案例分析某地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)股權(quán)合作模式探討(文件)
【正文】 人的信托業(yè)務(wù)。 2）貸款。要實(shí)現(xiàn)不 提高公司的資產(chǎn)負(fù)債率，萬科在項(xiàng)目公司中的股權(quán)比例就要低于50%，項(xiàng)目公司當(dāng)中需要有其他股東，萬科應(yīng)當(dāng) 尋找合作方。 （4）集團(tuán)控制操作原則：鑒于信托方式可能影響到眾多委托人的利益，一線公司采取信托合作方式，需要集團(tuán)控制操作，評(píng)估操作的可行性、負(fù)責(zé)具體操作、控制操作環(huán)節(jié)。 一般房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資，進(jìn)行相關(guān)前期投入，節(jié)約時(shí)間成本。本計(jì)劃信托期限為5年（可提前終止），優(yōu)先級(jí)受益權(quán)存續(xù)期為18個(gè)月。北京萬科企業(yè)有限公司為項(xiàng)目公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保保證。 預(yù)期年化收益率:本信托計(jì)劃自成立日起每半年向受益人進(jìn)行一次收益分配。 萬科高層人員曾分析過合作開發(fā)的好處： （1）可以使公司的經(jīng)營(yíng)范圍拓展到更多的細(xì)分市場(chǎng)，減少個(gè)別市場(chǎng)未來變化的不確定性，有效分散風(fēng)險(xiǎn)； （2）可以擴(kuò)大集中采購(gòu)的規(guī)模，增強(qiáng)公司在采購(gòu)環(huán)節(jié)的議價(jià)能力，體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。24.10.2324.10.2321:43:2521:43:25October 23, 2024 踏實(shí)肯干，努力奮斗。2024年10月23日星期三9時(shí)43分25秒21:43:2523 October 2024 好的事情馬上就會(huì)到來，一切都是最好的安排。24.10.232024年10月23日星期三9時(shí)43分25秒24.10.23,謝謝大家！,踏實(shí)，奮斗，堅(jiān)持，專業(yè)，努力成就未來。21:43:2521:43:2521:43Wednesday, October 23, 2024 不可麻痹大意，要防微杜漸。2024年10月下午9時(shí)43分24.10.2321:43October 23, 2024 重規(guī)矩，嚴(yán)要求，少危險(xiǎn)。2024年10月23日星期三9時(shí)43分25秒Wednesday, October 23, 2024 抓住每一次機(jī)會(huì)不能輕易流失，這樣我們才能真正強(qiáng)大。下午9時(shí)43分25秒下午9時(shí)43分21:43:2524.10.23 每天都是美好的一天，新的一天開啟。2024年10月23日下午9時(shí)43分24.10.2324.10.23 追求卓越，讓自己更好，向上而生。21:43:2521:43:2521:4310/23/2024 9:43:25 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。24.10.2324.10.2321:4321:43:2521:43:25Oct24 牢記安全之責(zé)，善謀安全之策，力務(wù)安全之實(shí)。2024年10月23日星期三下午9時(shí)43分25秒21:43:2524.10.23 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。24.10.2321:43:2521:43Oct2423Oct24 加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。 積極進(jìn)行合作方式的嘗試，尋求適合我司的合作開發(fā)路線，是未來值得探討的議題。,總結(jié),繼住宅銷售收入在2010年突破千億后，2012年萬科銷售收入達(dá)到1418億元，與此對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)邁入百億時(shí)代，在各大房企中競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。共分四期開發(fā)建設(shè)，運(yùn)行狀況良好。 資金使用情況：本信托計(jì)劃將所募集的信托資金用于收購(gòu)長(zhǎng)春萬科在萬科藍(lán)山項(xiàng)目上的80%股權(quán)投資和不超過5.93 億元的債權(quán)投資，同時(shí)向項(xiàng)目公司增資1.99億元，用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。 可能涉及眾多委托人的利益，一旦出現(xiàn)問題，影響波及面廣。 （6）股權(quán)回購(gòu)原則：信托采取股權(quán)投資的方式，在項(xiàng)目開發(fā)完成，信托計(jì)劃實(shí)施完畢后，萬科應(yīng)回購(gòu)信托人持有的股權(quán)。 （2）戰(zhàn)略伙伴：建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。 適合萬科的信托方式 1）關(guān)于股權(quán)信托：信托采取股權(quán)投資方式投入到項(xiàng)目中，不會(huì)提高集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率。即房地產(chǎn)信托企業(yè)通過購(gòu)買企業(yè)的一定股份,成為合資企業(yè)的股東。控制方法一是事先要有準(zhǔn)確周密的計(jì)劃、二是計(jì)劃要留有一定余地。,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)：降低了資金成本，萬科獨(dú)立開發(fā)獨(dú)享收益，合作關(guān)系相對(duì)單純，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。以外國(guó)直接投資之名，行商業(yè)貸款之實(shí)。 在協(xié)議中，萬科直接和間接持有中山萬科的權(quán)益為48%，從形式上看，HI擁有中山項(xiàng)目52%的股權(quán)，但實(shí)際上并不擁有項(xiàng)目的控制權(quán)，也不分享項(xiàng)目的利潤(rùn)。協(xié)議主要內(nèi)容為,HI公司為中山項(xiàng)目提供總額不超過3500萬美元,最長(zhǎng)不超過42個(gè)月的貸款。 選擇與新世界合作，且權(quán)益占比僅兩成，表明萬科在香港市場(chǎng)的投資態(tài)度相對(duì)謹(jǐn)慎。 該項(xiàng)目占地面積約為1.38萬平方米，建筑面積約為6萬平方米，將建設(shè)一個(gè)1.3萬平方米的公眾體育館，兩幢住 宅，提供不少于894個(gè)住宅單元，其中按條件58%須用于興建使用面積不超過50平方米的中小型住宅。 2）后續(xù)資金投入：聯(lián)合競(jìng)買模式主要解決的是資金問題，因此，合作方必須是有雄厚資金實(shí)力和信譽(yù)度高的開 發(fā)商，項(xiàng)目后續(xù)資金投入有保障，因此，在合作方的選擇上，在資金投入比例、時(shí)間方面需要嚴(yán)格、明確、具 體，以防范后續(xù)資金不能按時(shí)到位的風(fēng)險(xiǎn)。 2）缺點(diǎn)：對(duì)合作方的要求嚴(yán)格，合作方要有信用、實(shí)力。 4）絕對(duì)控股原則：在合作公司或項(xiàng)目公司中絕對(duì)控股。也可采取雙方先合資成立公司然后參加競(jìng)買的方式。 （2）合作方的資金實(shí)力要求非常高。需要通過約定項(xiàng)目公司在收購(gòu)前的一切債權(quán)債務(wù)均要由原股東負(fù)責(zé)清理、承擔(dān)并應(yīng)提供相應(yīng)的有效擔(dān)保，或留下一定比例的轉(zhuǎn)讓金作為保證金等方式盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。無須繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅、交易費(fèi)。 優(yōu)先收購(gòu)新設(shè)項(xiàng)目公司模
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