【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)。國(guó)土資源部通知，城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收將從今年起由省級(jí)政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施、城市政府具體實(shí)施。國(guó)土資源部下達(dá)2020年全國(guó)土地利用計(jì)劃，繼續(xù)禁止別墅類(lèi)、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。國(guó)家稅務(wù)總局正式宣布：全國(guó)各地將從２月１日起開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算。國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議聽(tīng)取北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控情況的匯報(bào)，曾培炎副總理出席會(huì)議并講話。會(huì)議指出，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、促進(jìn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，是當(dāng)前宏觀調(diào)控的重要任務(wù)。

　　

【正文】 4925 2093 42% （注：以上各項(xiàng)目成 交套數(shù) 和成交價(jià)格主要為實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù) ） ? 從 第四季度 新開(kāi)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來(lái)看 (截至 12 月 21 日 )，全市共有 37 個(gè) 主要 新 開(kāi)盤(pán) 項(xiàng)目，總供應(yīng)面積為 萬(wàn) ㎡ ，供應(yīng)套數(shù)為 12769 套，銷(xiāo)售套數(shù)為 6580 套，銷(xiāo)售率為 %； ? 從各月上看，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目主要集中在 9 月和 12 月份， 11 月一共才有 11 個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，而 12 月份 主要項(xiàng)目就有 15 個(gè)開(kāi)盤(pán)，主要是由于 現(xiàn) 今 武漢樓市 好景不再，銷(xiāo)售量節(jié)節(jié)下滑，令開(kāi)發(fā)商 對(duì)于武漢樓市的信心下降和資金 壓力 加重 ； 于是一些原本已 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 符合 銷(xiāo)售 條件的 “捂盤(pán)” 項(xiàng)目近期爭(zhēng)相面市 ； ? 從第四季度各月的 推出體量的銷(xiāo)售率來(lái)看，前三 個(gè)月的當(dāng)期銷(xiāo)售率都突破 50%，而 截至 12 月當(dāng)期 銷(xiāo)售率 僅 為 42%， 與前幾個(gè)月 客戶 跟風(fēng)哄搶、比較盲目的購(gòu)房相比， 雖然多數(shù)項(xiàng)目的優(yōu)惠幅度加大，但 近期 越來(lái)越多的購(gòu)房者買(mǎi)房 更趨成熟理智 ，客戶拜訪量有所明顯下降 ； ? 從 各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況來(lái) 看，位于關(guān)山片區(qū)的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售都沒(méi)有 出現(xiàn)在 九、十月份的火爆場(chǎng)面，森林 公園區(qū)域的某項(xiàng)目 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交了 27 套，截止到 月底 成交套數(shù)也不足 40 套，而 巴黎豪庭 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的 實(shí)際成交套數(shù)分別也只有 30 套左右，芭比倫堡的銷(xiāo)售套數(shù)在 70 余套； 漢口中心區(qū)最為火爆的為美聯(lián)公園前，該項(xiàng)目由 于戶型面積小，總價(jià)低且客戶蓄水時(shí)間較長(zhǎng)， 銷(xiāo)售率達(dá)到 90%以上； 而位于漢陽(yáng)中心區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售 狀況也較為理想，主要由于 漢口及武昌中心區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)的“跳漲”，使 漢陽(yáng) 板塊“性價(jià)比” 的 優(yōu)勢(shì)得到凸顯，且漢陽(yáng)現(xiàn)處于 城市改造階段 剛性需求較大，供應(yīng)項(xiàng)目較少的緣故； ? 從 各 項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況來(lái)看， 由于 眼 下受政策影響，觀望氣氛較濃，開(kāi)發(fā)商定價(jià)都 較 謹(jǐn)慎 ， 各項(xiàng)目的成交價(jià)格比預(yù)期的都低，位于關(guān)山片區(qū)的三個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)都有折扣， 比報(bào)價(jià)都低 300400 元 /㎡（如 森林花園 實(shí)際成交均價(jià) 只有 6000 元 /㎡ ）， 而位于漢口中心區(qū)的銀鶴花園項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán) 價(jià)為 7300 元 /㎡，與 周邊項(xiàng)目的樓盤(pán)價(jià)格低了 7001000 元 /㎡，格格屋由于戶型面積小，交房標(biāo)準(zhǔn)為精裝修， 故銷(xiāo)售均價(jià)在 10500 元 /㎡ ， 但銷(xiāo)售狀況卻極其不理想。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 四 、 四季度 各片區(qū)典型項(xiàng)目客戶流量分析 所屬區(qū)域 項(xiàng)目名稱 開(kāi)盤(pán)均價(jià) (元 /㎡ ) 當(dāng)前均價(jià) （元 /㎡） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 當(dāng)前客戶到訪量 本月銷(xiāo)售套數(shù) 漢口中心區(qū) 頂繡晶城 6800 8000 07 年 10 月 28 日 6070 組左右 /周 20 套 融科天城 1 組團(tuán) 6500 2 組團(tuán) 9000 11000 07年 5月 26號(hào)推出 1組團(tuán)，07 年 9 月 23 推出 2 組團(tuán) 5060 組左右 /周，有效客戶大幅度減少 未售 萬(wàn)科金色家園 12020 13000（精裝修） 9000(毛坯 ) 07 年 10 月 7 日 2030 組 /周 20 余套 鑫城國(guó)際 5200 8300 07 年 6 月 9 日 2030 組 /周 成交周期較長(zhǎng) 10 余套 美林公館 5200 9100 06 年 11 月 2030 組 /周 不足 10 套 光谷 森林花園 6500 6500 07 年 12 月 6 日 3040 組 /周 40 余套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 片區(qū) 錦繡龍城 5200 5600 三期 07 年 10 月推出 50 組 /周 20 余套 紫菘楓林上城 7000 —— 07 年 12 月 5060 組 /周 50 余套 巴黎豪庭 7000 5600 07 年 12 月 8 日 3040 組 /周 40 余套 （注：以上各 項(xiàng)目的 來(lái)訪量、成交套數(shù)和價(jià)格 主要為實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù) ） ? 客戶觀望心理加重， 拜訪量大幅減少，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的 “ 冬天 ” 已經(jīng)到來(lái) 通過(guò)對(duì)武漢房地產(chǎn)典型片區(qū)典型項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研和深度研究， 發(fā)現(xiàn)當(dāng)前武漢房地產(chǎn)項(xiàng)目 連續(xù)兩個(gè)月 都出 現(xiàn)了客戶拜訪量大幅度下降、有效客戶減少、客戶觀望心理加重，成交時(shí)間較長(zhǎng)； 成交套數(shù) 急劇 下降 的現(xiàn)象 ，融科天城在五月和九 月開(kāi)盤(pán) 創(chuàng)造了武漢樓 市神話以后， 12 月份既然沒(méi)有成交量，而其他項(xiàng)目 在 加大優(yōu)惠的力 度 的同時(shí) ，成交量卻一直的減少， 越來(lái)越多的購(gòu)房者買(mǎi)房 更趨成熟理智 ， 觀望的 氛圍也不斷加重， 這足以說(shuō)明 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天已經(jīng)到來(lái)； ? 多數(shù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格 出現(xiàn)零漲幅，漲價(jià)風(fēng) 已經(jīng) 驟然停歇 ， 市場(chǎng) 自身存在需要調(diào)整的內(nèi)在要求 從近期在售項(xiàng)目的調(diào)研情況來(lái)看，隨著客戶來(lái)訪量和成交量的急劇下降，多數(shù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格 出現(xiàn)零漲幅，漲價(jià)風(fēng) 已經(jīng) 驟然停歇 ，這主要由于前段時(shí)間 武漢 住宅市場(chǎng)的 銷(xiāo)售均價(jià)與銷(xiāo)售量 爆發(fā)式增長(zhǎng)，住宅價(jià)格大幅上揚(yáng) 已經(jīng)透支了今后一段時(shí)間房?jī)r(jià) 的 上漲空間， 市場(chǎng) 自身存在 需要調(diào)整的內(nèi)在要求 ；特別是 光谷 區(qū)域的房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量 前段時(shí)間 呈幾何增長(zhǎng)，價(jià)格甚至遠(yuǎn)超過(guò)武漢市平均漲幅，臨近歲末，全國(guó)主要城市的市場(chǎng)不斷傳來(lái)波及武漢，首當(dāng)其沖的必然是光谷片區(qū)樓市 ，而 光谷的名片 “ 富士康 ” 如今尚處于基礎(chǔ)設(shè)施施工階段，要正式投產(chǎn)，產(chǎn)生效益起碼還需 2 年；光谷片區(qū)內(nèi)處處可見(jiàn)大片的荒地，生活配套設(shè)施比較匱乏。如此一座 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 方興未艾的新城，房?jī)r(jià)卻達(dá)到甚至超過(guò)武昌中心區(qū)，提前透支了未來(lái)潛力，如今降低價(jià)格正是符合市場(chǎng)形勢(shì)的 ； ? 各項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度不斷加大， 價(jià)格 “明升暗降”，但 效果微不足道 ， 成交量繼續(xù)下跌 從本月 新開(kāi)項(xiàng)目 的銷(xiāo)售來(lái)看， 各項(xiàng)目 普遍遇冷 ，無(wú)論是前期火爆銷(xiāo)售的項(xiàng)目還是近期開(kāi)盤(pán)和新推的項(xiàng)目，雖然價(jià)格與區(qū)域保持同步，并加大優(yōu)惠幅度，但效果微不足道，銷(xiāo)售量繼續(xù)下跌；如光谷區(qū)域 是從清江山水開(kāi)始的，其它樓盤(pán)受制于前，不得不以低價(jià)隨后 ， 12 月 6 日 光谷區(qū)域某樓盤(pán) 以實(shí)際成交價(jià)格在 6000 元 /㎡ 的開(kāi)盤(pán) 當(dāng)天 也僅只銷(xiāo)售了 27 套， 12 月 8 日巴黎豪庭開(kāi)盤(pán)當(dāng)天也只成交了 30 套左右， 12 月初 位于新華西路的某樓盤(pán) 加推 本月 成交量 也只有 10 余 套，而其它正常在售項(xiàng)目的成交量 也出現(xiàn)同樣的遭遇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 五 、 結(jié)論 與展望 （一）武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 ? 從 成交量上看， 近期 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出較為明顯的 客戶拜訪量急劇下降 成交降低的現(xiàn)象 ， 新的房貸政策 和一線城市價(jià)格不斷下降， 對(duì) 武漢 樓市的影響效應(yīng)已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，這直接影響到了市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)信心 ? 從成交價(jià)格上， 前期價(jià)格 已經(jīng)透支了今后一段時(shí)間的房?jī)r(jià)上漲空 間，各項(xiàng)目 對(duì)于 市場(chǎng)缺乏足夠的信心， 開(kāi)盤(pán)都低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格 并加大了優(yōu)惠的幅度，但銷(xiāo)量繼續(xù)下滑 ? 從近期的新開(kāi)項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，年底多數(shù)項(xiàng)目爭(zhēng)先面市， 開(kāi)發(fā)商急于回籠資金來(lái)減輕壓力， 目前市場(chǎng)上 基本已 不存在前期的“捂盤(pán)惜售” 的 現(xiàn)象 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 從客戶群體上看， 雖然多數(shù)項(xiàng)目的優(yōu)惠幅度加大， 與 前幾個(gè)月跟風(fēng)哄搶、比較盲目的購(gòu)房相比，近期越來(lái)越多的購(gòu)房者買(mǎi)房更趨成熟理 智 （二） 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng) 展望 ? 眼下的武漢樓市，盡管還沒(méi)有確定 “ 山雨 ” 到底會(huì)不會(huì)來(lái)，但用 “ 風(fēng)滿樓 ” 來(lái)形容，是再恰當(dāng)不過(guò)了 ，說(shuō)明武漢樓市的 “ 冬天 ” 已經(jīng)到來(lái) ? 今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將以“現(xiàn)金為王”， 多數(shù)缺少資金的開(kāi)發(fā)公司將被市場(chǎng)淘汰， 市場(chǎng)上以前期走價(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳白吡康膽B(tài)勢(shì) 來(lái)回籠資金 ， 今后一段時(shí)間如何走量將成為眾多項(xiàng)目面臨的難題 ? 前段時(shí)間 武漢 住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售均價(jià)與銷(xiāo)售量 爆發(fā)式增長(zhǎng) ， 透支了一定的上漲空間， 市場(chǎng) 自身存在需要調(diào)整的內(nèi)在要 ， 臨近歲末，全國(guó)主要城 市的市場(chǎng)不斷傳來(lái)波及武漢，首當(dāng)其沖的是光谷片區(qū)樓市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 全國(guó)一線城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方形成的 僵 持 局 面 ， 對(duì)于武漢樓市的這種變化，更多的是多米諾骨牌效應(yīng)，作為二線城市的武漢對(duì)于一線城市的 “ 風(fēng)向標(biāo) ” 必然產(chǎn)生 連鎖反應(yīng) ， 將受到很大程度的影響 （三）垠坤 觀點(diǎn) ? 當(dāng)前房地產(chǎn)一線城市受政策的影響 泡沫 日益擠壓 ，供需雙方陷入僵持局面 ，開(kāi)發(fā)商可轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)二、三線房地產(chǎn)城市投資開(kāi)發(fā)，減少風(fēng)險(xiǎn) ? 從目前的情況來(lái)看，由于剛性需求較大，各項(xiàng)目做好“內(nèi)功”， 通過(guò) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和定價(jià) 策略來(lái)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，在市場(chǎng)上還是會(huì)受到客戶的認(rèn)可 ? 開(kāi)發(fā)商在做項(xiàng)目 的同時(shí)更要塑造品牌的影響力 ，提高項(xiàng)目的附加值， 提高售后服務(wù)來(lái)培養(yǎng)客戶的忠誠(chéng)度，實(shí)現(xiàn)多元化營(yíng)銷(xiāo)的模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是 機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，只有認(rèn)清當(dāng)前的形式隨著市場(chǎng)的變化做出調(diào)整，才能有效的抓住客戶，實(shí)現(xiàn)旺銷(xiāo)的局面