【正文】 大城市外圍旅游地產(chǎn)發(fā)展動向分析宋 丁綜合開發(fā)研究院（中國深圳）旅游與地產(chǎn)研究中心 主任、研究員我在2002年中國住交會旅游主題地產(chǎn)論壇所作的《關(guān)于中國旅游住宅地產(chǎn)的十點提示》的演講中，提出了我對旅游地產(chǎn)概念的認(rèn)識，目前這個觀點在國內(nèi)旅游地產(chǎn)界得到廣泛的認(rèn)同。這里，我想把這個觀點經(jīng)過文字梳理后重新闡述一遍：我認(rèn)為，旅游地產(chǎn)是在特定的土地上開發(fā)的、與某一類旅游區(qū)域在內(nèi)外空間方面和主題內(nèi)涵方面具有明確關(guān)聯(lián)性的地產(chǎn)項目，通常包含如下四類：第一類是旅游景點地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等直接旅游吸引物性質(zhì)的地上建筑及關(guān)聯(lián)空間；第二類是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游相關(guān)服務(wù)的商店、餐館、娛樂城、游客服務(wù)中心、會所、會議、展覽等建筑物及關(guān)聯(lián)空間；第三類是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假或商務(wù)度假居住的各種類型的房地產(chǎn)，如度假酒店、商務(wù)型度假酒店、度假村、出租式度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店等；第四類是旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)在功能上和空間上相關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑，如出售式度假別墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。旅游盈利的一個重要特征是，能否讓客戶實現(xiàn)“旅游居住”。旅游度假地產(chǎn)能讓消費者實現(xiàn)“短期居住”，而旅游住宅地產(chǎn)則能讓消費者實現(xiàn)“長期居住”。旅游居住產(chǎn)品可以有效延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)功能，加快旅游投資的回收，降低旅游投資的風(fēng)險。因此，旅游地產(chǎn)投資商通常非常重視這兩類旅游地產(chǎn)。在國內(nèi)旅游地產(chǎn)市場上，通常意義上的旅游地產(chǎn)多是指這兩類地產(chǎn)。以上述觀點對近年來中國旅游地產(chǎn)的走勢作一個初步觀察，我們會發(fā)現(xiàn)一個非常明顯的現(xiàn)象，這就是大城市外圍的生態(tài)空間地帶是旅游地產(chǎn)發(fā)展最為搶眼的地帶。 一、大城市“1—2小時車程”內(nèi)的旅游度假黃金圈正在形成，相應(yīng)的大城市外圍旅游地產(chǎn)正呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。中國的城市化正處在高速發(fā)展時期，據(jù)最新統(tǒng)計，目前100萬人口以上的特大城市已經(jīng)達(dá)到四十九個，其中500萬人口以上的超級都市也有十幾個。北京、上海、天津、廣州、深圳等城市更是超過1000萬人口。與城市化進(jìn)程同步的是大城市經(jīng)濟(jì)的迅猛增長。目前發(fā)展最快的深圳人均GDP已超過7000美元，其他大城市也大致在3000美元至7000美元之間。按照國際經(jīng)驗，一個地區(qū)人均GDP達(dá)到1000美元時，大眾型觀光旅游將出現(xiàn)高潮；大約人均GDP在3000—5000美元時，較高層次的休閑度假旅游形式將規(guī)?；瘑?。從旅游發(fā)展的規(guī)律看，我國大城市目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平正處在休閑度假旅游全面啟動的重要時期。休閑度假旅游是體驗經(jīng)濟(jì)的經(jīng)典領(lǐng)域，它的內(nèi)涵極為廣闊，可以說，當(dāng)人們有了一定的閑錢、閑時和閑心，以旅游者的身份離開自己生活的第一空間——家庭和第二空間——工作單位，來到特定的第三空間，以某種方式愉悅心身的時候，就是展開了休閑度假旅游。休閑度假旅游的核心要素是“度假”，度假通常意味著離開自己居住和工作的大城市，到一個合適的地方去至少過一夜，甚至呆一段時間。如果按照休閑度假的出行距離來分類，可以把大城市居民的休閑度假旅游分為三類：市區(qū)型、郊外型和遠(yuǎn)程型。市區(qū)型通常指市民在城市市區(qū)范圍內(nèi)開展的各種類型的休閑度假活動。這是大城市居民歷史上從事最多的休閑活動方式，是屬于城市型的休閑度假。商業(yè)街區(qū)、娛樂城、健身房、體育中心、咖啡酒吧、城市綠地公園等處，是城市型休閑度假的主要空間。這種休閑度假方式的最大好處是方便，是在自己熟悉的環(huán)境中，但是，這種休閑度假方式對于大城市居民來說，太傳統(tǒng)、太熟悉、太乏味了，這里仍然有家庭和工作單位的影子，身體和心理都沒有走出城市，是人造的休閑空間，缺乏天然性和生態(tài)性，這對于越來越需要生態(tài)享受的市民來說，很難滿足他們?nèi)找嬖鲩L的新型度假的需求。遠(yuǎn)程型通常指離開所在的大城市范圍、車程超過三個小時，甚至需要借助飛機(jī)、火車、輪船等長途交通工具才能到達(dá)的地方。遠(yuǎn)程型的休閑度假旅游在發(fā)達(dá)國家十分流行，美國的周末，高速公路上擠滿了從這個州到那個州度假的人們；許多美國人以帶薪休假的方式飛到歐洲地中海蔚藍(lán)海岸度假，而歐洲人可能飛到亞洲某個國家打高爾夫。在中國，近年來遠(yuǎn)程休閑度假旅游也呈現(xiàn)出一定的趨勢，特別是一些具有特色的休閑度假目的地的遠(yuǎn)程客源正在日益增加，例如海南三亞。遠(yuǎn)程度假的優(yōu)點是，它讓人感覺到遠(yuǎn)離都市的煩惱，進(jìn)入一個感覺上具有較大差異化的生態(tài)空間，能讓人感到興奮。但是，遠(yuǎn)程度假畢竟是相對昂貴之旅，出行的時間較長，這對于一般人來說，還是難以形成經(jīng)常性出行的一種度假方式。郊外型通常指車程在1—2小時之間的大城市外圍生態(tài)地帶。由于現(xiàn)在大城市的發(fā)展速度很快，很多城市市區(qū)邊緣地帶或近郊也帶有了較濃的城市化特征，因此，這里所說的郊外型休閑度假，主要指遠(yuǎn)郊性質(zhì)的地帶，就要與城市保持一定的距離，環(huán)境主體是生態(tài)的。這個地帶的自然和人文面貌通常具有如下一些特征：——大城市的城市化和工業(yè)化尚未侵入和很少侵入，大體上保留著山水生態(tài)和田園生態(tài)面貌；——這里通常是大城市和周邊中小型城市的結(jié)合部，是各個城市的邊緣地帶，經(jīng)濟(jì)相對落后；——由于各個城市間經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來的需要，這些地帶的過境交通往往條件很好，有高速公路或高等級公路穿行而過。這正是中國大城市休閑度假旅游的大潮到來之前，大城市外圍地帶的真實寫照。讓我們高興的是，這些看似不起眼的地方，由于沒有遭遇到大工業(yè)開發(fā)的浪潮，其生態(tài)環(huán)境基本維持著原貌，為大城市未來的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)發(fā)展留下了無限的想像空間?，F(xiàn)在，這個地帶正在發(fā)生深刻的變化，最明顯的變化就是，一個圍繞大城市外圍的生態(tài)型旅游休閑度假黃金圈正在形成，那些曾經(jīng)沉睡的生態(tài)資源將與人類和諧共舞。有如下幾個重大因素在支撐這個黃金圈的形成：第一，國際經(jīng)驗表明，休閑度假旅游的潮流通常都是由大城市發(fā)展和帶動起來的。伴隨大城市產(chǎn)生的休閑度假黃金圈具有必然性。第二，支撐休閑度假旅游的最重要背景是自然、生態(tài)環(huán)境，因此，走出人口密集、人造物密集的大城市，到城外生態(tài)空間中去，這成為大城市居民休閑度假旅游的主體選擇。第三，距離大城市1—2小時車程的外圍地帶，通常是尚未城市化或者只有輕度城市化的地方，其生態(tài)環(huán)境通常保持良好，也具有一定的生態(tài)旅游資源，是發(fā)展生態(tài)型休閑度假旅游的優(yōu)良地帶。第四，中國正在進(jìn)入汽車時代，尤其是大城市，目前家庭的汽車保有量正在迅速增長。私家車的快速增長極大地助推了大城市周邊的“自駕游”，成為大城市1—2小時車程外圍地帶休閑度假旅游的主力軍。第五，既能享受市區(qū)休閑度假的便捷性，又有遠(yuǎn)程休閑度假“逃離城市”的感覺，1—2小時車程的郊外型度假旅游正在為大城市的人們制造這種“魚和熊掌兼得”的美夢。第六，休閑度假不像觀光那樣一次可能就