【文章內(nèi)容簡介】 休閑地帶的產(chǎn)生，使居民們可以見到更多的藍(lán)天、陽光、綠地和山水，可以在充滿自然格調(diào)的登山、戲水、打球、燒烤等一系列健康活動中陶冶情操、洗滌心靈。也許，這就是巨變中的中國在大城市外圍生態(tài)地帶正在發(fā)生的一場悄悄的生活革命，一場來自旅游地產(chǎn)業(yè)的革命，大城市和它的居民們，旅游地產(chǎn)業(yè)和它的運(yùn)營者們，大家都對這場革命翹首期待。三、近年來大城市外圍旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中呈現(xiàn)出的幾個(gè)重要的發(fā)展動態(tài)和趨勢。大城市外圍1—2小時(shí)車程生態(tài)地帶內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。在這個(gè)由旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)合作推進(jìn)的重要的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，我們可以明顯地看到如下幾個(gè)重要的發(fā)展動態(tài)和發(fā)展趨勢。第一，項(xiàng)目主題的深度化趨勢。大城市外圍地帶早期的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目其主題相對簡單，例如曾經(jīng)在上個(gè)世紀(jì)八十年代中期出現(xiàn)的度假村模式，大家都把“度假”當(dāng)作主題。這種主題定位在今天看來顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。還有一種比較普遍使用的主題定位是“生態(tài)”，這是與大城市市區(qū)的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的主題形態(tài)實(shí)施差異化的結(jié)果。然而，當(dāng)外圍眾多的生態(tài)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都開始啟動時(shí)，生態(tài)已內(nèi)化為這些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目共同的價(jià)值底蘊(yùn)，任何一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)很難直接依賴“生態(tài)”這個(gè)普遍化的主題在市場上展開競爭了。必須在這個(gè)普遍化的主題基礎(chǔ)上，再進(jìn)行主題的深化創(chuàng)意。項(xiàng)目主題是隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而日益深化的。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目主題提煉的一個(gè)重要依據(jù)是項(xiàng)目所在地的自然資源和人文資源優(yōu)勢。目前，生態(tài)型旅游地產(chǎn)依托資源而形成的項(xiàng)目主題主要分為以下幾個(gè)領(lǐng)域：——濱海主題；——山岳主題；——水（河流、湖泊等）主題；——森林主題；——鄉(xiāng)村田園主題；——高爾夫主題；——溫泉主題；——其他生態(tài)健身養(yǎng)生資源主題。很多項(xiàng)目在原來“生態(tài)”的泛主題下，進(jìn)一步突出了各自的自然資源和人文資源特色，從而使項(xiàng)目的主題更加鮮明，也更加符合目標(biāo)市場細(xì)分的要求。事實(shí)上，上述的主題定位在競爭的條件下，也已顯得不夠了。例如，廣東省是溫泉資源大省，現(xiàn)在全省各地都在開發(fā)溫泉休閑度假項(xiàng)目，這就迫使投資者必須在溫泉資源基礎(chǔ)上，進(jìn)行更深入的項(xiàng)目主題提煉和創(chuàng)意，力爭使自己的項(xiàng)目具有獨(dú)特價(jià)值，以吸引消費(fèi)者的注意。珠海御溫泉的一個(gè)“御”字，體現(xiàn)了該溫泉的皇家風(fēng)范；清遠(yuǎn)的清新溫礦泉?jiǎng)t突出“礦”字涵蓋的礦物質(zhì)療養(yǎng)價(jià)值；梅州市五華縣的湯湖熱礦泥山莊是南中國僅有的集熱礦泉和熱礦泥于一體的特色溫泉療養(yǎng)地；廣東還有一個(gè)溫泉在溶洞里，投資商打算開發(fā)成國內(nèi)第一家“溶洞溫泉”。這些獨(dú)特的項(xiàng)目主題成為項(xiàng)目推向市場時(shí)的核心吸引物和最重要的賣點(diǎn)。項(xiàng)目開發(fā)過程中的項(xiàng)目主題選擇是每一個(gè)投資項(xiàng)目必須認(rèn)真考慮的問題，因?yàn)樵谌找婕ち业母偁幐窬种校哂惺袌鰸摿Φ漠a(chǎn)品差異化定位成為企業(yè)的核心競爭力。隨著大城市外圍旅游地產(chǎn)的升溫，項(xiàng)目的主題定位在日益深化，準(zhǔn)確的、正確的主題定位選擇顯得尤為主要。第二，消費(fèi)主體的兩分化趨勢。大城市外圍1—2小時(shí)車程生態(tài)地帶內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展主要是為了滿足大城市居民日益增長的休閑度假的需要，這一點(diǎn)是明確的。早期的外圍項(xiàng)目對消費(fèi)主體并沒有明確的細(xì)分，似乎無論什么層次的消費(fèi)者來都?xì)g迎，甚至把度假村當(dāng)作觀光產(chǎn)品來經(jīng)營，吸引外來游客觀光。不少早期的度假項(xiàng)目到后來無法正常經(jīng)營下去，很重要的一個(gè)原因是，消費(fèi)主體過于混雜，偏高層次的消費(fèi)群體和偏低層次的消費(fèi)群體在那里都難以真正滿足自己的獨(dú)特需要。這就促使后來的休閑度假旅游地產(chǎn)項(xiàng)目非常重視目標(biāo)市場定位研究，許多項(xiàng)目的開發(fā)都有明確的目標(biāo)市場細(xì)分?，F(xiàn)在的大城市外圍的旅游地產(chǎn)消費(fèi)主體呈現(xiàn)出明顯的兩分化趨勢，分為大眾型和高端型兩種類型。大眾型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是為大城市中的普通市民自駕游出行而準(zhǔn)備的。例如一些田園度假旅游項(xiàng)目、森林浴項(xiàng)目、登山項(xiàng)目等生態(tài)型的休閑娛樂項(xiàng)目，相應(yīng)的度假居住產(chǎn)品包括二、三星級的度假酒店、農(nóng)家樂旅館、野營帳篷等。這一類消費(fèi)者在大城市外圍度假地的消費(fèi)中人頭量較大，但由于消費(fèi)層次偏低，且多數(shù)是當(dāng)天返城，因此，對旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際貢獻(xiàn)也偏低。這類項(xiàng)目最大的好處就是滿足了廣大市民周末外出休閑度假的廣泛需要。高端型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是為大城市中那些具有較高消費(fèi)能力和較強(qiáng)度假意識的階層準(zhǔn)備的。相應(yīng)的度假產(chǎn)品包括高星級的度假酒店、度假別墅、高爾夫球場、鄉(xiāng)村俱樂部、會所、作為第二居所的度假地公寓等。這一類消費(fèi)者可能在數(shù)量上偏少，但消費(fèi)能力很強(qiáng)，是旅游居住產(chǎn)品的主要使用者，也是這一地帶旅游地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)贏利的主要依托消費(fèi)群。例如深圳的觀瀾湖高爾夫球會就是一個(gè)高端型旅游地產(chǎn)的典范。這個(gè)球會由于擁有180洞的十個(gè)球場，目前已經(jīng)成為世界最大的高爾夫球會，吸引了包括泰戈伍茲在內(nèi)的全球高手來此打球。球會推出的休閑度假地產(chǎn)極品——觀瀾湖高爾夫大宅，其售價(jià)高達(dá)一千萬元以上乃至數(shù)千萬元一棟。第三，投資主體的專業(yè)化趨勢。大城市外圍1—2小時(shí)車程生態(tài)地帶內(nèi)歷史上曾經(jīng)有過類似旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)，它們主要是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，由政府免費(fèi)劃撥土地，由相關(guān)黨政事業(yè)單位或大型國有企業(yè)建造的、具有單位福利性質(zhì)的度假賓館或療養(yǎng)院，起初不對外開放，只供本單位人員療養(yǎng)度假所用。后來許多此類設(shè)施經(jīng)過一定程度的改造，開始對外營業(yè)，承擔(dān)了城市最初的郊外休閑度假接待任務(wù)。這類設(shè)施在各個(gè)大城市都擁有很大的存量。近年來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資主體的演變，這類設(shè)施正在發(fā)生重大的轉(zhuǎn)變，拆除、改造、重建等情況都有。與此同時(shí)，更多的是由新的投資主體實(shí)施的、依據(jù)市場分析和主題定位而整體開發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。新的投資主體主要是各種類型的企業(yè)，主要有以下一些類型：本地農(nóng)村的私人企業(yè)或村辦企業(yè)。這類企業(yè)主要是利用其在當(dāng)?shù)卣加匈Y源的優(yōu)勢，在本村土地范圍內(nèi)實(shí)施的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。通常情況下，這類企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模偏小，投資額也不大，比較偏重與三農(nóng)有關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目，如農(nóng)家樂、休閑農(nóng)園、觀光果園等等。此類投資項(xiàng)目在大城市外圍地帶休閑旅游剛起步的時(shí)候，曾經(jīng)產(chǎn)生過十分積極的影響，但這些項(xiàng)目具有明顯的初級性，缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃，也缺乏產(chǎn)品更新的創(chuàng)意和資金動力，在隨后休閑度假旅游地產(chǎn)的大發(fā)展中，很容易被更高水平的投資所替代。本地較大型的企業(yè)。這些企業(yè)或是市區(qū)以及郊縣國有背景的大企業(yè)，或是當(dāng)?shù)剌^有實(shí)力的民營企業(yè)，它們也是具有地盤上的優(yōu)勢。早在上個(gè)世紀(jì)九十年代，它們就曾經(jīng)在大城市外圍地帶投資搞過一些較大型的度假村項(xiàng)目，迎合了當(dāng)時(shí)的消費(fèi)需求，現(xiàn)在，當(dāng)郊外休閑度假趨勢真正到來的時(shí)候，他們又在尋求產(chǎn)品改造或投資新的休閑度假項(xiàng)目。具有實(shí)力和品牌的旅游企業(yè)。這些企業(yè)是由旅游業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的類型。在過去一些年旅游業(yè)的發(fā)展中，它們?nèi)〉昧撕芎玫臉I(yè)績，在旅游市場上形成了自己的品牌，并借助旅游業(yè)向房地產(chǎn)進(jìn)軍，進(jìn)行了若干旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)?，F(xiàn)在，這些旅游業(yè)的品牌企業(yè)利用自己在業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢，又向大城市外圍地