【正文】 隨后休閑度假旅游地產(chǎn)的大發(fā)展中，很容易被更高水平的投資所替代。與此同時(shí)，更多的是由新的投資主體實(shí)施的、依據(jù)市場(chǎng)分析和主題定位而整體開發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。大城市外圍1—2小時(shí)車程生態(tài)地帶內(nèi)歷史上曾經(jīng)有過(guò)類似旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)，它們主要是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，由政府免費(fèi)劃撥土地，由相關(guān)黨政事業(yè)單位或大型國(guó)有企業(yè)建造的、具有單位福利性質(zhì)的度假賓館或療養(yǎng)院，起初不對(duì)外開放，只供本單位人員療養(yǎng)度假所用。這個(gè)球會(huì)由于擁有180洞的十個(gè)球場(chǎng)，目前已經(jīng)成為世界最大的高爾夫球會(huì)，吸引了包括泰戈高端型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是為大城市中那些具有較高消費(fèi)能力和較強(qiáng)度假意識(shí)的階層準(zhǔn)備的。大眾型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是為大城市中的普通市民自駕游出行而準(zhǔn)備的。早期的外圍項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)主體并沒有明確的細(xì)分，似乎無(wú)論什么層次的消費(fèi)者來(lái)都?xì)g迎，甚至把度假村當(dāng)作觀光產(chǎn)品來(lái)經(jīng)營(yíng)，吸引外來(lái)游客觀光。項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的項(xiàng)目主題選擇是每一個(gè)投資項(xiàng)目必須認(rèn)真考慮的問題，因?yàn)樵谌找婕ち业母?jìng)爭(zhēng)格局中，具有市場(chǎng)潛力的產(chǎn)品差異化定位成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。事實(shí)上，上述的主題定位在競(jìng)爭(zhēng)的條件下，也已顯得不夠了。項(xiàng)目主題是隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而日益深化的。這種主題定位在今天看來(lái)顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。大城市外圍1—2小時(shí)車程生態(tài)地帶內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。如果沒有大城市外圍生態(tài)休閑地帶的存在，大城市居民的休閑活動(dòng)將主要在市區(qū)進(jìn)行，在擁擠的都市內(nèi)，居民的休閑取向往往發(fā)生變型，一些不健康的內(nèi)容很容易滋生。發(fā)達(dá)國(guó)家城市居民普遍具有周末外出度假的生活習(xí)慣。在一個(gè)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚未達(dá)到一定程度時(shí)，本城的居民通常外出旅游或活動(dòng)相對(duì)較少，城市自身的流動(dòng)性較差。美國(guó)的郊居化是白領(lǐng)階級(jí)逃離城市的結(jié)果，它并沒有生態(tài)旅游的產(chǎn)業(yè)伴隨現(xiàn)象，甚至缺乏相應(yīng)的功能產(chǎn)業(yè)配套。他們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)城市居民對(duì)居住地的生態(tài)環(huán)境要求越來(lái)越強(qiáng)烈時(shí)，大城市外圍生態(tài)地帶的投資價(jià)值就越來(lái)越鮮明，具有廣闊的發(fā)展空間。這個(gè)浪潮仍然是由大城市發(fā)端的。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的過(guò)程中，大城市始終是經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊和晴雨表，這包含了房地產(chǎn)這個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)的動(dòng)向，包含了大城市居民對(duì)住房日益增長(zhǎng)的龐大需求，包含了房地產(chǎn)市場(chǎng)上變幻不定的投資行為對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。 二、大城市外圍旅游地產(chǎn)的快速發(fā)展將深刻地改變中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展模式和大城市居民的生活方式。在廣州和深圳的外圍地帶，幾個(gè)相關(guān)聯(lián)的中等城市早已認(rèn)識(shí)到生態(tài)旅游開發(fā)的重要價(jià)值，東莞、惠州、佛山、中山、珠海等城市與廣州、深圳乃至香港已經(jīng)建立了非常便利的城際交通干線，這些城市之間的廣大山水田園地帶正在迅速崛起一批高水平的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。在上海，龐大的休閑度假消費(fèi)力也有力地帶動(dòng)了周邊地區(qū)的旅游地產(chǎn)開發(fā)。當(dāng)大城市居民日益增長(zhǎng)的對(duì)生態(tài)環(huán)境的渴望由潛在需求變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求時(shí)，大城市1—2小時(shí)車程的外圍地帶成為旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)最優(yōu)組合而滿足市民上述需求的最佳地帶，旅游地產(chǎn)在這個(gè)特定的地帶成為最引人注目的產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)。第四，中國(guó)正在進(jìn)入汽車時(shí)代，尤其是大城市，目前家庭的汽車保有量正在迅速增長(zhǎng)。有如下幾個(gè)重大因素在支撐這個(gè)黃金圈的形成：第一，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，休閑度假旅游的潮流通常都是由大城市發(fā)展和帶動(dòng)起來(lái)的。這個(gè)地帶的自然和人文面貌通常具有如下一些特征：——大城市的城市化和工業(yè)化尚未侵入和很少侵入，大體上保留著山水生態(tài)和田園生態(tài)面貌；——這里通常是大城市和周邊中小型城市的結(jié)合部，是各個(gè)城市的邊緣地帶，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后；——由于各個(gè)城市間經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來(lái)的需要，這些地帶的過(guò)境交通往往條件很好，有高速公路或高等級(jí)公路穿行而過(guò)。遠(yuǎn)程度假的優(yōu)點(diǎn)是，它讓人感覺到遠(yuǎn)離都市的煩惱，進(jìn)入一個(gè)感覺上具有較大差異化的生態(tài)空間，能讓人感到興奮。這種休閑度假方式的最大好處是方便，是在自己熟悉的環(huán)境中，但是，這種休閑度假方式對(duì)于大城市居民來(lái)說(shuō)，太傳統(tǒng)、太熟悉、太乏味了，這里仍然有家庭和工作單位的影子，身體和心理都沒有走出城市，是人造的休閑空間，缺乏天然性和生態(tài)性，這對(duì)于越來(lái)越需要生態(tài)享受的市民來(lái)說(shuō)，很難滿足他們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的新型度假的需求。如果按照休閑度假的出行距離來(lái)分類，可以把大城市居民的休閑度假旅游分為三類：市區(qū)型、郊外型和遠(yuǎn)程型。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)地區(qū)人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，大眾型觀光旅游將出現(xiàn)高潮；大約人均GDP在3000—5000美元時(shí)，較高層次的休閑度假旅游形式將規(guī)?；瘑?dòng)。中國(guó)的城市化正處在高速發(fā)展時(shí)期，據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，目前100萬(wàn)人口以上的特大城市已經(jīng)達(dá)到四十九個(gè)，其中500萬(wàn)人口以上的超級(jí)都市也有十幾個(gè)。因此，旅游地產(chǎn)投資商通常非常重視這兩類旅游地產(chǎn)。這里，我想把這個(gè)觀點(diǎn)經(jīng)過(guò)文字梳理后重新闡述一遍：我認(rèn)為，旅游地產(chǎn)是在特定的土地上開發(fā)的、與某一類旅游區(qū)域在內(nèi)外空間方面和主題內(nèi)涵方面具有明確關(guān)聯(lián)性的地產(chǎn)項(xiàng)目，通常包含如下四類：第一類是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂等直接旅游吸引物性質(zhì)的地上建筑及關(guān)聯(lián)空間；第二類是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游相關(guān)服務(wù)的商店、餐館、娛樂城、游客服務(wù)中心、會(huì)所、會(huì)議、展覽等建筑物及關(guān)聯(lián)空間；第三類是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假或商務(wù)度假居住的各種類型的房地產(chǎn)，如度假酒店、商務(wù)型度假酒店、度假村、出租式度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店等；第四類是旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)在功能上和空間上相關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑，如出售式度假別墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。深圳）旅游與地產(chǎn)研究中心 主任、研究員我在2002年中國(guó)住交會(huì)旅游主題地產(chǎn)論壇所作的《關(guān)于中國(guó)旅游住宅地產(chǎn)的十點(diǎn)提示》的演講中，提出了我對(duì)旅游地產(chǎn)概念的認(rèn)識(shí)，目前這個(gè)觀點(diǎn)在國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)界得到廣泛的認(rèn)同。旅游居住產(chǎn)品可以有效延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)功能，加快旅游投資的回收，降低旅游投資的風(fēng)險(xiǎn)。 一、大城市“1—2小時(shí)車程”內(nèi)的旅游度假黃金圈正在形成，相應(yīng)的大城市外圍旅游地產(chǎn)正呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)。目前發(fā)展最快的深圳人均GDP已超過(guò)7000美元，其他大城市也大致在3000美元至7000美元之間。休閑度假旅游的核心要素是“度假”，度假通常意味著離開自己居住和工作的大城市，到一個(gè)合適的地方去至少過(guò)一夜，甚至呆一段時(shí)間。商業(yè)街區(qū)、娛樂城、健身房、體育中心、咖啡酒吧、城市綠地公園等處，是城市型休閑度假的主要空間。在中國(guó)，近年來(lái)遠(yuǎn)程休閑度假旅游也呈現(xiàn)出一定的趨勢(shì)，特別是一些具有特色的休閑度假目的地的遠(yuǎn)程客源正在日益增加，例如海南三亞。由于現(xiàn)在大城市的發(fā)展速度很快，很多城市市區(qū)邊緣地帶或近郊也帶有了較濃的城市化特征，因此，這里所說(shuō)的郊外型休閑度假，主要指遠(yuǎn)郊性質(zhì)的地帶，就要與城市保持一定的距離，環(huán)境主體是生態(tài)的?，F(xiàn)在