【正文】 休閑客蜂擁而至，有力地推動(dòng)了東莞休閑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。除了傳統(tǒng)的西郊公園、淀山湖地區(qū)的旅游地產(chǎn)外，近年來(lái)，又發(fā)展了許多鄉(xiāng)村休閑度假和健康型度假項(xiàng)目，并且在加緊開(kāi)發(fā)東南海港地帶的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，包括大小洋山港。北京可能是中國(guó)大城市外圍地帶開(kāi)發(fā)以生態(tài)休閑度假為主題的旅游地產(chǎn)最有成就的城市。私家車的快速增長(zhǎng)極大地助推了大城市周邊的“自駕游”，成為大城市1—2小時(shí)車程外圍地帶休閑度假旅游的主力軍。伴隨大城市產(chǎn)生的休閑度假黃金圈具有必然性。這正是中國(guó)大城市休閑度假旅游的大潮到來(lái)之前，大城市外圍地帶的真實(shí)寫照。但是，遠(yuǎn)程度假畢竟是相對(duì)昂貴之旅，出行的時(shí)間較長(zhǎng)，這對(duì)于一般人來(lái)說(shuō)，還是難以形成經(jīng)常性出行的一種度假方式。遠(yuǎn)程型通常指離開(kāi)所在的大城市范圍、車程超過(guò)三個(gè)小時(shí)，甚至需要借助飛機(jī)、火車、輪船等長(zhǎng)途交通工具才能到達(dá)的地方。市區(qū)型通常指市民在城市市區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)展的各種類型的休閑度假活動(dòng)。從旅游發(fā)展的規(guī)律看，我國(guó)大城市目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平正處在休閑度假旅游全面啟動(dòng)的重要時(shí)期。北京、上海、天津、廣州、深圳等城市更是超過(guò)1000萬(wàn)人口。在國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)上，通常意義上的旅游地產(chǎn)多是指這兩類地產(chǎn)。旅游盈利的一個(gè)重要特征是，能否讓客戶實(shí)現(xiàn)“旅游居住”。大城市外圍旅游地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)向分析宋 丁綜合開(kāi)發(fā)研究院（中國(guó)旅游度假地產(chǎn)能讓消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)“短期居住”，而旅游住宅地產(chǎn)則能讓消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)“長(zhǎng)期居住”。以上述觀點(diǎn)對(duì)近年來(lái)中國(guó)旅游地產(chǎn)的走勢(shì)作一個(gè)初步觀察，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常明顯的現(xiàn)象，這就是大城市外圍的生態(tài)空間地帶是旅游地產(chǎn)發(fā)展最為搶眼的地帶。與城市化進(jìn)程同步的是大城市經(jīng)濟(jì)的迅猛增長(zhǎng)。休閑度假旅游是體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)典領(lǐng)域，它的內(nèi)涵極為廣闊，可以說(shuō)，當(dāng)人們有了一定的閑錢、閑時(shí)和閑心，以旅游者的身份離開(kāi)自己生活的第一空間——家庭和第二空間——工作單位，來(lái)到特定的第三空間，以某種方式愉悅心身的時(shí)候，就是展開(kāi)了休閑度假旅游。這是大城市居民歷史上從事最多的休閑活動(dòng)方式，是屬于城市型的休閑度假。遠(yuǎn)程型的休閑度假旅游在發(fā)達(dá)國(guó)家十分流行，美國(guó)的周末，高速公路上擠滿了從這個(gè)州到那個(gè)州度假的人們；許多美國(guó)人以帶薪休假的方式飛到歐洲地中海蔚藍(lán)海岸度假，而歐洲人可能飛到亞洲某個(gè)國(guó)家打高爾夫。郊外型通常指車程在1—2小時(shí)之間的大城市外圍生態(tài)地帶。讓我們高興的是，這些看似不起眼的地方，由于沒(méi)有遭遇到大工業(yè)開(kāi)發(fā)的浪潮，其生態(tài)環(huán)境基本維持著原貌，為大城市未來(lái)的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)發(fā)展留下了無(wú)限的想像空間。第二，支撐休閑度假旅游的最重要背景是自然、生態(tài)環(huán)境，因此，走出人口密集、人造物密集的大城市，到城外生態(tài)空間中去，這成為大城市居民休閑度假旅游的主體選擇。第五，既能享受市區(qū)休閑度假的便捷性，又有遠(yuǎn)程休閑度假“逃離城市”的感覺(jué)，1—2小時(shí)車程的郊外型度假旅游正在為大城市的人們制造這種“魚(yú)和熊掌兼得”的美夢(mèng)。近年來(lái)，北京周邊的延慶、密云等縣區(qū)適應(yīng)市民休閑度假的強(qiáng)烈需要，開(kāi)發(fā)了大量的休閑度假旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。更引人注目的是，上海對(duì)中國(guó)第三大島——崇明島制定了整體的生態(tài)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃，一個(gè)超級(jí)生態(tài)旅游度假城將呈現(xiàn)在世人面前?；葜堇米陨砹己玫臑I海和山水田園資源優(yōu)勢(shì)，近年來(lái)正在投入200多億元，全力打造數(shù)十個(gè)位于廣深大城市外圍地帶的休閑度假旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。我認(rèn)為，這兩大產(chǎn)業(yè)相撞擊而產(chǎn)生并得到快速發(fā)展的大城市外圍1—2小時(shí)車程生態(tài)地帶的旅游地產(chǎn)將深刻地改變中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展模式。 與此同時(shí)，萌動(dòng)于上個(gè)世紀(jì)八十年代、勃發(fā)于九十年代末的中國(guó)旅游業(yè)，在三大黃金周政策的強(qiáng)力推動(dòng)下，已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最為迅猛的產(chǎn)業(yè)，甚至已發(fā)展為世界旅游大國(guó)，再過(guò)十年左右的時(shí)間，中國(guó)將成為世界第一旅游強(qiáng)國(guó)。旅游業(yè)告訴房地產(chǎn)業(yè)：我們?cè)谶@里結(jié)合吧，中國(guó)房地產(chǎn)新一輪發(fā)展的熱點(diǎn)方向——中國(guó)旅游地產(chǎn)的未來(lái)就在這里?？梢钥闯?，中國(guó)大城市外圍1—2小時(shí)車程生態(tài)地帶內(nèi)產(chǎn)生的旅游地產(chǎn)完全不同于大城市內(nèi)部的房地產(chǎn)：——后者是城市化的產(chǎn)品，前者是生態(tài)化的產(chǎn)品；——后者的形象符號(hào)是建筑密度、高度、容積率和效率，前者的形象符號(hào)是環(huán)境、綠色、和諧和平緩；——后者強(qiáng)調(diào)城市生活的便捷性，前者強(qiáng)調(diào)生態(tài)生活的舒適性；——后者的本質(zhì)是工業(yè)化，前者的本質(zhì)是后工業(yè)化。大城市外圍1—2小時(shí)車程生態(tài)地帶內(nèi)旅游地產(chǎn)的快速發(fā)展不僅將深刻改變中國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，同時(shí)也將對(duì)大城市居民的生活方式產(chǎn)生重要的影響，主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：第一，加劇大城市居民的內(nèi)外流動(dòng)。一般意義上說(shuō)，城市居民向外流動(dòng)的活動(dòng)越多，這個(gè)城市的現(xiàn)代化水平就越高。兩天的周末時(shí)間，來(lái)不及到更遠(yuǎn)的地方度假，但走出城市，到周邊一些休閑度假區(qū)度假是完全可能和合適的選擇。也許，這就是巨變中的中國(guó)在大城市外圍生態(tài)地帶正在發(fā)生的一場(chǎng)悄悄的生活革命，一場(chǎng)來(lái)自旅游地產(chǎn)業(yè)的革命，大城市和它的居民們，旅游地產(chǎn)業(yè)和它的運(yùn)營(yíng)者們，大家都對(duì)這場(chǎng)革命翹首期待。第一，項(xiàng)目主題的深度化趨勢(shì)。然而，當(dāng)外圍眾多的生態(tài)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都開(kāi)始啟動(dòng)時(shí)，生態(tài)已內(nèi)化為這些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目共同的價(jià)值底蘊(yùn)，任何一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)很難直接依賴“生態(tài)”這個(gè)普遍化的主題在市場(chǎng)上展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)了。目前，生態(tài)型旅游地產(chǎn)依托資源而形成的項(xiàng)目主題主要分為以下幾個(gè)領(lǐng)域：——濱海主題；——山岳主題；——水（河流、湖泊等）主題；——森林主題；——鄉(xiāng)村田園主題；——高爾夫主題；——溫泉主題；——其他生態(tài)健身養(yǎng)生資源主題。珠海御溫泉的一個(gè)“御”字，體現(xiàn)了該溫泉的皇家風(fēng)范；清遠(yuǎn)的清新溫礦泉?jiǎng)t突出“礦”字涵蓋的礦物質(zhì)療養(yǎng)價(jià)值；梅州市五華縣的湯湖熱礦泥山莊是南中國(guó)僅有的集熱礦泉和熱礦泥于一體的特色溫泉療養(yǎng)地；廣東還有一個(gè)溫泉在溶洞里，投資商打算開(kāi)發(fā)成國(guó)內(nèi)第一家“溶洞溫泉”。第二，消費(fèi)主體的兩分化趨勢(shì)。這就促使后來(lái)的休閑度假旅游地產(chǎn)項(xiàng)目非常重視目標(biāo)市場(chǎng)定位研究，許多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都有明確的目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分。這一類消費(fèi)者在大城市外圍度假地的消費(fèi)中人頭量較大，但由于消費(fèi)層次偏低，且多數(shù)是當(dāng)天返城，因此，對(duì)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際貢獻(xiàn)也偏低。這一類消費(fèi)者可能在數(shù)量上偏少，但消費(fèi)能力很強(qiáng)，是旅游居住產(chǎn)品的主要使用者，也是這一地帶旅游地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)贏利的主要依托消費(fèi)群。球會(huì)推出的休閑度假地產(chǎn)極品——觀瀾湖高爾夫大宅，其售價(jià)高達(dá)一千萬(wàn)元以上乃至數(shù)千萬(wàn)元一棟。這類設(shè)施在各個(gè)大城市都擁有很大的存量。這類企業(yè)主要是利用其在當(dāng)?shù)卣加匈Y源的優(yōu)勢(shì)，在本村土地范圍內(nèi)實(shí)施的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。這些企業(yè)或是市區(qū)以及郊縣國(guó)有背景的大企業(yè)，或是當(dāng)?shù)剌^有實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)，它們也是具有地盤上的優(yōu)勢(shì)。在過(guò)去一些年旅游業(yè)的發(fā)展中，它們?nèi)〉昧撕芎玫臉I(yè)績(jī)，在旅游市場(chǎng)上形成了自己的品牌，并借助旅游業(yè)向房地產(chǎn)進(jìn)軍，進(jìn)行了若干旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。而國(guó)內(nèi)最大規(guī)模的民營(yíng)旅游企業(yè)——杭州宋城集團(tuán)更是在杭州周邊地區(qū)乃至長(zhǎng)江