【正文】 我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常明顯的現(xiàn)象，這就是大城市外圍的生態(tài)空間地帶是旅游地產(chǎn)發(fā)展最為搶眼的地帶。在國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)上，通常意義上的旅游地產(chǎn)多是指這兩類地產(chǎn)。遠(yuǎn)程型通常指離開所在的大城市范圍、車程超過三個(gè)小時(shí)，甚至需要借助飛機(jī)、火車、輪船等長(zhǎng)途交通工具才能到達(dá)的地方。私家車的快速增長(zhǎng)極大地助推了大城市周邊的“自駕游”，成為大城市1—2小時(shí)車程外圍地帶休閑度假旅游的主力軍。中國(guó)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的房地產(chǎn)業(yè)是在經(jīng)過大約20年的發(fā)展歷程，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下遭遇到中國(guó)旅游業(yè)正在發(fā)生的市場(chǎng)重心由觀光旅游向休閑度假旅游實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)。這就是為什么美國(guó)后來又產(chǎn)生所謂新都市主義的原因。在這個(gè)由旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)合作推進(jìn)的重要的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，我們可以明顯地看到如下幾個(gè)重要的發(fā)展動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)。隨著大城市外圍旅游地產(chǎn)的升溫，項(xiàng)目的主題定位在日益深化，準(zhǔn)確的、正確的主題定位選擇顯得尤為主要。伍茲在內(nèi)的全球高手來此打球。這些企業(yè)是由旅游業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的類型。過去大城市外圍生態(tài)地帶的投資，大多是一些非市場(chǎng)化的投資行為和初級(jí)性的投資行為，例如政府部門由財(cái)政撥款投資所建的療養(yǎng)項(xiàng)目、農(nóng)民和農(nóng)村小型企業(yè)自建的農(nóng)家樂等項(xiàng)目、一些外來企業(yè)在農(nóng)村集體用地上所建的休閑度假項(xiàng)目等等。從旅游度假居住產(chǎn)品的形態(tài)來看，用于短期居住的度假產(chǎn)品主要有：特色型簡(jiǎn)易居所（例如野營(yíng)帳篷、小木屋、蒙古包、農(nóng)家樂等）、經(jīng)濟(jì)型度假旅館、各星級(jí)度假酒店、主題度假地會(huì)所、出租式度假別墅、時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店等。應(yīng)該說，只要交通、配套達(dá)到一定的成熟度，度假地公寓就是大城市外圍地帶具有很大成長(zhǎng)潛力的生態(tài)型居住產(chǎn)品。如果強(qiáng)行開發(fā)，可能給當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)資源造成難以恢復(fù)的破壞，也給投資商帶來非常不利的影響。第五是來自投資開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過程的風(fēng)險(xiǎn)。姓名：宋丁地址：深圳市銀湖路金湖一街CDI大廈單位：綜合開發(fā)研究院（中國(guó)現(xiàn)在的中國(guó)旅游開發(fā)市場(chǎng)上有一句有名的口號(hào)，叫做“先策劃，后規(guī)劃”，因?yàn)椴邉澥浅鏊悸贰⒊鱿敕?、出概念、出?chuàng)意、出定位，而思路決定出路。大城市外圍地帶的旅游地產(chǎn)，主要是為滿足大城市居民休閑度假需要的，因此，開發(fā)地段的基本條件應(yīng)該首先看其生態(tài)價(jià)值。這類產(chǎn)品可能是地產(chǎn)商們乃至一些地方政府較為關(guān)注的產(chǎn)品。而在過去一些年中，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，外商投資保持了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，國(guó)內(nèi)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更是令人矚目，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一種中堅(jiān)力量，在這種條件下，大城市外圍旅游地產(chǎn)的最佳投資方式已經(jīng)明顯地表現(xiàn)出市場(chǎng)化的趨勢(shì)和力量，民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)將扮演更加重要的角色。以上各類企業(yè)，特別是后三類企業(yè)，依據(jù)各自獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)進(jìn)入當(dāng)今中國(guó)大城市外圍生態(tài)地帶，構(gòu)成了這個(gè)地帶旅游地產(chǎn)開發(fā)的主要投資主體。本地較大型的企業(yè)。相應(yīng)的度假產(chǎn)品包括高星級(jí)的度假酒店、度假別墅、高爾夫球場(chǎng)、鄉(xiāng)村俱樂部、會(huì)所、作為第二居所的度假地公寓等。例如，廣東省是溫泉資源大省，現(xiàn)在全省各地都在開發(fā)溫泉休閑度假項(xiàng)目，這就迫使投資者必須在溫泉資源基礎(chǔ)上，進(jìn)行更深入的項(xiàng)目主題提煉和創(chuàng)意，力爭(zhēng)使自己的項(xiàng)目具有獨(dú)特價(jià)值，以吸引消費(fèi)者的注意。外圍生態(tài)休閑地帶的產(chǎn)生，使居民們可以見到更多的藍(lán)天、陽(yáng)光、綠地和山水，可以在充滿自然格調(diào)的登山、戲水、打球、燒烤等一系列健康活動(dòng)中陶冶情操、洗滌心靈。在這個(gè)特定的生態(tài)空間，房地產(chǎn)在生態(tài)旅游的框架下實(shí)施的整體開發(fā)將產(chǎn)生全新的模式，這種新模式概括起來，有如下一些特征：——通常依賴于便捷的高速公路以及高等級(jí)公路網(wǎng)；——真正的較大面積的山水田園生態(tài)型環(huán)境；——項(xiàng)目規(guī)模和投資回收期決定了此類項(xiàng)目的長(zhǎng)期投資性質(zhì)；——伴隨著生態(tài)旅游項(xiàng)目而產(chǎn)生；——旅游度假產(chǎn)品和旅游住宅產(chǎn)品本身都具有一定程度的景觀風(fēng)格；——低容積率和高品質(zhì)內(nèi)涵的完美結(jié)合；——關(guān)注最基礎(chǔ)的小區(qū)功能配套；——短期居住的旅游度假產(chǎn)品和長(zhǎng)期居住的旅游住宅產(chǎn)品保持恰當(dāng)比例；——偏高層次的目標(biāo)市場(chǎng)定位。東莞近年來的度假酒店業(yè)發(fā)展非常快，周末，來自廣州、深圳和香港的休閑客蜂擁而至，有力地推動(dòng)了東莞休閑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。伴隨大城市產(chǎn)生的休閑度假黃金圈具有必然性。市區(qū)型通常指市民在城市市區(qū)范圍內(nèi)開展的各種類型的休閑度假活動(dòng)。旅游盈利的一個(gè)重要特征是，能否讓客戶實(shí)現(xiàn)“旅游居住”。與城市化進(jìn)程同步的是大城市經(jīng)濟(jì)的迅猛增長(zhǎng)。郊外型通常指車程在1—2小時(shí)之間的大城市外圍生態(tài)地帶。近年來，北京周邊的延慶、密云等縣區(qū)適應(yīng)市民休閑度假的強(qiáng)烈需要，開發(fā)了大量的休閑度假旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。 與此同時(shí)，萌動(dòng)于上個(gè)世紀(jì)八十年代、勃發(fā)于九十年代末的中國(guó)旅游業(yè)，在三大黃金周政策的強(qiáng)力推動(dòng)下，已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最為迅猛的產(chǎn)業(yè)，甚至已發(fā)展為世界旅游大國(guó)，再過十年左右的時(shí)間，中國(guó)將成為世界第一旅游強(qiáng)國(guó)。一般意義上說，城市居民向外流動(dòng)的活動(dòng)越多，這個(gè)城市的現(xiàn)代化水平就越高。然而，當(dāng)外圍眾多的生態(tài)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都開始啟動(dòng)時(shí)，生態(tài)已內(nèi)化為這些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目共同的價(jià)值底蘊(yùn)，任何一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)很難直接依賴“生態(tài)”這個(gè)普遍化的主題在市場(chǎng)上展開競(jìng)爭(zhēng)了。這就促使后來的休閑度假旅游地產(chǎn)項(xiàng)目非常重視目標(biāo)市場(chǎng)定位研究，許多項(xiàng)目的開發(fā)都有明確的目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分。這類設(shè)施在各個(gè)大城市都擁有很大的存量。而國(guó)內(nèi)最大規(guī)模的民營(yíng)旅游企業(yè)——杭州宋城集團(tuán)更是在杭州周邊地區(qū)乃至長(zhǎng)江三角洲一帶的大城市外圍地帶投資了一系列的有關(guān)生態(tài)休閑度假的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。由本地國(guó)有企業(yè)與外來投資企業(yè)進(jìn)行合資開發(fā)。產(chǎn)權(quán)酒店是指投資性消費(fèi)者在此類酒店購(gòu)買某一客房幾十年的產(chǎn)權(quán)，每年拿出一定時(shí)間作為自己度假所用，其他時(shí)間把該客房的經(jīng)營(yíng)權(quán)托付給酒店管理企業(yè)，由該企業(yè)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買者可在年終時(shí)享有該企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分紅。然而，這并不是說，在這個(gè)特殊地帶的旅游地產(chǎn)開發(fā)一定能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。一是項(xiàng)目開發(fā)與現(xiàn)有政策相沖突，例如城市規(guī)劃對(duì)大城市外圍旅游地產(chǎn)項(xiàng)目用地功能已有明確規(guī)定，有些在紅線范圍內(nèi)，難以更改；二是項(xiàng)目開發(fā)過程中遭遇到突發(fā)性的政策干預(yù)。投資開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過程的風(fēng)險(xiǎn)還常常表現(xiàn)在不恰當(dāng)?shù)亟槿肓松形闯墒旎蛏形匆?guī)則化的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中，運(yùn)營(yíng)中可能出現(xiàn)重大問題而給市場(chǎng)和企業(yè)帶來很大的危害。分時(shí)度假是一項(xiàng)很有創(chuàng)意的度假方式，它的關(guān)鍵在于要納入一個(gè)龐大的國(guó)際分時(shí)度假交換系統(tǒng)，但在我國(guó)還是新事物，介入分時(shí)度假業(yè)務(wù)，中介商和經(jīng)營(yíng)商很難保證客戶真正在這個(gè)交換系統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)自己應(yīng)有的權(quán)益。對(duì)于投資商來講，真正完全做到規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)是很難的。首先是來自市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，這兩類酒店從上個(gè)世紀(jì)七十年代以來在國(guó)際上得到了相當(dāng)快的發(fā)展，也廣為旅游地產(chǎn)市場(chǎng)接受。在這種合資運(yùn)作中，國(guó)有企業(yè)方面通常是控股方，如果外來投資商是一家，則國(guó)有企業(yè)是絕對(duì)控股，如果外來投資商是幾家，則國(guó)有企業(yè)可能采取相對(duì)控股的方式。這類企業(yè)是由房地產(chǎn)業(yè)向旅游業(yè)擴(kuò)張的類型。與此同