【正文】 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 外區(qū)客戶分析（二） —— 東部度假型物業(yè)供應(yīng)數(shù)量統(tǒng)計(jì) 03年后，在政府東部規(guī)劃的啟動(dòng)和萬(wàn)科 需 求 單房和一房公寓 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 外區(qū)客戶分析（二） —— 東部區(qū)域 住宅、別墅類 客戶分析 區(qū) 域 以羅湖、福田、南山為主，兼有全國(guó)性客戶 職業(yè)特征 以政府官員、私營(yíng)企業(yè)主，企業(yè)高層管理人員為主 年齡層次 客戶年齡在 35～ 45歲之間； 經(jīng)濟(jì)狀況 家庭年收入 40萬(wàn)以上； 購(gòu)買用途 作為第二居所用途，同時(shí)兼具投資目的； 其它特征 看好片區(qū)未來(lái)的發(fā)展和居住環(huán)境，深鹽第二通道的開通使得大梅沙較關(guān)內(nèi)的距離進(jìn)一步拉近，大梅沙的城市化進(jìn)程，也將使得大梅沙板塊生活配套越來(lái)越豐富。 未來(lái)的大鵬－南澳，將涌入大量度假休閑客流，酒店和公寓類型的物業(yè)非常適應(yīng)市場(chǎng)需要。 據(jù)調(diào)查，鵬海苑實(shí)際成交客戶以本地人為主，實(shí)際需求的是三房。 臨近鵬海苑的地方有兩個(gè)核電員工宿舍區(qū)，購(gòu)買鵬海苑的核電員工多來(lái)自于這兩個(gè)小區(qū)。 90～ 100㎡ 三房 個(gè)體戶 以在大鵬經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)、商業(yè)為主，收入尚可。買房為自住。 少數(shù)人買房投資。 120㎡ 三房 140 ㎡ 四房 70～ 75 ㎡ 二房（投資） 僑 胞 以港客居多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，有很強(qiáng)的戀土情節(jié)，為以后落葉歸根而買房，自住，首選小戶型。 私營(yíng)業(yè)主 個(gè) 體 戶 有自住需求，但對(duì)濱海度假類物業(yè)需求不大，該批人購(gòu)買的人數(shù)有限。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 客戶定位思路 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 目標(biāo)客戶確定（二） —— 東部度假型物業(yè)客戶比例分析 東部度假型物業(yè)外區(qū)本區(qū)客戶比例0%20%40%60%80%100%00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年外區(qū)客戶 本區(qū)客戶東部度假型物業(yè)的外區(qū)客戶比例一直保持在較高的水位中，約在 75%～80%左右。 本地自住客戶對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的承受力有限 。 東部度假型物業(yè)歷年成交戶型面積 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位（一） —— 戶型面積初步結(jié)論 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 面積區(qū)間 3540 4558 6570 70～ 75 95～ 105 根據(jù)東部度假型物業(yè)的戶型面積，以及本地客戶的實(shí)際需求 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位（一） —— 初步結(jié)論 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 面積區(qū)間 3540 4558 6570 70～ 75 95～ 105 比 例 18% 38% 14% 15% 15% 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 修正后戶型比例 物業(yè)類型 公 寓 公寓 /住宅 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 三房 比 例 20% 45% 20% 15% 產(chǎn)品定位（二） —— 戶型比例修正 公寓和住宅的兩房設(shè)臵存在重疊，綜合設(shè)臵比例 原戶型比例 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 比 例 18% 38% 14% 15% 15% 降低投資門檻，增加單房和一房比例 1房： 1房面積有變大的 趨熱，同時(shí)本項(xiàng)目度假公寓的定位，面積可以偏大，建議為 50～ 55㎡ 。 門戶 關(guān)鍵詞： 度假 海岸 關(guān)鍵詞： 雙核心 HOLO Coast 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 Coast： 即海 岸， 岸線 之意，是東部核心價(jià)值的體現(xiàn)；它更代表一種圍繞海灘的生活情調(diào)：陽(yáng)光、沙灘、海浪、海風(fēng)、運(yùn)動(dòng)、休閑 …… 我不在度假，就在度假的路上 …… Life is Sunshine,Beach,Fishing,BBQ and more … HOLO Coast 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 深圳的天堂原來(lái)在這里 …… 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 蔚藍(lán)東部 ：采用類似“藍(lán)色鹽田”的說(shuō)法，用高起點(diǎn)的定位與形象，跳出大鵬，表明項(xiàng)目極具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)位； 回家就是度假的開始 …… 假日基地 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 假日： 是本項(xiàng)目度假式公寓的物業(yè)屬性的體現(xiàn)，也是本項(xiàng)目生活情調(diào)的體現(xiàn)。非常時(shí)宜度假居??； ? 大鵬海域海水年平均溫度 22176。 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市東部濱海片區(qū)發(fā)展規(guī)劃（ 2023） 大鵬鎮(zhèn)所在區(qū)的居住開發(fā)價(jià)值與東部對(duì)比系數(shù)為 。 ? 均價(jià) 9000~9500元 /㎡ ； 謝 謝 聆 聽 ！ 讓心靈去 度假 …… 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原深港研究中心 06年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 東部度假型公寓物業(yè)價(jià)格歷年價(jià)格表10800950085007300790011800600080001000012023140002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年元/ ㎡ 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 價(jià)格定位思路 可行性分析 對(duì)比系數(shù)研究 價(jià)格初步定位 東部?jī)r(jià)格曲線 價(jià)格定位結(jié)論 考慮到本項(xiàng)目將在 07年底 08年初面市，按照東部度假型物業(yè)年增長(zhǎng)率 10%遞增，因此本項(xiàng)目售價(jià)＝ 9000~9500元 /㎡ 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 KEY POINTS 客戶定位 ? 外區(qū)度假投資客為主； ? 以本區(qū)自住客為輔； 產(chǎn)品定位 ? 產(chǎn)品定位為濱海度假休閑式公寓； ? 產(chǎn)品以單房、一房為主，二房、三房為輔； 形象與價(jià)格定位 ? 形象語(yǔ)： Holo Coast 蔚藍(lán)東部 第七部分 價(jià)格定位 價(jià)格定位 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 價(jià)格定位思路 可行性分析 對(duì)比系數(shù)研究 價(jià)格初步定位 東部?jī)r(jià)格曲線 項(xiàng)目定價(jià) 對(duì)比研究東部片區(qū)與大鵬片區(qū)價(jià)值綜合對(duì)比，得出大鵬片區(qū)與東部片區(qū)的比值范圍 研究東部度假型公寓物業(yè)價(jià)格情況 ,結(jié)合本項(xiàng)目推售時(shí)間，預(yù)測(cè)未來(lái)東部度假型公寓的價(jià)格區(qū)間 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間 主力顧客相似性 區(qū)位 可比性 東部片區(qū) 與大鵬的可比性 產(chǎn)品類別 同比性 樓盤樣本 代表性 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 價(jià)格定位思路 可行性分析 對(duì)比系數(shù)研究 價(jià)格初步定位 東部?jī)r(jià)格曲線 項(xiàng)目定價(jià) 選擇東部片區(qū)進(jìn)行比較的可行性分析 從區(qū)位條件，交通條件，資源條件等 4個(gè)大類客觀數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)行對(duì)比，各自權(quán)重，得出大鵬與東部片區(qū)的整體對(duì)比系數(shù)為 。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 案名建議 ? 大鵬處于北緯 22176。 基地 HOLO：” HO”，即 HOLIDAY，假日，度假之意； ” LO”，即 LOFT，閣樓 /公寓之意； 兩詞取前部合并，即 HOLO。 東部門戶 基地核心 臨山近海 度假公寓 形象定位的基調(diào) 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 關(guān)鍵詞： 度假型公寓 關(guān)鍵詞： 度假 海岸 客 戶 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 度假客戶： 向往海 岸生活，時(shí)常放松自己。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 修正后面積區(qū)間 物業(yè)類型 公 寓 公寓 /住宅 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 30～ 35 50～ 55 70 95～ 105 產(chǎn)品定位（二） —— 戶型面積修正 原面積區(qū)間 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 面積區(qū)間 3540 4558 6570 70～ 75 95～ 105 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位結(jié)論 物業(yè)類型 公 寓 公寓 /住宅 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 30～ 35 50～ 55 70 95～ 105