【正文】 綜合開發(fā)研究院（中國以上述觀點對近年來中國旅游地產的走勢作一個初步觀察，我們會發(fā)現一個非常明顯的現象，這就是大城市外圍的生態(tài)空間地帶是旅游地產發(fā)展最為搶眼的地帶。休閑度假旅游是體驗經濟的經典領域，它的內涵極為廣闊，可以說，當人們有了一定的閑錢、閑時和閑心，以旅游者的身份離開自己生活的第一空間——家庭和第二空間——工作單位，來到特定的第三空間，以某種方式愉悅心身的時候，就是展開了休閑度假旅游。遠程型的休閑度假旅游在發(fā)達國家十分流行，美國的周末，高速公路上擠滿了從這個州到那個州度假的人們；許多美國人以帶薪休假的方式飛到歐洲地中海蔚藍海岸度假，而歐洲人可能飛到亞洲某個國家打高爾夫。讓我們高興的是，這些看似不起眼的地方，由于沒有遭遇到大工業(yè)開發(fā)的浪潮，其生態(tài)環(huán)境基本維持著原貌，為大城市未來的生態(tài)型產業(yè)發(fā)展留下了無限的想像空間。第五，既能享受市區(qū)休閑度假的便捷性，又有遠程休閑度假“逃離城市”的感覺，1—2小時車程的郊外型度假旅游正在為大城市的人們制造這種“魚和熊掌兼得”的美夢。更引人注目的是，上海對中國第三大島——崇明島制定了整體的生態(tài)開發(fā)的規(guī)劃，一個超級生態(tài)旅游度假城將呈現在世人面前。我認為，這兩大產業(yè)相撞擊而產生并得到快速發(fā)展的大城市外圍1—2小時車程生態(tài)地帶的旅游地產將深刻地改變中國房地產的發(fā)展模式。旅游業(yè)告訴房地產業(yè)：我們在這里結合吧，中國房地產新一輪發(fā)展的熱點方向——中國旅游地產的未來就在這里。大城市外圍1—2小時車程生態(tài)地帶內旅游地產的快速發(fā)展不僅將深刻改變中國房地產的開發(fā)模式，同時也將對大城市居民的生活方式產生重要的影響，主要表現在如下幾個方面：第一，加劇大城市居民的內外流動。兩天的周末時間，來不及到更遠的地方度假，但走出城市，到周邊一些休閑度假區(qū)度假是完全可能和合適的選擇。第一，項目主題的深度化趨勢。目前，生態(tài)型旅游地產依托資源而形成的項目主題主要分為以下幾個領域：——濱海主題；——山岳主題；——水（河流、湖泊等）主題；——森林主題；——鄉(xiāng)村田園主題；——高爾夫主題；——溫泉主題；——其他生態(tài)健身養(yǎng)生資源主題。第二，消費主體的兩分化趨勢。這一類消費者在大城市外圍度假地的消費中人頭量較大，但由于消費層次偏低，且多數是當天返城，因此，對旅游地產投資項目的實際貢獻也偏低。球會推出的休閑度假地產極品——觀瀾湖高爾夫大宅，其售價高達一千萬元以上乃至數千萬元一棟。這類企業(yè)主要是利用其在當地占有資源的優(yōu)勢，在本村土地范圍內實施的旅游地產項目開發(fā)。在過去一些年旅游業(yè)的發(fā)展中，它們取得了很好的業(yè)績，在旅游市場上形成了自己的品牌，并借助旅游業(yè)向房地產進軍，進行了若干旅游地產項目的開發(fā)。在大城市外圍地帶，這些企業(yè)所占的地盤一般較大，而這里不可能像城區(qū)那樣，搞很高的容積率，這里需要更多的綠色景觀，甚至將大片的景觀區(qū)域做成可生利的產業(yè)。這些投資方式隨著大城市外圍地帶休閑度假旅游熱潮的興起，正在慢慢退出歷史舞臺。由外來投資商獨立運作的方式。用于長期居住的度假產品主要有：養(yǎng)老型酒店、出售式度假別墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。前者如北京延慶縣境內的北京快樂假日大酒店等等，后者如深圳東部海濱大梅沙地區(qū)的海濱大酒店、雅蘭酒店等等。例如，廣東東莞和惠州已經在距離廣州和深圳1—2小時車程的地帶開發(fā)了一批具有旅游景觀價值的生態(tài)型住宅小區(qū)，吸引廣州和深圳的居民購買，銷售勢頭相當不錯。另外，國內大城市之間的發(fā)展也不平衡，無論在經濟發(fā)展水平上、居民消費意識和能力上還是在文化取向上，都有明顯的差距，如果用一個標尺來評判大城市外圍地帶旅游地產的發(fā)展走勢，也可能發(fā)生偏差。有些地段的生態(tài)環(huán)境非常不好，或是被工業(yè)項目和城市建設項目破壞得較厲害，或是天然生態(tài)型景觀較差，如果投資生態(tài)型旅游地產項目，可能對原生態(tài)的改造成本將非常高，這對投資商來說很可能是難以承受的。因此，如果講規(guī)避政策風險，最好的辦法就是：培育信譽型企業(yè)，與政策環(huán)境實施長期良性對接，與此同時，養(yǎng)成關注宏觀經濟走勢的習慣，增強抵御突發(fā)性政策干預可能帶來的負面影響。這個風險指的是由投資商、開發(fā)商和運營商的行為共同構成的操作性風險。總之，我認為，我國大城市外圍1—2小時車程地帶的旅游地產已經呈現出十分鼓舞人的發(fā)展前景。 注：本文為宋丁研究員在2005年12月1日至3日于廣州召開的“泛珠三角區(qū)域房地產業(yè)交流促進博覽會”上的演講稿。如果在投資、開發(fā)和運營等任何一個方面缺乏對項目大思路的準確把握，或幾個方面缺乏正確的溝通，出現比較嚴重執(zhí)行偏差，將導致整個項目在實施階段的失敗。第四是來自定位策劃的風險。這些地段的景觀資源盡管并不是可以直接開發(fā)成旅游景點的資源，但具備了良好的基礎，經過精心策劃包裝，完全能夠將其納入大城市外圍地帶生態(tài)型旅游地產的重大開發(fā)項目。其次是有關開發(fā)地段條件的風險。 四、大城市外圍旅游地產開發(fā)可能面臨的一系列風險以及規(guī)避這些風險所應采取的策略。在長期居住產品中，我要特別強調的是可能成片建造的出售式度假別墅和度假地公寓。從國際潮流看，這兩類旅游度假居住產品非常適合大城市外圍地帶旅游地產的開發(fā)方向。由于大城市外圍生態(tài)地帶的土地及關聯產業(yè)形態(tài)絕大多數不屬于國家重點產業(yè)控制區(qū)域，因此，只要不屬于基本農田保護范圍和國家一級水源保護地，其土地投資經營權就可以通過法律程序順利出讓到民營、外資或中外合資企業(yè)手中。政府把項目用地的經營權通過國有資產管理部門轉到某家國有企業(yè)手中，由這家企業(yè)通過自籌資金和銀行貸款等方式進行項目投資。例如大連萬達集團是國內著名的房地產商，其在昆明滇池國家級旅游度假區(qū)內開發(fā)的超大型生態(tài)景觀房地產項目，其中就包含了建設一個旅游樂園的構想。例如深圳的華僑城，在多年成功經營深圳四大主題公園的同時，也有步驟地發(fā)展了旅游地產，成為國內旅游企業(yè)經營旅游地產的典范。此類投資項目在大城市外圍地帶休閑旅游剛起步的時候，曾經產生過十分積極的影響，但這些項目具有明顯的初級性，缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃，也缺乏產品更新的創(chuàng)意和資金動力，在隨后休閑度假旅游地產的大發(fā)展中，很容易被更高水平的投資所替代。大城市外圍1—2小時車程生態(tài)地帶內歷史上曾經有過類似旅游地產的項目開發(fā)，它們主要是在計劃經濟時代，由政府免費劃撥土地，由相關黨政事業(yè)單位或大型國有企業(yè)建造的、具有單位福利性質的度假賓館或療養(yǎng)院，起初不對外開放，只供本單位人員療養(yǎng)度假所用。高端型旅游地產項目是為大城市中那些具有較高消費能力和較強度假意識的階層準備的。早期的外圍項目對消費主體并沒有明確的細分，似乎無論什么層次的消費者來都歡迎，甚至把度假村當作觀光產品來經營，吸引外