【正文】 的價(jià)格優(yōu)勢和方便工作等因素，就近買房。 95㎡ 三房 75㎡ 二房 打工者 大鵬各企業(yè)的中高管，收入中等、穩(wěn)定。買房為自住?？紤]到大鵬較外區(qū)的價(jià)格優(yōu)勢和方便工作等因素，就近買房。 70～ 75㎡ 二房 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 本區(qū)客戶分析（一） —— 本地潛在客戶總結(jié) 客 戶 特 征 需 求 本地原居民 近幾年政府大規(guī)模征地，原居民手頭有大量閑錢，購買力較強(qiáng)。 目前住自建房，大鵬住商品房的風(fēng)氣還未形成，大部分人表示不會買房。 少數(shù)人買房投資。 —— 公務(wù)員 事業(yè)單位 收入高、且穩(wěn)定，住政府大院。不愿意外出太遠(yuǎn)的地方置業(yè)，而大鵬、葵涌、坪山?jīng)]有高品質(zhì)樓盤供應(yīng)，所以其也一直沒有再置業(yè)。少數(shù)人買房為投資。 120㎡ 三房 140 ㎡ 四房 70～ 75 ㎡ 二房（投資） 僑 胞 以港客居多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，有很強(qiáng)的戀土情節(jié)，為以后落葉歸根而買房，自住，首選小戶型。該部分客戶數(shù)量十分有限。 75㎡ 二房 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 本區(qū)客戶分析（二） —— 本項(xiàng)目本地的目標(biāo)客戶研判斷 原 居 民 本身有自建房住，且自建房環(huán)境較好，對再次買房或投資的興趣不大。 公 務(wù) 員 事業(yè)單位人員 本身有公屋住，且環(huán)境較好，對在大鵬本地投資的興趣不大。 私營業(yè)主 個 體 戶 有自住需求，但對濱海度假類物業(yè)需求不大，該批人購買的人數(shù)有限。 打 工 者 有自住需求，但對濱海度假類物業(yè)需求不大，且購買能力有限 僑 胞 完全可以承受樓價(jià)，也需要高檔次的物業(yè)，但人數(shù)有限。 私營業(yè)主、個體戶、僑胞是本項(xiàng)目的本地目標(biāo)客戶。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 客戶定位思路 外區(qū)目標(biāo)客戶 本地目標(biāo)客戶 結(jié)合全國沿海物業(yè)、深圳東部度假型物業(yè)客戶比例， 預(yù)計(jì) 外區(qū)客戶 主力客戶 輔助客戶 目標(biāo)客戶確定 結(jié)合本地人口、需求，預(yù)計(jì)本地客戶比例 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 客戶定位思路 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 目標(biāo)客戶確定（一） —— 全國濱海度假型物業(yè)的成交客戶比例 天津?yàn)I海度假型物業(yè)本地外地客戶比例35%65%外地客戶 本地客戶威海濱海度假型物業(yè)本地外地客戶比例67%33%外地客戶 本地客戶廈門濱海度假型物業(yè)本地外地客戶比例60%40%外地客戶 本地客戶三亞濱海度假型物業(yè)本地外地客戶比例93%7%外地客戶 本地客戶從全國濱海度假型物業(yè)的成交客戶區(qū)域來看，外地客戶的比重較大，比例可達(dá)到 40%左右。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 客戶定位思路 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 目標(biāo)客戶確定（二） —— 東部度假型物業(yè)客戶比例分析 東部度假型物業(yè)外區(qū)本區(qū)客戶比例0%20%40%60%80%100%00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年外區(qū)客戶 本區(qū)客戶東部度假型物業(yè)的外區(qū)客戶比例一直保持在較高的水位中，約在 75%～80%左右。 目標(biāo)客戶確定（三） —— 本地需求預(yù)計(jì) 行政村 常 住 暫 住 合 計(jì) 王母村 1452 6000 7452 鵬城村 1531 6300 7831 嶺澳村 357 —— 357 水頭村 522 1532 2054 下沙村 536 —— 536 布新村 417 399 816 合 計(jì) 4815 14231 19046 ? 大鵬常住人口數(shù)量少，并且對住房需求有限； ? 作為購房主力軍的暫住人口有一定的數(shù)量，對自住也有一定的需求。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 客戶定位思路 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 確定主力客戶與輔助客戶 未來大鵬以外區(qū)旅游度假型客流為主 。 外區(qū)客戶對度假臵業(yè)和投資臵業(yè)的熱度較高 。 本地自住客戶對本項(xiàng)目價(jià)格的承受力有限 。 輔助 次主力 主力 外區(qū)度假投資客戶 私企業(yè)主、個體戶 僑胞、原居民、公務(wù)員 70% 25% 5% 本地投資客戶的投資熱度需要外區(qū)客戶的激發(fā)和調(diào)動 。 第五部分 產(chǎn)品定位 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 物業(yè)類型定位 —— 公寓為主，兼有住宅 輔助 次主力 主力 外區(qū)度假投資客戶 私企業(yè)主、個體戶 僑胞、原居民、公務(wù)員 根據(jù)客戶定位結(jié)論，本項(xiàng)目物業(yè)類型定位為以單房和一房的公寓為主，兼有兩房、三房住宅。 單房、一房 公寓 兩房、三房 住宅 兩房 住宅 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 數(shù)據(jù)來源：中原研究中心監(jiān)測 產(chǎn)品定位（一） —— 戶型比例初步分析 經(jīng)過幾年的發(fā)展，東部度假性物業(yè)的成交比例趨于穩(wěn)定，即： 單房比例 25%左右；一房比例 55％左右；二房比例 20%左右； 東部度假型物業(yè)歷年成交戶型比例0%20%40%60%80%100%00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年單房 一房 二房 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 公 寓 單房 一房 兩房 合計(jì) 25% 55% 20% 100% 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 戶型比例 18% 38% 14% 15% 15% 產(chǎn)品定位（一） —— 戶型比例初步結(jié)論 根據(jù)外區(qū)客戶 70%，本地客戶 30%的客戶定位 住 宅 兩房 三房 合計(jì) 50% 50% 100% 202530354045505560657075802023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年一房 單房 兩房 3540 4558 6570 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 數(shù)據(jù)來源：中原研究中心監(jiān)測 產(chǎn)品定位（一） —— 戶型面積初步分析 ? 單房面積主要在 3540㎡ ； ? 一房面積主要在 4558㎡ ； ? 兩房面積主要在 6570㎡ 。 東部度假型物業(yè)歷年成交戶型面積 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位（一） —— 戶型面積初步結(jié)論 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 面積區(qū)間 3540 4558 6570 70～ 75 95～ 105 根據(jù)東部度假型物業(yè)的戶型面積，以及本地客戶的實(shí)際需求 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位（一） —— 初步結(jié)論 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 面積區(qū)間 3540 4558 6570 70～ 75 95～ 105 比 例 18% 38% 14% 15% 15% 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 修正后戶型比例 物業(yè)類型 公 寓 公寓 /住宅 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 三房 比 例 20% 45% 20% 15% 產(chǎn)品定位（二） —— 戶型比例修正 公寓和住宅的兩房設(shè)臵存在重疊，綜合設(shè)臵比例 原戶型比例 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 比 例 18% 38% 14% 15% 15% 降低投資門檻，增加單房和一房比例 1房： 1房面積有變大的 趨熱，同時(shí)本項(xiàng)目度假公寓的定位，面積可以偏大，建議為 50～ 55㎡ 。 單房： 歷年面積變化不大，基本保持在 3545平米左右，考慮到本項(xiàng)目處在東部發(fā)展的初期，建議降至 30～ 35㎡ ， 從而降低投資門檻； 2房： 2房客戶中度假客戶的需求是 65～ 70，自住客戶的需求是 70～ 75，兼顧二者需求，建議為 70㎡ 。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 修正后面積區(qū)間 物業(yè)類型 公 寓 公寓 /住宅 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 30～ 35 50～ 55 70 95～ 105