【正文】 平米 4500元 /平米 4800元 /平米 2023. 03 05 2023. 05 至今 5200元 /平米 本報告是嚴格保密的。 35 泰晤士小鎮(zhèn)無論從社區(qū)規(guī)劃、建設產品和細節(jié)方面，都忠實地再現了英國城邦風貌，但仍無法聚集人氣形成“英倫生活” 面臨 “空城 ” 局面的原因： 1. 松江老城拆遷形成的被動置業(yè)需求在2023年以前基本已被消化； 2. 城鎮(zhèn) 缺少產業(yè)支撐，難以形成大規(guī)模的就業(yè)（外來）人口，本地臵業(yè)需求不大； 3. 距離、交通、區(qū)域配套滯后等因素，外地以及本市非松江的購房者短期內將不會入住松江新城，因此使得這部分房源成為空房； 4. 部分被買來作投資用途，目前房主不會自住 本報告是嚴格保密的。 28 整個項目重點打造旅游觀光、休閑度假、商務活動、民居四大功能 ?傳統(tǒng)居住區(qū) —— 建筑風格多樣的住宅， 毗鄰生態(tài)觀賞型溫泉， 環(huán)境靜雅； ? 特色商業(yè)區(qū) —— 小吃街、餐飲設施、手工藝品街、購物超市等； ? 文化休閑區(qū) —— 詩書畫社、青少年素質教育中心、 12023平方米的中心音樂休閑廣場、2023余平方米的人造山坡景區(qū)、臵信 MBA學術中心等； ? 運動保健區(qū) —— 中老年人健康中心、診所，足球場、網球場、籃球場、滑草場、羽毛球場、沙灘排球場、沙灘游泳池、高爾夫練習場、門球場、少兒武術館、乒乓球室等運動健身場所； ?會所賓館區(qū) —— 生態(tài)豪華會所、酒店、客棧、博物館等 ?皇城 明遠樓 至公堂 ：三者構成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線 ?酒店賓館 分別修建于會所的西南和正北 ?各功能區(qū)以水系園林環(huán)境間隔和穿插，動靜有致，統(tǒng)一和諧 本報告是嚴格保密的。 22 經過 20多年的開發(fā)建設，以“環(huán)保城”和南歐度假式概念的愉景灣已成為香港著名 Resort高尚住區(qū) ?開發(fā)目標 “高質素、低密度”社區(qū)，接近大自然，享受寧謐生活及不受污染的環(huán)境，度假式居住生活 1 2 3 4 5 6 7 8 8 8 11 11 10 12 13 15 14 17 18 16 規(guī)劃布局： ?政府配套公共交通，貫穿區(qū)域干道與城市交通相連； ?沿山勢別墅及低層洋房布臵在低處，高層建筑布臵在山體高處 ?整體物業(yè)沿海灣排布，景觀資源最大化； ?商業(yè)、教育集中建設；學校處在社區(qū)中央 ?游艇會、高爾夫等等增值設施分散排布，價值均好； ?修建海濱漫步徑、康樂會、私人沙灘等大量休閑設施； ?舉辦多元化的社區(qū)文化活動 啟動區(qū) 高爾夫 本報告是嚴格保密的。 滿巢階段： 年長夫婦，子女離家自立 前期收入較高。職位上升快，有較好的能力調整住房到更大、更高檔次 經驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強、更穩(wěn)固的經濟實力。 經濟處于上升階段，購買力強，開始以家庭為旅游的組合方式。但普遍沒有厚實的經濟基礎。 15 墨西哥坎昆 —— 世界級的自然 /人文資源 Cuba ?區(qū)域背景： 位于加勒比海北部，尤卡坦半島東北端海濱。 8 主題社區(qū)驅動型旅游度假區(qū)的適應性 KPI體系 適應性 KPI體系 主題社區(qū)核心驅動力 資源稀缺度 本類驅動力的打造需要以較為優(yōu)良的自然 /人文資源為依托，支撐度假區(qū)概念的形成 獲得的政策支持力度 對政策環(huán)境的依賴性不大 區(qū)域經濟發(fā)達程度 所處區(qū)域經濟非常發(fā)達，消費人群已經滿足基本生活的需要，需要進一步得到社交的滿足和社會的尊重 城市化程度 城市化水平通常很高 開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力 主要是房地產開發(fā)，對跨行業(yè)操作能力要求不高 本報告是嚴格保密的。遠郊景點憑借資源優(yōu)勢得以發(fā)展 只在都市近郊存在一些傳統(tǒng)風景區(qū)，少數遠郊強勢景點得到開發(fā)。 3 都市融合現象和旅游區(qū)域空間的關系 主題公園、休閑度假區(qū)等產品由于空間優(yōu)勢迅速出現 資源向城市中心集聚 資源集聚與擴散并行 多個城市區(qū)地域空間相交 大都市形成階段 大都市區(qū)形成階段 城市化成熟階段 旅游活動以向中心城區(qū)集聚為主，郊區(qū)的相對落后削弱了中心城區(qū)擴散能力。 本報告是嚴格保密的。 14 商務活動驅動型旅游度假區(qū)的適應性 KPI體系 適應性 KPI體系 商務活動核心驅動力 資源稀缺度 主要依靠商務活動驅動，但也需要較為良好的自然資源以增強作為旅游度假區(qū)的吸引力 獲得的政策支持力度 由于商務活動的聚集要依靠政府的引導，政府的政策支持與宣傳對建立商務活動驅動型旅游度假區(qū)的區(qū)域影響力至關重要，對政策依賴性較高 區(qū)域經濟發(fā)達程度 需要經濟飛速發(fā)展，帶來大量的公務、商務會議活動的需求 城市化程度 對周邊城市化水平要求較低 開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力 開發(fā)主體需具備強大的商務會議策劃操作能力，以商務活動帶動旅游業(yè)的發(fā)展，需要較強的跨行業(yè)操作能力 本報告是嚴格保密的。 19 旅游物業(yè)與家庭生活周期的關系 家庭生活周期階段與特點 住宅購買 與消費特點 旅游及旅游物業(yè)購買 消費特點 單身階段： 年輕、單身 幾乎沒有經濟負擔，新消費觀念帶頭人。對中小型住宅購買需求較為強勁。購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。但消費態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。 21 香港愉景灣 —— 早期交通極為不便，只靠輪度與市區(qū)聯(lián)系 ?區(qū)位 ： 位于大嶼山東北部，距香港國際機場 12公里 ?區(qū)外交通 ： 區(qū)外交通：通過公路、輕鐵、水路與市中心相連，車程約 40分鐘，渡輪至中環(huán)需 25分鐘左右 ?區(qū)內交通 ：區(qū)內交通有穿梭巴士、購物巴士、電瓶車及出租汽車（供租用），私家車不允許進入社區(qū)（主要是為了環(huán)保） ?周邊設施 ： 香港迪士尼樂園、大嶼山郊野公園 ?規(guī)模 ：占 地 649公頃 ?容積率 ： （全