【正文】 投資性質(zhì)；——伴隨著生態(tài)旅游項(xiàng)目而產(chǎn)生；——旅游度假產(chǎn)品和旅游住宅產(chǎn)品本身都具有一定程度的景觀風(fēng)格；——低容積率和高品質(zhì)內(nèi)涵的完美結(jié)合；——關(guān)注最基礎(chǔ)的小區(qū)功能配套；——短期居住的旅游度假產(chǎn)品和長(zhǎng)期居住的旅游住宅產(chǎn)品保持恰當(dāng)比例；——偏高層次的目標(biāo)市場(chǎng)定位。外圍旅游地產(chǎn)空間的形成將為居民的向外流動(dòng)帶來(lái)直接的條件。外圍生態(tài)休閑地帶的產(chǎn)生，使居民們可以見(jiàn)到更多的藍(lán)天、陽(yáng)光、綠地和山水，可以在充滿(mǎn)自然格調(diào)的登山、戲水、打球、燒烤等一系列健康活動(dòng)中陶冶情操、洗滌心靈。還有一種比較普遍使用的主題定位是“生態(tài)”，這是與大城市市區(qū)的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的主題形態(tài)實(shí)施差異化的結(jié)果。例如，廣東省是溫泉資源大省，現(xiàn)在全省各地都在開(kāi)發(fā)溫泉休閑度假項(xiàng)目，這就迫使投資者必須在溫泉資源基礎(chǔ)上，進(jìn)行更深入的項(xiàng)目主題提煉和創(chuàng)意，力爭(zhēng)使自己的項(xiàng)目具有獨(dú)特價(jià)值，以吸引消費(fèi)者的注意。不少早期的度假項(xiàng)目到后來(lái)無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)下去，很重要的一個(gè)原因是，消費(fèi)主體過(guò)于混雜，偏高層次的消費(fèi)群體和偏低層次的消費(fèi)群體在那里都難以真正滿(mǎn)足自己的獨(dú)特需要。相應(yīng)的度假產(chǎn)品包括高星級(jí)的度假酒店、度假別墅、高爾夫球場(chǎng)、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、會(huì)所、作為第二居所的度假地公寓等。后來(lái)許多此類(lèi)設(shè)施經(jīng)過(guò)一定程度的改造，開(kāi)始對(duì)外營(yíng)業(yè)，承擔(dān)了城市最初的郊外休閑度假接待任務(wù)。本地較大型的企業(yè)?，F(xiàn)在，華僑城已經(jīng)在深圳、北京、成都等若干大城市外圍地帶開(kāi)始了大規(guī)模的主題性休閑度假旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。以上各類(lèi)企業(yè)，特別是后三類(lèi)企業(yè)，依據(jù)各自獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)進(jìn)入當(dāng)今中國(guó)大城市外圍生態(tài)地帶，構(gòu)成了這個(gè)地帶旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要投資主體。這類(lèi)全資國(guó)有類(lèi)的投資方式由于經(jīng)營(yíng)體制問(wèn)題，難以確保國(guó)有資產(chǎn)的保值增值，因此，范圍正在縮小，不是主要的投資方式。而在過(guò)去一些年中，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，外商投資保持了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，國(guó)內(nèi)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更是令人矚目，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一種中堅(jiān)力量，在這種條件下，大城市外圍旅游地產(chǎn)的最佳投資方式已經(jīng)明顯地表現(xiàn)出市場(chǎng)化的趨勢(shì)和力量，民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)將扮演更加重要的角色。時(shí)權(quán)酒店是指投資性消費(fèi)者可在此類(lèi)酒店的某一類(lèi)某一間客房的全年使用權(quán)中購(gòu)買(mǎi)其中若干天的使用權(quán)，并且在該酒店所加盟的全球分時(shí)度假交換系統(tǒng)中通過(guò)置換客房使用權(quán)，可以在規(guī)定權(quán)限內(nèi)更換到其他地方的該類(lèi)酒店去度假居住。這類(lèi)產(chǎn)品可能是地產(chǎn)商們乃至一些地方政府較為關(guān)注的產(chǎn)品。中國(guó)的旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)共同看好大城市外圍1—2小時(shí)車(chē)程地帶的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景。大城市外圍地帶的旅游地產(chǎn)，主要是為滿(mǎn)足大城市居民休閑度假需要的，因此，開(kāi)發(fā)地段的基本條件應(yīng)該首先看其生態(tài)價(jià)值。再次是來(lái)自政策的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在的中國(guó)旅游開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上有一句有名的口號(hào)，叫做“先策劃，后規(guī)劃”，因?yàn)椴邉澥浅鏊悸?、出想法、出概念、出?chuàng)意、出定位，而思路決定出路。大城市外圍地帶的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往投資較大，開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程很長(zhǎng)，投資商、開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商必須在各自的職責(zé)范圍內(nèi)確立規(guī)范的制度框架和靈活的應(yīng)急體制，以便保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中能夠應(yīng)對(duì)任何涉及實(shí)施過(guò)程的重大問(wèn)題，力爭(zhēng)實(shí)施過(guò)程本身能夠?yàn)轫?xiàng)目的成長(zhǎng)創(chuàng)造出最佳的效率和效益。姓名：宋丁地址：深圳市銀湖路金湖一街CDI大廈單位：綜合開(kāi)發(fā)研究院（中國(guó)因此，目前這種經(jīng)營(yíng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)很大，現(xiàn)實(shí)中也出現(xiàn)過(guò)多起有關(guān)某某分時(shí)度假公司欺騙消費(fèi)者而引起法律訴訟的案例，旅游地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商應(yīng)該引以為戒。第五是來(lái)自投資開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政策仍然是一種必須的強(qiáng)大的調(diào)控力量，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大偏差時(shí)，政府有權(quán)力出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)調(diào)控經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。如果強(qiáng)行開(kāi)發(fā)，可能給當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)資源造成難以恢復(fù)的破壞，也給投資商帶來(lái)非常不利的影響。中國(guó)大城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平在國(guó)內(nèi)是領(lǐng)先的，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，仍然有很大差距，所以，目前在開(kāi)發(fā)我國(guó)大城市外圍生態(tài)地帶的時(shí)候，還無(wú)法直接與發(fā)達(dá)國(guó)家的情況作比較，以免陷入誤區(qū)。應(yīng)該說(shuō)，只要交通、配套達(dá)到一定的成熟度，度假地公寓就是大城市外圍地帶具有很大成長(zhǎng)潛力的生態(tài)型居住產(chǎn)品。我國(guó)大城市外圍地帶的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，時(shí)權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店也得到很快發(fā)展。從旅游度假居住產(chǎn)品的形態(tài)來(lái)看，用于短期居住的度假產(chǎn)品主要有：特色型簡(jiǎn)易居所（例如野營(yíng)帳篷、小木屋、蒙古包、農(nóng)家樂(lè)等）、經(jīng)濟(jì)型度假旅館、各星級(jí)度假酒店、主題度假地會(huì)所、出租式度假別墅、時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店等。也有一些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，國(guó)有企業(yè)采取了參股的方式。過(guò)去大城市外圍生態(tài)地帶的投資，大多是一些非市場(chǎng)化的投資行為和初級(jí)性的投資行為，例如政府部門(mén)由財(cái)政撥款投資所建的療養(yǎng)項(xiàng)目、農(nóng)民和農(nóng)村小型企業(yè)自建的農(nóng)家樂(lè)等項(xiàng)目、一些外來(lái)企業(yè)在農(nóng)村集體用地上所建的休閑度假項(xiàng)目等等。在房地產(chǎn)業(yè)由大城市市區(qū)向外圍地帶擴(kuò)張過(guò)程中，它們根據(jù)外圍地帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要而進(jìn)入了旅游地產(chǎn)行列。這些企業(yè)是由旅游業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的類(lèi)型。新的投資主體主要是各種類(lèi)型的企業(yè)，主要有以下一些類(lèi)型：本地農(nóng)村的私人企業(yè)或村辦企業(yè)。伍茲在內(nèi)的全球高手來(lái)此打球。例如一些田園度假旅游項(xiàng)目、森林浴項(xiàng)目、登山項(xiàng)目等生態(tài)型的休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，相應(yīng)的度假居住產(chǎn)品包括二、三星級(jí)的度假酒店、農(nóng)家樂(lè)旅館、野營(yíng)帳篷等。隨著大城市外圍旅游地產(chǎn)的升溫，項(xiàng)目的主題定位在日益深化，準(zhǔn)確的、正確的主題定位選擇顯得尤為主要。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目主題提煉的一個(gè)重要依據(jù)是項(xiàng)目所在地的自然資源和人文資源優(yōu)勢(shì)。在這個(gè)由旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)合作推進(jìn)的重要的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，我們可以明顯地看到如下幾個(gè)重要的發(fā)展動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)。“5+2”的意思就是，工作日五天在城市上班，周末兩天離開(kāi)城市到山水自然間度假。這就是為什么美國(guó)后來(lái)又產(chǎn)生所謂新都市主義的原因。大城市外圍1—2小時(shí)車(chē)程地帶的生態(tài)休閑度假旅游產(chǎn)業(yè)正是在這個(gè)時(shí)候向那些深陷在大城市內(nèi)部的房地產(chǎn)商們伸出橄欖枝的。中國(guó)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的房地產(chǎn)業(yè)是在經(jīng)過(guò)大約20年的發(fā)展歷程，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下遭遇到中國(guó)旅游業(yè)正在發(fā)生的市場(chǎng)重心由觀光旅游向休閑度假旅游實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)。除了傳統(tǒng)的西郊公園、淀山湖地區(qū)的旅游地產(chǎn)外，近年來(lái)，又發(fā)展了許多鄉(xiāng)村休閑度假和健康型度假項(xiàng)目，并且在加緊開(kāi)發(fā)東南海港地帶的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，包括大小洋山港。私家車(chē)的快速增長(zhǎng)極大地助推了大城市周邊的“自駕游”，成為大城市1—2小時(shí)車(chē)程外圍地帶休閑度假旅游的主力軍。這正是中國(guó)大城市休閑度假旅游的大潮到來(lái)之前，大城市外圍地帶的真實(shí)寫(xiě)照。遠(yuǎn)程型通常指離開(kāi)所在的大城市范圍、車(chē)程超過(guò)三個(gè)小時(shí)，甚至需要借助飛機(jī)、火車(chē)、輪船等長(zhǎng)途交通工具才能到達(dá)的地方。從旅游發(fā)展的規(guī)律看，我國(guó)大城市目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平正處在休閑度假旅游全面啟動(dòng)的重要時(shí)期。在國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)上，通常意義上的旅游地產(chǎn)多是指這兩類(lèi)地產(chǎn)。大城市外圍旅游地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)向分析宋 丁