淺談旅游地產開發(fā)策劃(上)(存儲版)
【正文】 旺地產—全面發(fā)展，是旅游與房地產良性互動的典型。改變思維、找準大的方向，明確戰(zhàn)略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當務之急。這種“整體打造，全面配套，政府搭臺，企業(yè)參與”的城鎮(zhèn)運營，有望創(chuàng)造旅游房地產大規(guī)模、高水準開發(fā)的范例，取得“政府、社會、企業(yè)三贏”的理想效果。復合旅游地產的開發(fā)的限制因素，海南島城市中除海口和三亞外，城市市政基本配套設施檔次低，城市功能不完備，歷史欠賬較多，城市醫(yī)療和文化娛樂設施缺乏，針對單個復合旅游地產的開發(fā)開發(fā)商難以承擔市政配套設施的建設，在土地的一級開發(fā)中要為其預留發(fā)展用地。再次，利用集約化農業(yè)形成旅游區(qū)，吸引游客前來觀光休閑，并帶動鄉(xiāng)村公寓、度假住宅等旅游地產物業(yè)的開發(fā)。通過建設休閑度假區(qū)和旅游區(qū)，優(yōu)化鄉(xiāng)村建設布局，促進人口適度集中，改善基礎設施，發(fā)展公共事業(yè)，可以獲得相對低成本的可建設用地，同時，在旅游發(fā)展過程中，農村的閑置勞動力會轉化成為非農業(yè)人口――旅游產業(yè)工人，并可促生新的土地流轉空間。從行業(yè)經濟的特點來看，更多是與社會整體情況關聯(lián)，如社會經濟發(fā)展情況、旅游觀念的轉變意識、旅游的季節(jié)性特點、國家出臺的相關假日政策、旅游市場消費需求習慣以及消費群體的出游形式等，這些將直接影響旅游地產市場發(fā)展的前景和市場容量；而對于整個大旅游地產市場分析，則主要建立在旅游地產的現(xiàn)有格局、發(fā)展的成熟度以及相應經營狀況的基礎上。目前運作最成功的旅游地產項目之一深圳華僑城?歡樂谷、中坤?黃山宏村和宋城?休博園即分別代表了三種面臨不同資源情況的主題定位。進行項目的主題定位大致可從三個層面來分析： 主要通過兩種途徑實現(xiàn)：一是懷舊，滿足商業(yè)社會的人們對歷史文化的懷念；二是憧憬未來，滿足大眾對未來的遐想。因此，有了主題的創(chuàng)意和文化概念的策劃，項目才能有生命力，才能有出路。如華僑城主題公園的成功因素之一，就是始終堅持把主題的選擇和營造放在首要的位臵。 即周邊相鄰區(qū)域內旅游地產結構，及相鄰地塊內旅游地產開發(fā)情況（旅游地產開發(fā)通常規(guī)模較大，同一地塊內可能有不同投資商共同分別開發(fā)），通過相近或相鄰項目的分析比較尋求差異化和建立本項目的核心競爭力以及USP。旅游地產開發(fā)核心要素之二即依賴于對項目主題的成功定位，依賴于前期旅游項目的導入，資源的合理配臵以及旅游價值的挖掘。休閑和旅游帶動型利用鄉(xiāng)村較好的休閑氛圍、生態(tài)環(huán)境、民俗文化和旅游資源，可以將休閑產業(yè)、旅游產業(yè)與新農村建設緊密結合，形成鄉(xiāng)村休閑旅游區(qū)，并依托旅游區(qū)，開發(fā)產權的酒店、農莊、商業(yè)街、度假住宅等多種旅游地產形式。首先促進農用地整理，對各類廢棄地、閑散地進行復墾，增加可利用土地，并置換出更多的可建設用地。緊密結合城市發(fā)展 與濱海灣區(qū)開發(fā)的國際化和養(yǎng)老地產的獨自發(fā)展模式不同，城市拓展區(qū)地產開發(fā)項目要承擔起部分城市功能，對項目和配套設施的規(guī)劃都提出了更高的要求，客戶需求多元 這類地產不僅要照顧外來的候鳥客戶和度假客戶，更多的是城市升級帶來的大量商務人群。在此種模式下，當?shù)卣灰刂坪暧^層面政策方向，具體的市場運營是投資者的事。因為位置、交通條件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產來帶動度假區(qū)整體發(fā)展的路子難度很大。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區(qū)。模式一：賣地滾動發(fā)展模式該模式以南國桃園旅游度假區(qū)為代表。僅就分時度假物業(yè)而言，目前全球已有60多家大型的分時度假集團，大約5,000多個采用分時制度的度假村分布在80多個國家和地區(qū)，來自120多個國家和地區(qū)的300多萬個家庭購買了多少不等的度假時權或酒店產權。本文討論的旅游房地產——度假區(qū)旅游房地產屬于“旅游地的房地產化”范疇，是度假區(qū)內部的一個有機組成部分。未來十年之內，隨著中國汽車時代、郊區(qū)化時代與休閑時代浪潮席卷而至，運動、健康、養(yǎng)生、體驗、休閑等因素將更加深入地滲透到度假區(qū)產品和服務之中，并構成主要的價值支撐和賣點。目前國內旅游地產開發(fā)企業(yè)在與政府合作時基本都是置換的形式，先簽訂一個框架協(xié)議，企業(yè)給政府做市政和城市配套服務功能，政府給企業(yè)等價值的土地作為開發(fā)建設用地，而對于景區(qū)和綠化的用地則基本都是租賃的形式提供給企業(yè)，這樣就導致了企業(yè)在這塊的投入上處于被動和無賴的局面，企業(yè)都是趨利的，那么他們在這塊上的投入，必須得找地方去收回來，以達到企業(yè)資深的收支平衡和獲利，這也是旅游地產承載的機會和空間，也是更多房地產企業(yè)愿意為此去付出和投入的根本原因。根據國際著名旅游景區(qū)的發(fā)展經驗，年游客量在180200萬人次以上和停留時間在6小時以上的主題景區(qū)，都有明顯開發(fā)邊緣產業(yè)的趨勢和潛力。我國實行每周5個工作日制，并每年有五一、十一、元旦、中秋等中長假，累計一年將近115天假期。當前我國城市居民對于旅游消費支出比例正在不斷提高，單一的觀光旅游產品，難以滿足旅游客源市場多方面的需求。其實我們很多人都了解或者熟悉旅游地產最實質的一些東西，但卻很少有人將自己的經歷經驗上升到理論高度的層面，特別是戰(zhàn)略理論的總結和研究，主要也是我們的經歷和見識有限，還有就是對全國乃至全球著名旅游地產案例的研究太少或者深度不夠，沒有去探究他們的共性和客戶的需求，所以就無法把握住旅游地產的脈搏，當然也就無法真正的準確的操作它了。第一篇：淺談旅游地產開發(fā)策劃(上)淺談旅游地產開發(fā)策劃（上）這個題目確實有點大，但為了能梳理一下自己的思路，為自己、同伴、為愿意專研和正在或者準備操作旅游地產的朋友提供一點思路或者叫啟示，特將自己對旅游地產的一點初淺認識與大家分享，某些觀點和看法肯定有些不盡人意，思緒也有點雜亂
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