【正文】 夠，它的一個重要產(chǎn)業(yè)特征就是消費的周而復始性，是有條件能夠多次出行的地方。當大城市居民日益增長的對生態(tài)環(huán)境的渴望由潛在需求變?yōu)楝F(xiàn)實需求時，大城市1—2小時車程的外圍地帶成為旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)最優(yōu)組合而滿足市民上述需求的最佳地帶，旅游地產(chǎn)在這個特定的地帶成為最引人注目的產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)出勃勃生機。北京可能是中國大城市外圍地帶開發(fā)以生態(tài)休閑度假為主題的旅游地產(chǎn)最有成就的城市。近年來，北京周邊的延慶、密云等縣區(qū)適應市民休閑度假的強烈需要，開發(fā)了大量的休閑度假旅游地產(chǎn)項目。被稱為“北京夏都”的延慶開發(fā)出一大批高檔休閑度假設施和園區(qū)，連國內房地產(chǎn)業(yè)的大腕人物潘石屹也在位于延慶的長城附近開發(fā)了轟動全國地產(chǎn)界的商務旅游地產(chǎn)項目“長城腳下的公社”。在上海，龐大的休閑度假消費力也有力地帶動了周邊地區(qū)的旅游地產(chǎn)開發(fā)。除了傳統(tǒng)的西郊公園、淀山湖地區(qū)的旅游地產(chǎn)外，近年來，又發(fā)展了許多鄉(xiāng)村休閑度假和健康型度假項目，并且在加緊開發(fā)東南海港地帶的旅游地產(chǎn)項目，包括大小洋山港。更引人注目的是，上海對中國第三大島——崇明島制定了整體的生態(tài)開發(fā)的規(guī)劃，一個超級生態(tài)旅游度假城將呈現(xiàn)在世人面前。此外，上海人的周末休閑度假已滲透到周邊的江浙一帶。在廣州和深圳的外圍地帶，幾個相關聯(lián)的中等城市早已認識到生態(tài)旅游開發(fā)的重要價值，東莞、惠州、佛山、中山、珠海等城市與廣州、深圳乃至香港已經(jīng)建立了非常便利的城際交通干線，這些城市之間的廣大山水田園地帶正在迅速崛起一批高水平的旅游地產(chǎn)項目。東莞近年來的度假酒店業(yè)發(fā)展非?？欤苣?，來自廣州、深圳和香港的休閑客蜂擁而至，有力地推動了東莞休閑經(jīng)濟的發(fā)展。惠州利用自身良好的濱海和山水田園資源優(yōu)勢，近年來正在投入200多億元，全力打造數(shù)十個位于廣深大城市外圍地帶的休閑度假旅游地產(chǎn)項目。從生態(tài)型休閑度假旅游的角度看，大城市外圍1—2小時車程的生態(tài)地帶無疑是以休閑度假旅游為號召，以高尚型休閑產(chǎn)品和旅游居住產(chǎn)品為重點的中國旅游地產(chǎn)正在規(guī)模化形成的主戰(zhàn)場。 二、大城市外圍旅游地產(chǎn)的快速發(fā)展將深刻地改變中國房地產(chǎn)的發(fā)展模式和大城市居民的生活方式。中國以市場為導向的房地產(chǎn)業(yè)是在經(jīng)過大約20年的發(fā)展歷程，在市場競爭日益激烈的情況下遭遇到中國旅游業(yè)正在發(fā)生的市場重心由觀光旅游向休閑度假旅游實施戰(zhàn)略轉移的大趨勢。我認為，這兩大產(chǎn)業(yè)相撞擊而產(chǎn)生并得到快速發(fā)展的大城市外圍1—2小時車程生態(tài)地帶的旅游地產(chǎn)將深刻地改變中國房地產(chǎn)的發(fā)展模式。中國20年來真正意義上的、具有代表性的房地產(chǎn)業(yè)一直是在大城市內部發(fā)展。在中國經(jīng)濟迅速發(fā)展的過程中，大城市始終是經(jīng)濟的領頭羊和晴雨表，這包含了房地產(chǎn)這個支柱產(chǎn)業(yè)的動向，包含了大城市居民對住房日益增長的龐大需求，包含了房地產(chǎn)市場上變幻不定的投資行為對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。于是，從舊城改造到新城區(qū)的拓展，從土地行政化的出讓到市場化的招拍掛，從安居房的建設到中高檔商品房的發(fā)展，從城市居住的內部功能需求到外部環(huán)境需求，中國的房地產(chǎn)業(yè)把大城市當作實驗場和主戰(zhàn)場，制造了一幕幕產(chǎn)業(yè)狂飆突進的神話，培育了一個個叱咤風云的房地產(chǎn)商，掀起了一次次購房消費和投資的高潮，也引發(fā)了一回回由房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的投資風險。 與此同時，萌動于上個世紀八十年代、勃發(fā)于九十年代末的中國旅游業(yè)，在三大黃金周政策的強力推動下，已成為國內發(fā)展最為迅猛的產(chǎn)業(yè)，甚至已發(fā)展為世界旅游大國，再過十年左右的時間，中國將成為世界第一旅游強國。在這種強勢發(fā)展過程中，中國旅游業(yè)迎來了休閑旅游大發(fā)展的第一波浪潮。這個浪潮仍然是由大城市發(fā)端的。大城市外圍1—2小時車程地帶的生態(tài)休閑度假旅游產(chǎn)業(yè)正是在這個時候向那些深陷在大城市內部的房地產(chǎn)商們伸出橄欖枝的。旅游業(yè)告訴房地產(chǎn)業(yè)：我們在這里結合吧，中國房地產(chǎn)新一輪發(fā)展的熱點方向——中國旅游地產(chǎn)的未來就在這里。于是我們看到，一批中國有眼力的房地產(chǎn)商們不再一味地擁擠在大城市的內部，不再一味地在大城市內部日益走高的土地價格的背景下苦苦尋求高成本的土地儲備，不再一味地盯在大城市內部的房地產(chǎn)開發(fā)項目中追求高容積率以及在夾縫中營造人工化的綠地景觀。他們發(fā)現(xiàn)，當城市居民對居住地的生態(tài)環(huán)境要求越來越強烈時，大城市外圍生態(tài)地帶的投資價值就越來越鮮明，具有廣闊的發(fā)展空間。在這個特定的生態(tài)空間，房地產(chǎn)在生態(tài)旅游的框架下實施的整體開發(fā)將產(chǎn)生全新的模式，這種新模式概括起來，有如下一些特征：——通常依賴于便捷的高速公路以及高等級公路網(wǎng)；——真正的較大面積的山水田園生態(tài)型環(huán)境；——項目規(guī)模和投資回收期決定了此類項目的長期投資性質；——伴隨著生態(tài)旅游項目而產(chǎn)生；——旅游度假產(chǎn)品和旅游住宅產(chǎn)品本身都具有一定程度的景觀風格；——低容積率和高品質內涵的完美結合；——關注最基礎的小區(qū)功能配套；——短期居住的旅游度假產(chǎn)品和長期居住的旅游住宅產(chǎn)品保持恰當比例；——偏高層次的目標市場定位?？梢钥闯?，中國大城市外圍1—2小時車程生態(tài)地帶內產(chǎn)生的旅游地產(chǎn)完全不同于大城市內部的房地產(chǎn)：——后者是城市化的產(chǎn)品，前者是生態(tài)化的產(chǎn)品；——后者的形象符號是建筑密度、高度、容積率和效率，前者的形象符號是環(huán)境、綠色、和諧和平緩；——后者強調城市生活的便捷性，前者強調生態(tài)生活的舒適性；——后者的本質是工業(yè)化，前者的本質是后工業(yè)化。大城市外圍的旅游地產(chǎn)也不同于美國的郊居化。美國的郊居化是白領階級逃離城市的結果，它并沒有生態(tài)旅游的產(chǎn)業(yè)伴隨現(xiàn)象，甚至缺乏相應的功能產(chǎn)業(yè)配套。這就是為什么美國后來又產(chǎn)生所謂新都市主義的原因。大城市外圍1—2小時車程生態(tài)地帶內旅游地產(chǎn)的快速發(fā)展不僅將深刻改變中國房地產(chǎn)的開發(fā)模式，同時也將對大城市居民的生活方式產(chǎn)生重要的影響，主要表現(xiàn)在如下幾個方面：第一，加劇大城市居民的內外流動。大城市外圍旅游地產(chǎn)空間將成為越來越多的大城市居民在城市內部和城市外部不斷地、周而復始地進行往返流動的外圍落腳地，從而成為加劇本市居民內外流動的直接動因。在一個城市，經(jīng)濟發(fā)展尚未達到一定程度時，本城的居民通常外出旅游或活動相對較少，城市自身的流動性較差。外圍旅游地產(chǎn)空間的形成將為居民的向外流動帶來直接的條件。一般意義上說，城市居民向外流動的活動越多，這個城市的現(xiàn)代化水平就越高。第二，國際化的“5+2”生活方式將在大城市居民中流行。發(fā)達國家城市居民普遍具有周末外出度假的生活習慣?！?+2”的意思就是，工作日五天在城市上班，周末兩天離開城市到山水自然間度假。兩天的周末時間，來不及到更遠的地方度假，但走出城市，到周邊一些休閑度假區(qū)度假是完全可能和合適的選擇。第三，追求健康、愉悅的生活情趣。如果沒有大城市外圍生態(tài)休閑地帶的存在，大城市居民的休閑活動將主要在市區(qū)進行，在擁擠的都市內，居民的休閑取向往往發(fā)生變型，一些不健康的內容很容易滋生。外圍生態(tài)