【正文】 到了相當(dāng)快的發(fā)展，也廣為旅游地產(chǎn)市場接受。但有跡象表明，大城市居民中，有不少人希望在這個(gè)地帶購買生態(tài)型住宅，以作為第二居所，開始“5+2”的現(xiàn)代生活；也有不少人愿意在這里買房作為第一居所，在這種生態(tài)型環(huán)境里長期居住。首先是來自市場的風(fēng)險(xiǎn)。這些地段雖然擁有良好的天然生態(tài)系統(tǒng)，然而并不完全適合進(jìn)行旅游地產(chǎn)的開發(fā)，至少難以進(jìn)行較大規(guī)模的開發(fā)。對于投資商來講，真正完全做到規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)是很難的。尤其是當(dāng)今的項(xiàng)目投資，動(dòng)則就是幾個(gè)億，甚至更高，相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)也在加大，這就決定了投資商必須在項(xiàng)目開發(fā)前期對市場進(jìn)行深入的研判，對項(xiàng)目的定位進(jìn)行高水平的策劃，從而有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。分時(shí)度假是一項(xiàng)很有創(chuàng)意的度假方式，它的關(guān)鍵在于要納入一個(gè)龐大的國際分時(shí)度假交換系統(tǒng)，但在我國還是新事物，介入分時(shí)度假業(yè)務(wù)，中介商和經(jīng)營商很難保證客戶真正在這個(gè)交換系統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)自己應(yīng)有的權(quán)益。深圳）職務(wù)：旅游與地產(chǎn)研究中心主任、研究員郵編：518029電話：075582470876 013902975385傳真：075582419789電郵：songding網(wǎng)站：18 / 18。投資開發(fā)和經(jīng)營過程的風(fēng)險(xiǎn)還常常表現(xiàn)在不恰當(dāng)?shù)亟槿肓松形闯墒旎蛏形匆?guī)則化的運(yùn)營項(xiàng)目中，運(yùn)營中可能出現(xiàn)重大問題而給市場和企業(yè)帶來很大的危害。這句口號(hào)對大城市外圍地帶的旅游地產(chǎn)開發(fā)也完全適用。一是項(xiàng)目開發(fā)與現(xiàn)有政策相沖突，例如城市規(guī)劃對大城市外圍旅游地產(chǎn)項(xiàng)目用地功能已有明確規(guī)定，有些在紅線范圍內(nèi)，難以更改；二是項(xiàng)目開發(fā)過程中遭遇到突發(fā)性的政策干預(yù)。從這個(gè)意義上說，項(xiàng)目開發(fā)的前景與地段的基礎(chǔ)條件關(guān)系很大。然而，這并不是說，在這個(gè)特殊地帶的旅游地產(chǎn)開發(fā)一定能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。因?yàn)榉情L期居住型的旅游項(xiàng)目投資其回收相對較慢，而出售式度假別墅和度假地公寓是長期居住、一次售賣型的旅游住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，只有這類產(chǎn)品才可能在大城市外圍地帶的旅游地產(chǎn)開發(fā)中，成為真正在功能上與大城市內(nèi)部住宅小區(qū)相對接的產(chǎn)品，從政府看，房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地收益可起到平衡資金的作用，而房地產(chǎn)商則可以在這個(gè)特殊地帶有望較快收回投資。產(chǎn)權(quán)酒店是指投資性消費(fèi)者在此類酒店購買某一客房幾十年的產(chǎn)權(quán)，每年拿出一定時(shí)間作為自己度假所用，其他時(shí)間把該客房的經(jīng)營權(quán)托付給酒店管理企業(yè)，由該企業(yè)用于商業(yè)經(jīng)營，購買者可在年終時(shí)享有該企業(yè)經(jīng)營利潤的分紅。第五，產(chǎn)品形態(tài)的多樣化趨勢。由本地國有企業(yè)與外來投資企業(yè)進(jìn)行合資開發(fā)。我們看到的一個(gè)明顯的動(dòng)態(tài)是，無論哪一類投資主體，在今天的大城市外圍地帶進(jìn)行旅游地產(chǎn)的投資開發(fā)中，都表現(xiàn)出更加專業(yè)化的趨勢。而國內(nèi)最大規(guī)模的民營旅游企業(yè)——杭州宋城集團(tuán)更是在杭州周邊地區(qū)乃至長江三角洲一帶的大城市外圍地帶投資了一系列的有關(guān)生態(tài)休閑度假的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。這些企業(yè)或是市區(qū)以及郊縣國有背景的大企業(yè)，或是當(dāng)?shù)剌^有實(shí)力的民營企業(yè)，它們也是具有地盤上的優(yōu)勢。這類設(shè)施在各個(gè)大城市都擁有很大的存量。這一類消費(fèi)者可能在數(shù)量上偏少，但消費(fèi)能力很強(qiáng)，是旅游居住產(chǎn)品的主要使用者，也是這一地帶旅游地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)贏利的主要依托消費(fèi)群。這就促使后來的休閑度假旅游地產(chǎn)項(xiàng)目非常重視目標(biāo)市場定位研究，許多項(xiàng)目的開發(fā)都有明確的目標(biāo)市場細(xì)分。珠海御溫泉的一個(gè)“御”字，體現(xiàn)了該溫泉的皇家風(fēng)范；清遠(yuǎn)的清新溫礦泉?jiǎng)t突出“礦”字涵蓋的礦物質(zhì)療養(yǎng)價(jià)值；梅州市五華縣的湯湖熱礦泥山莊是南中國僅有的集熱礦泉和熱礦泥于一體的特色溫泉療養(yǎng)地；廣東還有一個(gè)溫泉在溶洞里，投資商打算開發(fā)成國內(nèi)第一家“溶洞溫泉”。然而，當(dāng)外圍眾多的生態(tài)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都開始啟動(dòng)時(shí)，生態(tài)已內(nèi)化為這些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目共同的價(jià)值底蘊(yùn)，任何一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)很難直接依賴“生態(tài)”這個(gè)普遍化的主題在市場上展開競爭了。也許，這就是巨變中的中國在大城市外圍生態(tài)地帶正在發(fā)生的一場悄悄的生活革命，一場來自旅游地產(chǎn)業(yè)的革命，大城市和它的居民們，旅游地產(chǎn)業(yè)和它的運(yùn)營者們，大家都對這場革命翹首期待。一般意義上說，城市居民向外流動(dòng)的活動(dòng)越多，這個(gè)城市的現(xiàn)代化水平就越高?？梢钥闯?，中國大城市外圍1—2小時(shí)車程生態(tài)地帶內(nèi)產(chǎn)生的旅游地產(chǎn)完全不同于大城市內(nèi)部的房地產(chǎn)：——后者是城市化的產(chǎn)品，前者是生態(tài)化的產(chǎn)品；——后者的形象符號(hào)是建筑密度、高度、容積率和效率，前者的形象符號(hào)是環(huán)境、綠色、和諧和平緩；——后者強(qiáng)調(diào)城市生活的便捷性，前者強(qiáng)調(diào)生態(tài)生活的舒適性；——后者的本質(zhì)是工業(yè)化，前者的本質(zhì)是后工業(yè)化。 與此同時(shí)，萌動(dòng)于上個(gè)世紀(jì)八十年代、勃發(fā)于九十年代末的中國旅游業(yè)，在三大黃金周政策的強(qiáng)力推動(dòng)下，已成為國內(nèi)發(fā)展最為迅猛的產(chǎn)業(yè)，甚至已發(fā)展為世界旅游大國，再過十年左右的時(shí)間，中國將成為世界第一旅游強(qiáng)國?；葜堇米陨砹己玫臑I海和山水田園資源優(yōu)勢，近年來正在投入200多億元，全力打造數(shù)十個(gè)位于廣深大城市外圍地帶的休閑度假旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。近年來，北京周邊的延慶、密云等縣區(qū)適應(yīng)市民休閑度假的強(qiáng)烈需要，開發(fā)了大量的休閑度假旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。第二，支撐休閑度假旅游的最重要背景是自然、生態(tài)環(huán)境，因此，走出人口密集、人造物密集的大城市，到城外生態(tài)空間中去，這成為大城市居民休閑度假旅游的主體選擇。郊外型通常指車程在1—2小時(shí)之間的大城市外圍生態(tài)地帶。這是大城市居民歷史上從事最多的休閑活動(dòng)方式，是屬于城市型的休閑度假。與城市化進(jìn)程同步的是大城市經(jīng)濟(jì)的迅猛增長。旅游度假地產(chǎn)能讓消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)“短期居住”，而旅游住宅地產(chǎn)則能讓消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)“長期居住”。旅游盈利的一個(gè)重要特征是，能否讓客戶實(shí)現(xiàn)“旅游居住”。北京、上海、天津、廣州、深圳等城市更是超過1000萬人口。市區(qū)型通常指市民在城市市區(qū)范圍內(nèi)開展的各種類型的休閑度假活動(dòng)。但是，遠(yuǎn)程度假畢竟是相對昂貴之旅，出行的時(shí)間較長，這對于一般人來說，還是難以形成經(jīng)常性出行的一種度假方式。伴隨大城市產(chǎn)生的休閑度假黃金圈具有必然性。北京可能是中國大城市外圍地帶開發(fā)以生態(tài)休閑度假為主題的旅游地產(chǎn)最有成就的城市。東莞近年來的度假酒店業(yè)發(fā)展非?？?，周末，來自廣州、深圳和香港的休閑客蜂擁而至，有力地推動(dòng)了東莞休閑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。于是，從舊城改造到新城區(qū)的拓展，從土地行政化的出讓到市場化的招拍掛，從安居房的建設(shè)到中高檔商品房的發(fā)展，從城市居住的內(nèi)部功能需求到外部環(huán)境需求，中國的房地產(chǎn)業(yè)把大城市當(dāng)作實(shí)驗(yàn)場和主戰(zhàn)場，制造了一幕幕產(chǎn)業(yè)狂飆突進(jìn)的神話，培育了一個(gè)個(gè)叱咤風(fēng)云的房地產(chǎn)商，掀起了一次次購房消費(fèi)和投資的高潮，也引發(fā)了一回回由房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的投資風(fēng)險(xiǎn)。在這個(gè)特定的生態(tài)空間，房地產(chǎn)在生態(tài)旅游的框架下實(shí)施的整體開發(fā)將產(chǎn)生全新的模式，這種新模式概括起來，有如下一些特征：——通常依賴于便捷的高速公路以及高等級(jí)公路網(wǎng)；——真正的較大面積的山水田園生態(tài)型環(huán)境；——項(xiàng)目規(guī)模和投資回收期決定了此類項(xiàng)目的長期