開發(fā)[旅游地產(chǎn)、驅(qū)動(dòng)模式、案例分析](文件)
【正文】 適應(yīng)性 KPI體系 自然 /人文資源核心驅(qū)動(dòng)力 資源稀缺度 主要依靠資源驅(qū)動(dòng)，對優(yōu)質(zhì)資源的依賴性非常高 獲得的政策支持力度 由于涉及到對公共資源的利用與保護(hù)，政府的支持至關(guān)重要，此類型開發(fā)投入巨大，通常需要政府出面組織開發(fā)，并出臺相關(guān)優(yōu)惠政策 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度 客源市場的輻射范圍與資源的等級成簡單正相關(guān)關(guān)系，對周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度要求較低 城市化程度 由于必須擁有優(yōu)越的資源，所以通常周邊城市化水平較低 開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力 主要是旅游業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)，對跨行業(yè)運(yùn)作能力要求一般 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但普遍沒有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。出游以朋友同事作為組合元素。 經(jīng)濟(jì)處于上升階段，購買力強(qiáng)，開始以家庭為旅游的組合方式。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購房款的壓力。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次 經(jīng)驗(yàn)的積累，職位的升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 20 旅游物業(yè)與家庭生活周期的關(guān)系 家庭生活周期階段與特點(diǎn) 住宅購買 與消費(fèi)特點(diǎn) 旅游及旅游物業(yè)購買 消費(fèi)特點(diǎn) 滿巢階段（三）： 年長夫婦與尚未獨(dú)立的成年子女同住 經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。 滿巢階段： 年長夫婦，子女離家自立 前期收入較高。 孤獨(dú)階段： 單身老人獨(dú)居 收入銳減。 22 經(jīng)過 20多年的開發(fā)建設(shè)，以“環(huán)保城”和南歐度假式概念的愉景灣已成為香港著名 Resort高尚住區(qū) ?開發(fā)目標(biāo) “高質(zhì)素、低密度”社區(qū)，接近大自然，享受寧謐生活及不受污染的環(huán)境，度假式居住生活 1 2 3 4 5 6 7 8 8 8 11 11 10 12 13 15 14 17 18 16 規(guī)劃布局： ?政府配套公共交通，貫穿區(qū)域干道與城市交通相連； ?沿山勢別墅及低層洋房布臵在低處，高層建筑布臵在山體高處 ?整體物業(yè)沿海灣排布，景觀資源最大化； ?商業(yè)、教育集中建設(shè)；學(xué)校處在社區(qū)中央 ?游艇會、高爾夫等等增值設(shè)施分散排布，價(jià)值均好； ?修建海濱漫步徑、康樂會、私人沙灘等大量休閑設(shè)施； ?舉辦多元化的社區(qū)文化活動(dòng) 啟動(dòng)區(qū) 高爾夫 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 高標(biāo)準(zhǔn)的硬件設(shè)施，國際化的生活體驗(yàn)，度假與居住均是理想之地 客戶 ： ?第一期產(chǎn)品推出時(shí)定位為度假物業(yè)，其別墅受到在香港工作的外國人士追捧，但主要用于居住而非度假； ?至今已發(fā)展到 13期，客戶多為白領(lǐng)人士及外籍人士，以居家為主 以前我很自然地跟隨著城市匆忙的生活節(jié)奏去生活，但在愉景灣工作，令我有機(jī)會接觸到一種另類的生活格調(diào)，跟這里的居民 (尤其是外籍人士 )相處得多，逐漸體會到生活應(yīng)該可以很安逸和諧，而質(zhì)素也比數(shù)量更為重要。 28 整個(gè)項(xiàng)目重點(diǎn)打造旅游觀光、休閑度假、商務(wù)活動(dòng)、民居四大功能 ?傳統(tǒng)居住區(qū) —— 建筑風(fēng)格多樣的住宅， 毗鄰生態(tài)觀賞型溫泉， 環(huán)境靜雅； ? 特色商業(yè)區(qū) —— 小吃街、餐飲設(shè)施、手工藝品街、購物超市等； ? 文化休閑區(qū) —— 詩書畫社、青少年素質(zhì)教育中心、 12023平方米的中心音樂休閑廣場、2023余平方米的人造山坡景區(qū)、臵信 MBA學(xué)術(shù)中心等； ? 運(yùn)動(dòng)保健區(qū) —— 中老年人健康中心、診所，足球場、網(wǎng)球場、籃球場、滑草場、羽毛球場、沙灘排球場、沙灘游泳池、高爾夫練習(xí)場、門球場、少兒武術(shù)館、乒乓球室等運(yùn)動(dòng)健身場所； ?會所賓館區(qū) —— 生態(tài)豪華會所、酒店、客棧、博物館等 ?皇城 明遠(yuǎn)樓 至公堂 ：三者構(gòu)成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線 ?酒店賓館 分別修建于會所的西南和正北 ?各功能區(qū)以水系園林環(huán)境間隔和穿插，動(dòng)靜有致，統(tǒng)一和諧 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 例如：飲食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民風(fēng)民俗等等 營造社區(qū)氛圍，滿足現(xiàn)代人的居住心理 利用社區(qū)完善的配套功能，舉辦各種活動(dòng) 深度挖掘傳統(tǒng)文化，滿足居住者的文化需求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 泰晤士小鎮(zhèn)無論從社區(qū)規(guī)劃、建設(shè)產(chǎn)品和細(xì)節(jié)方面，都忠實(shí)地再現(xiàn)了英國城邦風(fēng)貌，但仍無法聚集人氣形成“英倫生活” 面臨 “空城 ” 局面的原因： 1. 松江老城拆遷形成的被動(dòng)置業(yè)需求在2023年以前基本已被消化； 2. 城鎮(zhèn) 缺少產(chǎn)業(yè)支撐，難以形成大規(guī)模的就業(yè)（外來）人口，本地臵業(yè)需求不大； 3. 距離、交通、區(qū)域配套滯后等因素，外地以及本市非松江的購房者短期內(nèi)將不會入住松江新城，因此使得這部分房源成為空房； 4. 部分被買來作投資用途，目前房主不會自住 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 泰晤士小鎮(zhèn)以住宅為主，配套設(shè)施包括商業(yè)、教育、公建等 ?A：聯(lián)排、公寓 ?B： 57棟 獨(dú)棟別墅 ，面積在 293— 396m2 ?C：公寓區(qū) ?F： 占地約 97畝， 54幢獨(dú)立別墅 ?G：總建筑面積約 m2， 42幢面積在 293—396m2獨(dú)立別墅 教堂 醫(yī)療會所 體育會所 超市 幼兒園 文化會所 賓館 學(xué)校 A B C 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 30 分期開發(fā)情況 時(shí)間軸 第一期 第二期 第三期 產(chǎn)品 聯(lián)排別墅 四合院 價(jià)格 2800元 /平米 第四期 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排別墅 面積 ?小面積產(chǎn)品為主 ?40200平米不等 ?面積較一期有提高 ?100平米以上為主 ?260330平米 ?220－ 300平米 3300元 /平米 3600元 /平米 3800元 /平米 4500元 /平米 4800元 /平米 2023. 03 05 2023. 05 至今 5200元 /平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。
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