【正文】 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 物業(yè)類型定位 —— 公寓為主，兼有住宅 輔助 次主力 主力 外區(qū)度假投資客戶 私企業(yè)主、個(gè)體戶 僑胞、原居民、公務(wù)員 根據(jù)客戶定位結(jié)論，本項(xiàng)目物業(yè)類型定位為以單房和一房的公寓為主，兼有兩房、三房住宅。 海岸 客 戶 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 度假客戶： 向往海 岸生活，時(shí)常放松自己。 基地 HOLO：” HO”，即 HOLIDAY，假日，度假之意； ” LO”，即 LOFT，閣樓 /公寓之意； 兩詞取前部合并，即 HOLO。 第七部分 價(jià)格定位 價(jià)格定位 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 價(jià)格定位思路 可行性分析 對(duì)比系數(shù)研究 價(jià)格初步定位 東部?jī)r(jià)格曲線 項(xiàng)目定價(jià) 對(duì)比研究東部片區(qū)與大鵬片區(qū)價(jià)值綜合對(duì)比，得出大鵬片區(qū)與東部片區(qū)的比值范圍 研究東部度假型公寓物業(yè)價(jià)格情況 ,結(jié)合本項(xiàng)目推售時(shí)間，預(yù)測(cè)未來東部度假型公寓的價(jià)格區(qū)間 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間 主力顧客相似性 區(qū)位 可比性 東部片區(qū) 與大鵬的可比性 產(chǎn)品類別 同比性 樓盤樣本 代表性 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 價(jià)格定位思路 可行性分析 對(duì)比系數(shù)研究 價(jià)格初步定位 東部?jī)r(jià)格曲線 項(xiàng)目定價(jià) 選擇東部片區(qū)進(jìn)行比較的可行性分析 從區(qū)位條件，交通條件，資源條件等 4個(gè)大類客觀數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)行對(duì)比，各自權(quán)重，得出大鵬與東部片區(qū)的整體對(duì)比系數(shù)為 。 ? 均價(jià) 9000~9500元 /㎡ ； 謝 謝 聆 聽 ！ 讓心靈去 度假 …… 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。非常時(shí)宜度假居??； ? 大鵬海域海水年平均溫度 22176。 海岸 關(guān)鍵詞： 雙核心 門戶 本地自住客戶對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的承受力有限 。 私營(yíng)業(yè)主 個(gè) 體 戶 有自住需求，但對(duì)濱海度假類物業(yè)需求不大，該批人購買的人數(shù)有限。 少數(shù)人買房投資。 90～ 100㎡ 三房 個(gè)體戶 以在大鵬經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)、商業(yè)為主，收入尚可。 據(jù)調(diào)查，鵬海苑實(shí)際成交客戶以本地人為主，實(shí)際需求的是三房。 需 求 單房和一房公寓 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 外區(qū)客戶分析（二） —— 東部區(qū)域 住宅、別墅類 客戶分析 區(qū) 域 以羅湖、福田、南山為主，兼有全國(guó)性客戶 職業(yè)特征 以政府官員、私營(yíng)企業(yè)主，企業(yè)高層管理人員為主 年齡層次 客戶年齡在 35～ 45歲之間； 經(jīng)濟(jì)狀況 家庭年收入 40萬以上； 購買用途 作為第二居所用途，同時(shí)兼具投資目的； 其它特征 看好片區(qū)未來的發(fā)展和居住環(huán)境，深鹽第二通道的開通使得大梅沙較關(guān)內(nèi)的距離進(jìn)一步拉近，大梅沙的城市化進(jìn)程，也將使得大梅沙板塊生活配套越來越豐富。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 客戶定位思路 分析東部度假型物業(yè)市場(chǎng)，推導(dǎo)東部度假型物業(yè)的客戶結(jié)構(gòu)、需求等 根據(jù)東部規(guī)劃，預(yù)測(cè)未來東部客流變化趨勢(shì) 借鑒全國(guó)度假型物業(yè)的客戶特征 預(yù)測(cè)本項(xiàng)目外區(qū)客戶結(jié)構(gòu)、特征、需求等 外區(qū)客戶推導(dǎo) 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 外區(qū)客戶分析（一） —— 全國(guó)濱海度假型物業(yè)的成交客戶特征 置業(yè)次數(shù) 三次以上 度假區(qū)域 風(fēng)景怡人，適合居住的地方，如海南島的三亞、?？?，珠三角的珠海，環(huán)渤海區(qū)域的煙臺(tái)、威海。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 配套方面 —— 生活配套豐富、成熟，未來高檔配套提升空間大 ? 項(xiàng)目周邊生活配套豐富、成熟，但檔次一般； ? 預(yù)計(jì)隨著未來第三產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，高檔次的消費(fèi)場(chǎng)所將逐步豐富，配套優(yōu)勢(shì)將更加明顯。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 藍(lán)色海岸的組成解構(gòu) —— 四大組團(tuán)打造東部藍(lán)色海岸 藍(lán)色海岸組成結(jié)構(gòu)圖 ? 港口及關(guān)聯(lián)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展區(qū) ? 發(fā)展完善 常規(guī)城市功能 和 基礎(chǔ)設(shè)施 沙頭角－鹽田組團(tuán) 梅沙－馬巒山組團(tuán) 葵涌－壩光組團(tuán) 大鵬－南澳組團(tuán) ? 打造葵涌衛(wèi)星城市，發(fā)揮 常規(guī)性城市功能 （工業(yè)和商業(yè)） ? 發(fā)展客貨碼頭和物流業(yè) ? 控制城市化速度，杜絕工業(yè)進(jìn)入，重點(diǎn)打造成具有 國(guó)際水準(zhǔn)的濱海旅游度假勝地 ? 現(xiàn)有大小梅沙旅游度假區(qū) ? 深圳 東部旅游服務(wù)基地 及海濱旅游度假區(qū) 未來梅沙片區(qū)逐漸變?yōu)榧虡I(yè)、旅游、居住于一體的大眾化旅游度假區(qū)，而 大鵬－南澳組團(tuán) 則會(huì)承擔(dān)以前梅沙片區(qū)的職能，成為 國(guó)際濱海旅游度假區(qū) 。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國(guó)濱海樓盤熱銷索引 —— 海南島 三亞 大鵬項(xiàng)目定位報(bào)告 深圳中原事業(yè)五部 KEY POINTS 大勢(shì)分析 ? 全國(guó)濱海物業(yè)銷售火爆 。 17英里 ? 占地 48595㎡ ，總建 163141㎡ ? 2期小高層公寓，首推 150套，均價(jià)25000元 /㎡ ，一天內(nèi)全部售罄。 早期 中期 后期 度假型酒店 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 別 墅 住 宅 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國(guó)濱海物業(yè)銷售火爆原因總結(jié) 規(guī)劃 ，各地政府對(duì)濱海區(qū)域的新規(guī)劃定位，使得濱海片區(qū)成為各地新亮點(diǎn)； 稀缺 ，濱海資源的不可復(fù)制性和唯一性，是其熱銷和高速升值的保證； 多樣 ，濱海物業(yè)類型已發(fā)展的相當(dāng)豐富，可滿足各種需求； 生態(tài)優(yōu)勢(shì) ，濱海物業(yè)在生態(tài)、景觀等各方面具有一般豪宅不能及的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)； 第二部分 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 深圳的濱海戰(zhàn)略 —— 打造“國(guó)際濱海城市” 中部 門戶海岸 ? 蛇口、后海、紅樹林 ? 深圳濱海城市標(biāo)志性區(qū)域 西部 棕色海岸 ? 珠江入海口地區(qū) ? 工業(yè)、基圍養(yǎng)殖、機(jī)場(chǎng) 東部 藍(lán)色海岸 ? 梅沙、溪涌、大鵬、南澳 ? 具有國(guó)際水準(zhǔn)的生態(tài)型濱海旅游度假勝地 （資料來源于《深圳市東部濱海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》） 本項(xiàng)目所在的 藍(lán)色海岸 占據(jù)了深圳最生態(tài)、最美麗的濱海資源，未來必將成為 城市的新亮點(diǎn) ，成為深圳“濱海國(guó)際性城市”的一張名片。 所城 東沖 七娘山 西沖 下沙 大鵬鎮(zhèn)是大鵬－南澳組團(tuán) 門戶 和 交通樞紐 ，而本項(xiàng)目位于的大鵬鎮(zhèn)的中心，占盡交通優(yōu)勢(shì) 。 優(yōu) 勢(shì) 機(jī) 會(huì) 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 SWOT分析 ? 客戶對(duì)大鵬半島認(rèn)識(shí)不足； ? 規(guī)劃落實(shí)的時(shí)間可能落后于項(xiàng)目發(fā)售周期； ? 打造東部首席標(biāo)志性樓盤的難度； 劣 勢(shì) 威 脅 ? 地塊小，且分散，不利于規(guī)劃； ? 容積率大，建筑限高，覆蓋率高； ? 商業(yè)面積偏大 ； ? 臭水溝氣味影響 ； 全國(guó)大勢(shì)對(duì)濱海物業(yè)的狂熱追求 深圳東部 〃 藍(lán)色海岸的規(guī)劃定位 大鵬－南澳半島，國(guó)際濱海度假勝地的功能定位 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 濱 海 度 假 休 閑 類 物 業(yè) 本項(xiàng)目物業(yè)屬性定位 大鵬鎮(zhèn)的核心區(qū)位 旅游服務(wù)基地的核心區(qū)位 地塊條件 東部發(fā)展契機(jī) 第四部分 客戶定位 通過分析實(shí)際成交客戶與成交結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系，得出客戶結(jié)構(gòu)、群體特征和真實(shí)需求，并預(yù)測(cè)未來客戶結(jié)構(gòu)和需求的變化趨勢(shì)。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 外區(qū)客戶分析（二） —— 東部區(qū)域 酒店、公寓類 客戶分析 區(qū) 域 以羅湖、福田、南山為主 職業(yè)特征 以政府人員、私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員為主 年齡層次 客戶年齡在 30～ 40歲之間； 經(jīng)濟(jì)狀況 家庭年收入 30萬以上； 購買用途 作為度假用途，同時(shí)兼具投資目的； 其它特征 大部分客戶屬于長(zhǎng)線投資客戶，看好片區(qū)未來的發(fā)展，并對(duì)政府在區(qū)域的規(guī)劃有很大的信心。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位