【正文】 對(duì)這個(gè)大的動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)，政府、產(chǎn)業(yè)界和學(xué)界應(yīng)該有明確的戰(zhàn)略判斷，并且應(yīng)該順勢(shì)而為，為這個(gè)大趨勢(shì)的推進(jìn)做出我們各自應(yīng)有的貢獻(xiàn)。一個(gè)好的項(xiàng)目，在進(jìn)入投資開發(fā)和經(jīng)營(yíng)期后，可能遭遇到一系列意想不到的問(wèn)題和困難。例如萬(wàn)科公司就是這方面的典范，十幾年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上風(fēng)生水起多少次，萬(wàn)科從來(lái)沒(méi)有受到大的負(fù)面影響，這與萬(wàn)科在市場(chǎng)上良好的營(yíng)商行為帶來(lái)的高信譽(yù)度以及決策層擁有清晰的政策研判有著直接的關(guān)系。最佳地段是那些擁有較好品質(zhì)的的山水農(nóng)田鄉(xiāng)村景觀，但又一般不受自然和人文條件限制的地段。規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最好辦法就是在項(xiàng)目開發(fā)前期，對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)所對(duì)應(yīng)的大城市居民的旅游出行意識(shí)和行為、置業(yè)意識(shí)和行為進(jìn)行周密的市場(chǎng)調(diào)研，最大限度地降低項(xiàng)目開發(fā)的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。政府和投資商需要注意的是，大城市外圍用于旅游度假的生態(tài)地帶主要是公共空間，建造出售式度假別墅和度假地公寓這種私密型產(chǎn)品應(yīng)該只是關(guān)聯(lián)性、邊緣性的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，應(yīng)不以破壞生態(tài)公共空間的功能為前提。這種投資與度假相結(jié)合、多元投資與集中經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的旅游度假產(chǎn)品應(yīng)該成為一種開發(fā)的方向。在短期居住產(chǎn)品中，特別要提到時(shí)權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展。在這種投資方式中，當(dāng)?shù)卣畬㈨?xiàng)目用地投資經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)合法方式轉(zhuǎn)讓給一家或幾家外來(lái)投資商，政府或者采取有價(jià)出讓的方式完全轉(zhuǎn)讓投資經(jīng)營(yíng)權(quán)，或者采取保留一部分股權(quán)但不參與具體運(yùn)作的方式。近年來(lái)此類項(xiàng)目的主要投資方式有如下幾類：由項(xiàng)目所在地政府所屬的國(guó)有企業(yè)獨(dú)家投資。于是，在這些經(jīng)典的房地產(chǎn)商手里，旅游地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生?，F(xiàn)在，這些旅游業(yè)的品牌企業(yè)利用自己在業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)，又向大城市外圍地帶擴(kuò)張，開發(fā)休閑度假旅游地產(chǎn)。通常情況下，這類企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模偏小，投資額也不大，比較偏重與三農(nóng)有關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目，如農(nóng)家樂(lè)、休閑農(nóng)園、觀光果園等等。第三，投資主體的專業(yè)化趨勢(shì)。這類項(xiàng)目最大的好處就是滿足了廣大市民周末外出休閑度假的廣泛需要。大城市外圍1—2小時(shí)車程生態(tài)地帶內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展主要是為了滿足大城市居民日益增長(zhǎng)的休閑度假的需要，這一點(diǎn)是明確的。很多項(xiàng)目在原來(lái)“生態(tài)”的泛主題下，進(jìn)一步突出了各自的自然資源和人文資源特色，從而使項(xiàng)目的主題更加鮮明，也更加符合目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分的要求。大城市外圍地帶早期的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目其主題相對(duì)簡(jiǎn)單，例如曾經(jīng)在上個(gè)世紀(jì)八十年代中期出現(xiàn)的度假村模式，大家都把“度假”當(dāng)作主題。第三，追求健康、愉悅的生活情趣。大城市外圍旅游地產(chǎn)空間將成為越來(lái)越多的大城市居民在城市內(nèi)部和城市外部不斷地、周而復(fù)始地進(jìn)行往返流動(dòng)的外圍落腳地，從而成為加劇本市居民內(nèi)外流動(dòng)的直接動(dòng)因。于是我們看到，一批中國(guó)有眼力的房地產(chǎn)商們不再一味地?fù)頂D在大城市的內(nèi)部，不再一味地在大城市內(nèi)部日益走高的土地價(jià)格的背景下苦苦尋求高成本的土地儲(chǔ)備，不再一味地盯在大城市內(nèi)部的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中追求高容積率以及在夾縫中營(yíng)造人工化的綠地景觀。中國(guó)20年來(lái)真正意義上的、具有代表性的房地產(chǎn)業(yè)一直是在大城市內(nèi)部發(fā)展。此外，上海人的周末休閑度假已滲透到周邊的江浙一帶。第六，休閑度假不像觀光那樣一次可能就夠，它的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)特征就是消費(fèi)的周而復(fù)始性，是有條件能夠多次出行的地方?，F(xiàn)在，這個(gè)地帶正在發(fā)生深刻的變化，最明顯的變化就是，一個(gè)圍繞大城市外圍的生態(tài)型旅游休閑度假黃金圈正在形成，那些曾經(jīng)沉睡的生態(tài)資源將與人類和諧共舞。在中國(guó)，近年來(lái)遠(yuǎn)程休閑度假旅游也呈現(xiàn)出一定的趨勢(shì)，特別是一些具有特色的休閑度假目的地的遠(yuǎn)程客源正在日益增加，例如海南三亞。休閑度假旅游的核心要素是“度假”，度假通常意味著離開自己居住和工作的大城市，到一個(gè)合適的地方去至少過(guò)一夜，甚至呆一段時(shí)間。 一、大城市“1—2小時(shí)車程”內(nèi)的旅游度假黃金圈正在形成，相應(yīng)的大城市外圍旅游地產(chǎn)正呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)。深圳）旅游與地產(chǎn)研究中心 主任、研究員我在2002年中國(guó)住交會(huì)旅游主題地產(chǎn)論壇所作的《關(guān)于中國(guó)旅游住宅地產(chǎn)的十點(diǎn)提示》的演講中，提出了我對(duì)旅游地產(chǎn)概念的認(rèn)識(shí)，目前這個(gè)觀點(diǎn)在國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)界得到廣泛的認(rèn)同。因此，旅游地產(chǎn)投資商通常非常重視這兩類旅游地產(chǎn)。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)地區(qū)人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，大眾型觀光旅游將出現(xiàn)高潮；大約人均GDP在3000—5000美元時(shí)，較高層次的休閑度假旅游形式將規(guī)模化啟動(dòng)。這種休閑度假方式的最大好處是方便，是在自己熟悉的環(huán)境中，但是，這種休閑度假方式對(duì)于大城市居民來(lái)說(shuō)，太傳統(tǒng)、太熟悉、太乏味了，這里仍然有家庭和工作單位的影子，身體和心理都沒(méi)有走出城市，是人造的休閑空間，缺乏天然性和生態(tài)性，這對(duì)于越來(lái)越需要生態(tài)享受的市民來(lái)說(shuō)，很難滿足他們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的新型度假的需求。這個(gè)地帶的自然和人文面貌通常具有如下一些特征：——大城市的城市化和工業(yè)化尚未侵入和很少侵入，大體上保留著山水生態(tài)和田園生態(tài)面貌；——這里通常是大城市和周邊中小型城市的結(jié)合部，是各個(gè)城市的邊緣地帶，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后；——由于各個(gè)城市間經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來(lái)的需要，這些地帶的過(guò)境交通往往條件很好，有高速公路或高等級(jí)公路穿行而過(guò)。第四，中國(guó)正在進(jìn)入汽車時(shí)代，尤其是大城市，目前家庭的汽車保有量正在迅速增長(zhǎng)。在上海，龐大的休閑度假消費(fèi)力也有力地帶動(dòng)了周邊地區(qū)的旅游地產(chǎn)開發(fā)。 二、大城市外圍旅游地產(chǎn)的快速發(fā)展將深刻地改變中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展模式和大城市居民的生活方式。這個(gè)浪潮仍然是由大城市發(fā)端的。美國(guó)的郊居化是白領(lǐng)階級(jí)逃離城市的結(jié)果，它并沒(méi)有生態(tài)旅游的產(chǎn)業(yè)伴隨現(xiàn)象，甚至缺乏相應(yīng)的功能產(chǎn)業(yè)配套。發(fā)達(dá)國(guó)家城市居民普遍具有周末外出度假的生活習(xí)慣。大城市外圍1—2小時(shí)車程生態(tài)地帶內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。項(xiàng)目主題是隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而日益深化的。項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的項(xiàng)目主題選擇是每一個(gè)投資項(xiàng)目必須認(rèn)真考慮的問(wèn)題，因?yàn)樵谌找婕ち业母?jìng)爭(zhēng)格局中，具有市場(chǎng)潛力的產(chǎn)品差異化定位成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。大眾型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是為大城市中的普通市民自駕游出行而準(zhǔn)備的。這個(gè)球會(huì)由于擁有180洞的十個(gè)球場(chǎng)，目前已經(jīng)成為世界最大的高爾夫球會(huì)，吸引了包括泰戈與此同時(shí)，更多的是由新的投資主體實(shí)施的、依據(jù)市場(chǎng)分析和主題定位而整體開發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。具有實(shí)力和品牌的旅游企業(yè)。這類企業(yè)是由房地產(chǎn)業(yè)向旅游業(yè)擴(kuò)張的類型。第四，投資方式的市場(chǎng)化趨勢(shì)。在這種合資運(yùn)作中，國(guó)有企業(yè)方面通常是控股方，如果外來(lái)投資商是一家，則國(guó)有企業(yè)是絕對(duì)控股，如果外來(lái)投資商是幾家，則國(guó)有企業(yè)可能采取相對(duì)控股的方式。從度假地的整體產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看，依托各自獨(dú)特的主題定位，整體產(chǎn)品分別開發(fā)為郊野公園、主題旅游度假區(qū)、特色度假莊園、度假別墅區(qū)、生態(tài)樂(lè)園、康體療養(yǎng)院、度假養(yǎng)老院、休閑體育公園、野營(yíng)探險(xiǎn)基地等各具特色的度假地。因此，這兩類酒店從上個(gè)世紀(jì)七十年代以來(lái)在國(guó)際上得