【正文】 常年適合游泳。 基地 大鵬三面環(huán)山，景色優(yōu)美，空氣清新； 深圳最后一塊處女地！中國最美的八大海岸線之一！ 環(huán) 境 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 關(guān)鍵詞： 山景 打 工 者 有自住需求，但對(duì)濱海度假類物業(yè)需求不大，且購買能力有限 僑 胞 完全可以承受樓價(jià)，也需要高檔次的物業(yè)，但人數(shù)有限。多為外來人口，買房為自住。 需 求 居住型的兩房、三房、別墅 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 外區(qū)客戶分析（三） —— 未來東部人流流動(dòng)分析 ? 隨著深鹽交通壁壘的打破，大量客戶可以更方便的進(jìn)入梅沙； ? 在梅沙變成第二居所和大眾化休閑區(qū)域時(shí)，一部分人則向東，進(jìn)入更具生態(tài)的大鵬－南澳組團(tuán)。 ? 華潤萬佳 ? 各種酒樓食肆 ? 銀行、電信 ? 娛樂中心 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 地塊與指標(biāo) 地塊二 地塊一 一期 指 標(biāo) 地塊一 地塊二 合 計(jì) 占 地 3528 5714 9242 總 建 11710 18971 30681 其中 住宅 7610 11336 18946 商業(yè) 4100 7635 11735 容積率 車 位 90 200 290 其 它 48米限高， 9090限制 單位（㎡） ? 地塊小，且被分割，不利于規(guī)劃； ? 容積率高，建筑有限高，導(dǎo)致建筑覆蓋率高； ? 商業(yè)面積比重大，達(dá) 1/3； 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 項(xiàng)目周邊環(huán)境 —— 近處景觀一般，遠(yuǎn)處山景秀麗 地塊二 地塊一 一期 ? 項(xiàng)目周邊近處無景觀資源，遠(yuǎn)處則山景秀麗； ? 項(xiàng)目北側(cè)臭水溝對(duì)項(xiàng)目北側(cè)單位影響大。 山水國際 ? 位于三亞市區(qū)，非海景盤，定位為度假休閑生活社區(qū)！ ? 均價(jià) 7500元 /㎡，一期推出時(shí)， 3000余位來自全國各地的客戶到場(chǎng)搶購 。 愛琴海 ? 總建筑面積 7萬㎡，總戶數(shù) 326戶； ? 高層均價(jià)達(dá)到 15000元 /㎡ ，開盤即售 70%以上，外來客戶達(dá) 30%以上！ 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國濱海樓盤熱銷索引 —— 珠三角區(qū)域 萬科 同時(shí)，大鵬鎮(zhèn)還是前往組團(tuán)內(nèi)各個(gè)景點(diǎn)的中轉(zhuǎn)地，是組團(tuán)內(nèi)的交通樞紐。 酒店式公寓一直是區(qū)域內(nèi)主流供應(yīng)； 0 0 ～0 6 年東部度假型物業(yè)數(shù)量統(tǒng)計(jì)表0%20%40%60%80%100%00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年產(chǎn)權(quán)式酒店 酒店式公寓 住宅 別墅 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 外區(qū)客戶分析（二） —— 東部度假型物業(yè)歷年成交量統(tǒng)計(jì) 0 0 ～0 6 年東部度假型物業(yè)成交量計(jì)表550 941626465304483958578282131050010001500202300年 01年 02年 03年 04年 05年 06年（套數(shù)）產(chǎn)權(quán)式酒店 酒店式公寓 住宅 別墅? 00～ 02年，由于區(qū)域內(nèi)只供應(yīng)產(chǎn)權(quán)酒店和公寓，因此客戶以度假、投資類客戶為主； ? 03年后，住宅與公寓成交的總量基本相當(dāng)，除度假、投資客外，已有大量二次臵業(yè)者進(jìn)入梅沙。多為外來人口，買房為自住。 75㎡ 二房 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 本區(qū)客戶分析（二） —— 本項(xiàng)目本地的目標(biāo)客戶研判斷 原 居 民 本身有自建房住，且自建房環(huán)境較好，對(duì)再次買房或投資的興趣不大。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 修正后面積區(qū)間 物業(yè)類型 公 寓 公寓 /住宅 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 30～ 35 50～ 55 70 95～ 105 產(chǎn)品定位（二） —— 戶型面積修正 原面積區(qū)間 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 面積區(qū)間 3540 4558 6570 70～ 75 95～ 105 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位結(jié)論 物業(yè)類型 公 寓 公寓 /住宅 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 30～ 35 50～ 55 70 95～ 105 比 例 20% 45% 20% 15% 單位（㎡） 第六部分 形象定位 環(huán) 境 客 戶 產(chǎn) 品 區(qū) 位 形象定位 形象定位思路 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 項(xiàng)目所在片區(qū)為大鵬核心位臵，配套成熟 ，是旅游服務(wù)的基地。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 案名建議 ? 大鵬處于北緯 22176。 數(shù)據(jù)來源：深圳市東部濱海片區(qū)發(fā)展規(guī)劃（ 2023） 大鵬鎮(zhèn)所在區(qū)的居住開發(fā)價(jià)值與東部對(duì)比系數(shù)為 。 關(guān)鍵詞： 度假 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 客戶定位思路 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 目標(biāo)客戶確定（二） —— 東部度假型物業(yè)客戶比例分析 東部度假型物業(yè)外區(qū)本區(qū)客戶比例0%20%40%60%80%100%00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年外區(qū)客戶 本區(qū)客戶東部度假型物業(yè)的外區(qū)客戶比例一直保持在較高的水位中，約在 75%～80%左右。買房為自住。 未來的大鵬－南澳，將涌入大量度假休閑客流，酒店和公寓類型的物業(yè)非常適應(yīng)市場(chǎng)需要。 1期千禧大廈 —— 大鵬鎮(zhèn)目前的地標(biāo)建筑。 生存需求 舒適需求 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 濱海樓盤熱銷原因分析 —— 濱海自然環(huán)境的獨(dú)特優(yōu)勢(shì) 城中豪宅 郊區(qū)豪宅 濱海樓盤 濱海樓盤較城中豪宅和郊區(qū)豪宅的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，使得其備受青睞！ 海洋生態(tài)環(huán)境 景觀優(yōu)勢(shì) 空氣質(zhì)量 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 濱海樓盤熱銷原因分析 —— 資源稀缺和不可復(fù)制性 資源的不可復(fù)制 資源的稀缺 導(dǎo)致濱海物業(yè)的珍貴和唯一，更加導(dǎo)致高端客戶瘋狂追求。 東方尊峪 東 海 岸 天 琴 灣 17 英 里 浪騎俱樂部 惠州辣甲島 深圳金域藍(lán)灣 珠海金域藍(lán)灣 廈門金域藍(lán)灣 通過收購，萬科的沿海連線布局正在完成！ 我們不去評(píng)論收購對(duì)萬科的意義或者對(duì)地產(chǎn)的影響，我們要強(qiáng)調(diào)的是： 17英里 東海 岸 珠海金域藍(lán)灣 這一切，緣于 濱海物業(yè)的獨(dú)特魅力 —— 從 珠海到深圳，到惠州，到廈門，甚至到上海、天津， 萬科 —— 中國最大的發(fā)展商之一， 正在搶占中國最好的海 岸線！ 第一部分 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國濱海樓盤熱銷索引 —— 環(huán)渤海區(qū)域 天津 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 大鵬－南澳組團(tuán) —— 景點(diǎn)、休閑區(qū)規(guī)劃 高爾夫休閑區(qū) 國際會(huì)議中心 自然保護(hù)岸線 西沖 游艇活動(dòng)區(qū) 海灘活動(dòng)區(qū) 桔釣沙 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 大鵬－南澳組團(tuán) —— 景點(diǎn)、休閑區(qū)規(guī)劃 下沙 下沙濱海度假區(qū) 麻雀山高爾夫休閑區(qū) 鵬城 紅樹林自然保護(hù)區(qū) 大鵬所城保護(hù)區(qū) 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析總結(jié) 城市定位 ，深圳政府“濱海國際城市”的戰(zhàn)略，引導(dǎo)客戶將關(guān)注點(diǎn)投向?yàn)I海； 交通改善 ，交通的改善，使得原先的一小時(shí)交通圈延伸至大鵬－南澳組團(tuán)； 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，大鵬作為大鵬－南澳組團(tuán)的旅游度假服務(wù)基地，將重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，大鵬第一次站在了經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的風(fēng)口浪尖上； 東部規(guī)劃 ，“藍(lán)色海岸”戰(zhàn)略使得曾經(jīng)被人遺忘的東部成為未來區(qū)域亮點(diǎn)； 第三部分 項(xiàng)目分析 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定