【正文】 綜合開發(fā)研究院（中國以上述觀點(diǎn)對(duì)近年來中國旅游地產(chǎn)的走勢(shì)作一個(gè)初步觀察，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常明顯的現(xiàn)象，這就是大城市外圍的生態(tài)空間地帶是旅游地產(chǎn)發(fā)展最為搶眼的地帶。休閑度假旅游是體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)典領(lǐng)域，它的內(nèi)涵極為廣闊，可以說，當(dāng)人們有了一定的閑錢、閑時(shí)和閑心，以旅游者的身份離開自己生活的第一空間——家庭和第二空間——工作單位，來到特定的第三空間，以某種方式愉悅心身的時(shí)候，就是展開了休閑度假旅游。遠(yuǎn)程型的休閑度假旅游在發(fā)達(dá)國家十分流行，美國的周末，高速公路上擠滿了從這個(gè)州到那個(gè)州度假的人們；許多美國人以帶薪休假的方式飛到歐洲地中海蔚藍(lán)海岸度假，而歐洲人可能飛到亞洲某個(gè)國家打高爾夫。讓我們高興的是，這些看似不起眼的地方，由于沒有遭遇到大工業(yè)開發(fā)的浪潮，其生態(tài)環(huán)境基本維持著原貌，為大城市未來的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)發(fā)展留下了無限的想像空間。第五，既能享受市區(qū)休閑度假的便捷性，又有遠(yuǎn)程休閑度假“逃離城市”的感覺，1—2小時(shí)車程的郊外型度假旅游正在為大城市的人們制造這種“魚和熊掌兼得”的美夢(mèng)。更引人注目的是，上海對(duì)中國第三大島——崇明島制定了整體的生態(tài)開發(fā)的規(guī)劃，一個(gè)超級(jí)生態(tài)旅游度假城將呈現(xiàn)在世人面前。我認(rèn)為，這兩大產(chǎn)業(yè)相撞擊而產(chǎn)生并得到快速發(fā)展的大城市外圍1—2小時(shí)車程生態(tài)地帶的旅游地產(chǎn)將深刻地改變中國房地產(chǎn)的發(fā)展模式。旅游業(yè)告訴房地產(chǎn)業(yè)：我們?cè)谶@里結(jié)合吧，中國房地產(chǎn)新一輪發(fā)展的熱點(diǎn)方向——中國旅游地產(chǎn)的未來就在這里。大城市外圍1—2小時(shí)車程生態(tài)地帶內(nèi)旅游地產(chǎn)的快速發(fā)展不僅將深刻改變中國房地產(chǎn)的開發(fā)模式，同時(shí)也將對(duì)大城市居民的生活方式產(chǎn)生重要的影響，主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：第一，加劇大城市居民的內(nèi)外流動(dòng)。兩天的周末時(shí)間，來不及到更遠(yuǎn)的地方度假，但走出城市，到周邊一些休閑度假區(qū)度假是完全可能和合適的選擇。第一，項(xiàng)目主題的深度化趨勢(shì)。目前，生態(tài)型旅游地產(chǎn)依托資源而形成的項(xiàng)目主題主要分為以下幾個(gè)領(lǐng)域：——濱海主題；——山岳主題；——水（河流、湖泊等）主題；——森林主題；——鄉(xiāng)村田園主題；——高爾夫主題；——溫泉主題；——其他生態(tài)健身養(yǎng)生資源主題。第二，消費(fèi)主體的兩分化趨勢(shì)。這一類消費(fèi)者在大城市外圍度假地的消費(fèi)中人頭量較大，但由于消費(fèi)層次偏低，且多數(shù)是當(dāng)天返城，因此，對(duì)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際貢獻(xiàn)也偏低。球會(huì)推出的休閑度假地產(chǎn)極品——觀瀾湖高爾夫大宅，其售價(jià)高達(dá)一千萬元以上乃至數(shù)千萬元一棟。這類企業(yè)主要是利用其在當(dāng)?shù)卣加匈Y源的優(yōu)勢(shì)，在本村土地范圍內(nèi)實(shí)施的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。在過去一些年旅游業(yè)的發(fā)展中，它們?nèi)〉昧撕芎玫臉I(yè)績(jī)，在旅游市場(chǎng)上形成了自己的品牌，并借助旅游業(yè)向房地產(chǎn)進(jìn)軍，進(jìn)行了若干旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。在大城市外圍地帶，這些企業(yè)所占的地盤一般較大，而這里不可能像城區(qū)那樣，搞很高的容積率，這里需要更多的綠色景觀，甚至將大片的景觀區(qū)域做成可生利的產(chǎn)業(yè)。這些投資方式隨著大城市外圍地帶休閑度假旅游熱潮的興起，正在慢慢退出歷史舞臺(tái)。由外來投資商獨(dú)立運(yùn)作的方式。用于長(zhǎng)期居住的度假產(chǎn)品主要有：養(yǎng)老型酒店、出售式度假別墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。前者如北京延慶縣境內(nèi)的北京快樂假日大酒店等等，后者如深圳東部海濱大梅沙地區(qū)的海濱大酒店、雅蘭酒店等等。例如，廣東東莞和惠州已經(jīng)在距離廣州和深圳1—2小時(shí)車程的地帶開發(fā)了一批具有旅游景觀價(jià)值的生態(tài)型住宅小區(qū)，吸引廣州和深圳的居民購買，銷售勢(shì)頭相當(dāng)不錯(cuò)。另外，國內(nèi)大城市之間的發(fā)展也不平衡，無論在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上、居民消費(fèi)意識(shí)和能力上還是在文化取向上，都有明顯的差距，如果用一個(gè)標(biāo)尺來評(píng)判大城市外圍地帶旅游地產(chǎn)的發(fā)展走勢(shì)，也可能發(fā)生偏差。有些地段的生態(tài)環(huán)境非常不好，或是被工業(yè)項(xiàng)目和城市建設(shè)項(xiàng)目破壞得較厲害，或是天然生態(tài)型景觀較差，如果投資生態(tài)型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，可能對(duì)原生態(tài)的改造成本將非常高，這對(duì)投資商來說很可能是難以承受的。因此，如果講規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，最好的辦法就是：培育信譽(yù)型企業(yè)，與政策環(huán)境實(shí)施長(zhǎng)期良性對(duì)接，與此同時(shí)，養(yǎng)成關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的習(xí)慣，增強(qiáng)抵御突發(fā)性政策干預(yù)可能帶來的負(fù)面影響。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指的是由投資商、開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的行為共同構(gòu)成的操作性風(fēng)險(xiǎn)。總之，我認(rèn)為，我國大城市外圍1—2小時(shí)車程地帶的旅游地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出十分鼓舞人的發(fā)展前景。 注：本文為宋丁研究員在2005年12月1日至3日于廣州召開的“泛珠三角區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)交流促進(jìn)博覽會(huì)”上的演講稿。如果在投資、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)等任何一個(gè)方面缺乏對(duì)項(xiàng)目大思路的準(zhǔn)確把握，或幾個(gè)方面缺乏正確的溝通，出現(xiàn)比較嚴(yán)重執(zhí)行偏差，將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目在實(shí)施階段的失敗。第四是來自定位策劃的風(fēng)險(xiǎn)。這些地段的景觀資源盡管并不是可以直接開發(fā)成旅游景點(diǎn)的資源，但具備了良好的基礎(chǔ)，經(jīng)過精心策劃包裝，完全能夠?qū)⑵浼{入大城市外圍地帶生態(tài)型旅游地產(chǎn)的重大開發(fā)項(xiàng)目。其次是有關(guān)開發(fā)地段條件的風(fēng)險(xiǎn)。 四、大城市外圍旅游地產(chǎn)開發(fā)可能面臨的一系列風(fēng)險(xiǎn)以及規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)所應(yīng)采取的策略。在長(zhǎng)期居住產(chǎn)品中，我要特別強(qiáng)調(diào)的是可能成片建造的出售式度假別墅和度假地公寓。從國際潮流看，這兩類旅游度假居住產(chǎn)品非常適合大城市外圍地帶旅游地產(chǎn)的開發(fā)方向。由于大城市外圍生態(tài)地帶的土地及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)形態(tài)絕大多數(shù)不屬于國家重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)控制區(qū)域，因此，只要不屬于基本農(nóng)田保護(hù)范圍和國家一級(jí)水源保護(hù)地，其土地投資經(jīng)營(yíng)權(quán)就可以通過法律程序順利出讓到民營(yíng)、外資或中外合資企業(yè)手中。政府把項(xiàng)目用地的經(jīng)營(yíng)權(quán)通過國有資產(chǎn)管理部門轉(zhuǎn)到某家國有企業(yè)手中，由這家企業(yè)通過自籌資金和銀行貸款等方式進(jìn)行項(xiàng)目投資。例如大連萬達(dá)集團(tuán)是國內(nèi)著名的房地產(chǎn)商，其在昆明滇池國家級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi)開發(fā)的超大型生態(tài)景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中就包含了建設(shè)一個(gè)旅游樂園的構(gòu)想。例如深圳的華僑城，在多年成功經(jīng)營(yíng)深圳四大主題公園的同時(shí)，也有步驟地發(fā)展了旅游地產(chǎn)，成為國內(nèi)旅游企業(yè)經(jīng)營(yíng)旅游地產(chǎn)的典范。此類投資項(xiàng)目在大城市外圍地帶休閑旅游剛起步的時(shí)候，曾經(jīng)產(chǎn)生過十分積極的影響，但這些項(xiàng)目具有明顯的初級(jí)性，缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃，也缺乏產(chǎn)品更新的創(chuàng)意和資金動(dòng)力，在隨后休閑度假旅游地產(chǎn)的大發(fā)展中，很容易被更高水平的投資所替代。大城市外圍1—2小時(shí)車程生態(tài)地帶內(nèi)歷史上曾經(jīng)有過類似旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)，它們主要是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，由政府免費(fèi)劃撥土地，由相關(guān)黨政事業(yè)單位或大型國有企業(yè)建造的、具有單位福利性質(zhì)的度假賓館或療養(yǎng)院，起初不對(duì)外開放，只供本單位人員療養(yǎng)度假所用。高端型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是為大城市中那些具有較高消費(fèi)能力和較強(qiáng)度假意識(shí)的階層準(zhǔn)備的。早期的外圍項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)主體并沒有明確的細(xì)分，似乎無論什么層次的消費(fèi)者來都?xì)g迎，甚至把度假村當(dāng)作觀光產(chǎn)品來經(jīng)營(yíng)，吸引外