 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 合計(jì) 銷(xiāo)售面積（萬(wàn) m2） ） 竣工面積（萬(wàn) m2） 存量結(jié)轉(zhuǎn)（萬(wàn) m2） 依據(jù)上文對(duì)新增住宅竣工面積測(cè)算及存量住宅面積的估算： 20xx 年全年住宅供給量 ＝ 歷史存量 ＋ 新開(kāi)發(fā)量 ＝ ＋ ＝ 萬(wàn) m2 20xx 年全年住宅供給量 ＝ 歷史存量 ＋ 新開(kāi)發(fā)量 ＝ 20xx 年全年住宅供給量 20xx 年全年住宅銷(xiāo)售面積 ＋ 20xx 年全年住宅竣工面積 ＝ ＋ ＝ 萬(wàn) m2 20xx 年全年住宅供給量 ＝ 歷史存量 ＋ 新開(kāi)發(fā)量 ＝ 20xx 年全年住宅供給量 20xx 年全年住宅銷(xiāo)售面積 ＋ 20xx 年全年住宅竣工面積 ＝ ＋ ＝ 萬(wàn) m2 20xx 年 20xx 年 20xx 年 住宅供應(yīng)量預(yù)測(cè)值（萬(wàn) m2） 同樣，上述供給預(yù)測(cè)結(jié)果也是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展做出的，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期，成交量的萎縮同樣會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的心理預(yù)期，開(kāi)發(fā)商也會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行調(diào)整， 20xx 年土地市場(chǎng)交易的清淡就是印證。但與此同時(shí)，政府將加 大保障性住房的供應(yīng)，緩解中低收入者的住房需求。根據(jù)《 武漢市 20xx 年住房建設(shè)計(jì)劃 》， 20xx 年全市擬安排總規(guī)模 1000 萬(wàn)平方米的各類(lèi)住房建設(shè)計(jì)劃，其中：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模合計(jì) 200萬(wàn)平方米；普通商品住房（含雙競(jìng)雙限房）建設(shè)規(guī)模合計(jì) 500 萬(wàn)平方米；其他類(lèi)型商品住房建設(shè)規(guī)模合計(jì) 300 萬(wàn)平方米，占總計(jì)劃比例分別為 20%、 50%、 30%。 住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè) 依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)最根本的分析方法，即基于市場(chǎng)供給和需求變化及其相應(yīng)的均衡價(jià)格概念，我們認(rèn)為： 房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)決定的，而市場(chǎng)是由供需關(guān)系決定的。價(jià)格 必須在均衡點(diǎn)上，否則市場(chǎng)供求力量就會(huì)發(fā)生作用，最終都是以獲得使供需匹配和市場(chǎng)出清的價(jià)格結(jié)束。 因此，在分析未來(lái) 2－ 3 年武漢商品住宅市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，我們不能簡(jiǎn)單地以 20xx 年之前的“歷史價(jià)格”本身作為數(shù)據(jù)依據(jù)而建立簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)模型進(jìn)行回歸分析，更應(yīng)該充分考慮市場(chǎng)供給和需求變化的情況來(lái)定性分析未來(lái) 2－ 3 年武漢商品住宅市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)情況。 回顧 20xx 及 20xx 年前三季度武漢市住宅市場(chǎng)價(jià)格變化情況，如下圖所示。 20xx 年，在經(jīng)歷 410 月商品住房?jī)r(jià)格快速上漲區(qū)間之后，在 1112 月武漢市商品住房?jī)r(jià)格漲幅明顯回落，這 一下降趨勢(shì)延續(xù)到 20xx 年 3 月，隨后有一個(gè)短暫的回升， 6 月份以后，跌幅明顯，到 20xx 年 10 月武漢商品住房成交均價(jià)跌至 4732 元 /平方米，已經(jīng)回落到 20xx年 9 月的水平。 2 0 0 7 －2 0 0 8 武漢住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖3000380046005400620007：0107：0207：0307：0407：0507：0607：0707：0807：0907：1007：1107：1208：0108：0208：0308：0408：0508：0608：0708：0808：0908：10 一年多來(lái)的住宅成交均價(jià)調(diào)整走勢(shì)表明，武漢市住宅市場(chǎng)供需關(guān)系正悄然發(fā)生變化，市場(chǎng)均衡價(jià)格出現(xiàn)理性回歸的背后，蘊(yùn)涵的是更為本質(zhì)的真實(shí)市場(chǎng)需求的回歸。 具體而言，未來(lái) 2－ 3 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，將受到如下幾個(gè)方面的影響： 宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有利于武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迅速作出反應(yīng)。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)未來(lái)一年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)結(jié)束調(diào)整，并逐漸回暖；如果宏觀經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)回落，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整期將延長(zhǎng)。在全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整的新格局當(dāng)中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，而武漢作為中部重鎮(zhèn)，一方面，受全球經(jīng)濟(jì)下滑沖擊較?。涣硪环矫?，武漢城市圈“兩型社會(huì)”的打造，為武漢經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)遇。良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間，也對(duì)購(gòu)房者支付能力提供了保證。 救市短期影響有限，長(zhǎng)期有利于行業(yè)復(fù)蘇 自 20xx 年 房貸新政出臺(tái)后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入調(diào)整，市場(chǎng)交易量大幅下降，價(jià)格在各區(qū)域市場(chǎng)有不同程度的下調(diào)幅度，最高高達(dá) 3040%。加上美國(guó)金融危機(jī)的影響，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)，（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)20xx 年前三季度 gdp 同比增長(zhǎng) %，比上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。）特別是出口增長(zhǎng)有較大幅度的回落，影響到整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期和信心。政府陸續(xù)出臺(tái)了很多的刺激經(jīng)濟(jì)措施來(lái)“ 保增長(zhǎng) ” 。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)，綜合其上下游產(chǎn)業(yè)鏈而言對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體貢獻(xiàn)度比較高，因此，在 “ 保增長(zhǎng) ” 調(diào)控思路下，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、適當(dāng)刺激房產(chǎn)消費(fèi)和投資而不至于下滑太快是擺 在政府面前需要做的重要工作。 10 月 17 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，安排部署第四季度經(jīng)濟(jì)工作。在工作安排中提到，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房。在此之前，中央人民銀行也下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)；下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)全國(guó)各地也已經(jīng)有 18 個(gè)城市出臺(tái)了房地產(chǎn)的利好政策。 10 月 22 日，財(cái)政部、央行快速反應(yīng)，聯(lián)合出臺(tái)相關(guān)政策規(guī)定。 10 月 23 日，武漢市政府隨即出臺(tái) 《市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》 ，但值得注意的是， 此次出臺(tái)的１５項(xiàng)措施保障中低收入家庭基本生活的政策傾向十分明顯，其目的是支持居民改善住房條件而不是維護(hù)高房?jī)r(jià)。 雖然，中國(guó)指數(shù)研究院根據(jù)對(duì)多個(gè)城市救市政策實(shí)施后的銷(xiāo)量監(jiān)測(cè)情況看，救市并未取得立竿見(jiàn)影的效果，更多的購(gòu)房者在觀望，他們期待在更低的價(jià)位上享受更多的政策優(yōu)惠，因此，只要推出的救市政策不夠徹底及不能改變?nèi)藗儗?duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期的話，購(gòu)房者就不會(huì)貿(mào)然出手。但既然政 府開(kāi)始了救市行動(dòng)，如果穩(wěn)定整體經(jīng)濟(jì)的目的沒(méi)有達(dá)到，救市的舉動(dòng)就不會(huì)結(jié)束；如果還是達(dá)不到增加交易量、增加貸款、增加房地產(chǎn)市場(chǎng)投資等效果的話，還可能會(huì)有進(jìn)一步的措施出現(xiàn)。 購(gòu)房者心理預(yù)期變化左右房?jī)r(jià)走勢(shì) 心理預(yù)期是人們對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場(chǎng)的走勢(shì)。我們認(rèn)為，在今后一段時(shí)期，由于受各方面因素的影響，人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期不斷上升，購(gòu)房意向不斷下降。 消費(fèi)者對(duì)武漢目前房?jī)r(jià)水平的看法21%64%14%1%太高 偏高 基本合適 偏低 據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院 10 月中旬在武漢秋季房交會(huì)的調(diào)查，認(rèn)為目前武漢房?jī)r(jià)水平偏高或太高的消費(fèi)者分別占到 64%和 21%；認(rèn)為 20xx 年武漢房?jī)r(jià)將會(huì)微幅下降和大幅下降的消費(fèi)者分別占 45%和 8%?？傮w看來(lái)，認(rèn)為目前武漢房?jī)r(jià)水平過(guò)高和預(yù)期房?jī)r(jià)下降的消費(fèi)者都占到了半數(shù)以上。在這種心理預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步收縮，房屋價(jià)格將進(jìn)一步下滑，如果沒(méi)有大的外部環(huán)境的變化，這種趨勢(shì)不會(huì)在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)。 大面積保障性住房的建設(shè)，將進(jìn)一步拉低整體房?jī)r(jià) 依據(jù)武漢市住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃，其中明確提出經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃建設(shè)規(guī)模 1200萬(wàn)平方米，占全市住房建設(shè)量的 30%左右， 5 年的竣工量比前 11 年的竣工量之和還要多。具體為 20xx 年建設(shè) 350 萬(wàn)平方米， 20xx 年 300 萬(wàn)平方米， 20xx 年 150 萬(wàn)平方米，每年確保300 萬(wàn)平方米計(jì)劃的總目標(biāo)。 經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房及廉租房等保障性住房的大力實(shí)施，是武漢市對(duì)全國(guó)住宅工作會(huì)議提出的“完善政府主導(dǎo)的住房保障體系”的貫徹和落實(shí)，旨在 通過(guò)政府調(diào)控，形成與市場(chǎng)需求相適應(yīng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，維持住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定 。依據(jù) 武漢市經(jīng)濟(jì)適用房戶型面積最大不得超過(guò) 95 平方米 ,最小的不得低于 45 平方米 ，據(jù)此， 以在建經(jīng)濟(jì)房平均面積 70 平米計(jì)算，20xx 年 武漢 市有 大約 350 萬(wàn)平米、 5 萬(wàn)余套經(jīng)濟(jì)房上市，相當(dāng)于 武漢市 20xx 年商品房 銷(xiāo)售套數(shù) 的一半 。 經(jīng)濟(jì)適用房僧多粥少的局面將得以緩解，原本“被迫”轉(zhuǎn)向商品住房的符合保障條件的購(gòu)房者將退出商品房的舞臺(tái)。 經(jīng)濟(jì)適用房 及其他保障性住房 政策 的“ 落地 ” ， 完善了住宅市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)容了市場(chǎng)供給總量，這無(wú)疑也將成為未來(lái) 2－ 3 年樓市 看跌的最新論據(jù)。 消費(fèi)者對(duì)0 9 年房?jī)r(jià)的預(yù)期3%19%25%45%8%大幅上漲 微幅上漲 保持穩(wěn)定微幅下降 大幅下降