【正文】 —— 景點(diǎn)、休閑區(qū)規(guī)劃 高爾夫休閑區(qū) 國際會議中心 自然保護(hù)岸線 西沖 游艇活動區(qū) 海灘活動區(qū) 桔釣沙 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 大鵬－南澳組團(tuán) —— 景點(diǎn)、休閑區(qū)規(guī)劃 下沙 下沙濱海度假區(qū) 麻雀山高爾夫休閑區(qū) 鵬城 紅樹林自然保護(hù)區(qū) 大鵬所城保護(hù)區(qū) 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析總結(jié) 城市定位 ，深圳政府“濱海國際城市”的戰(zhàn)略，引導(dǎo)客戶將關(guān)注點(diǎn)投向?yàn)I海； 交通改善 ，交通的改善，使得原先的一小時(shí)交通圈延伸至大鵬－南澳組團(tuán)； 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，大鵬作為大鵬－南澳組團(tuán)的旅游度假服務(wù)基地，將重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，大鵬第一次站在了經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的風(fēng)口浪尖上； 東部規(guī)劃 ，“藍(lán)色海岸”戰(zhàn)略使得曾經(jīng)被人遺忘的東部成為未來區(qū)域亮點(diǎn)； 第三部分 項(xiàng)目分析 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 我們面臨一個(gè)前所未有的發(fā)展契機(jī) 在一個(gè)個(gè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，大鵬鎮(zhèn)面臨一個(gè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇，而我們則搭上了這班快車！ 深圳”濱海國際城市”的定位 東部“藍(lán)色海岸”的定位 大鵬－南澳，國際濱海度假勝地的定位 大鵬鎮(zhèn)，組團(tuán)旅游服務(wù)基地的定位 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 我們在哪？ —— 大鵬－南澳組團(tuán) 旅游服務(wù)基地的核心地 大鵬鎮(zhèn) 大鵬－南澳組團(tuán)的濱海旅游度假服務(wù)基地，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) 下沙 公眾型濱海旅游度假勝地 七娘山 山地探險(xiǎn)旅游活動區(qū)域 西沖 國際濱海旅游度假勝地 本 項(xiàng) 目 本項(xiàng)目位于東部濱海地區(qū)的旅游服務(wù)基地的核心區(qū)域 —— 大鵬鎮(zhèn)內(nèi)， 占得區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的先機(jī) 。 早期 中期 后期 度假型酒店 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 別 墅 住 宅 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國濱海物業(yè)銷售火爆原因總結(jié) 規(guī)劃 ，各地政府對濱海區(qū)域的新規(guī)劃定位，使得濱海片區(qū)成為各地新亮點(diǎn)； 稀缺 ，濱海資源的不可復(fù)制性和唯一性，是其熱銷和高速升值的保證； 多樣 ，濱海物業(yè)類型已發(fā)展的相當(dāng)豐富，可滿足各種需求； 生態(tài)優(yōu)勢 ，濱海物業(yè)在生態(tài)、景觀等各方面具有一般豪宅不能及的獨(dú)特優(yōu)勢； 第二部分 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 深圳的濱海戰(zhàn)略 —— 打造“國際濱海城市” 中部 門戶海岸 ? 蛇口、后海、紅樹林 ? 深圳濱海城市標(biāo)志性區(qū)域 西部 棕色海岸 ? 珠江入海口地區(qū) ? 工業(yè)、基圍養(yǎng)殖、機(jī)場 東部 藍(lán)色海岸 ? 梅沙、溪涌、大鵬、南澳 ? 具有國際水準(zhǔn)的生態(tài)型濱海旅游度假勝地 （資料來源于《深圳市東部濱海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》） 本項(xiàng)目所在的 藍(lán)色海岸 占據(jù)了深圳最生態(tài)、最美麗的濱海資源，未來必將成為 城市的新亮點(diǎn) ，成為深圳“濱海國際性城市”的一張名片。 環(huán)渤海、長三角、珠三角GDP 增長表13052191703000040000152892202360001600026000360001996 2023 2023億元環(huán)渤海 長三角 珠三角環(huán)渤海、長三角、珠三角人均可支配收入增長表575284611175915607103617054174771428596388849628048383000600090001202315000180001996年 2023年 2023年元環(huán)渤海 長三角 珠三角 全國 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 濱海樓盤熱銷原因分析 —— 客戶對“舒適居住”需求的增長 人民可支配收入增長迅速，人民生活水平提高， 客戶由“生存需求”轉(zhuǎn)向“舒適需求” 。 17英里 ? 占地 48595㎡ ，總建 163141㎡ ? 2期小高層公寓，首推 150套，均價(jià)25000元 /㎡ ，一天內(nèi)全部售罄。 東方尊峪 東 海 岸 天 琴 灣 17 英 里 浪騎俱樂部 惠州辣甲島 深圳金域藍(lán)灣 珠海金域藍(lán)灣 廈門金域藍(lán)灣 通過收購，萬科的沿海連線布局正在完成！ 我們不去評論收購對萬科的意義或者對地產(chǎn)的影響，我們要強(qiáng)調(diào)的是： 17英里 東海 岸 珠海金域藍(lán)灣 這一切，緣于 濱海物業(yè)的獨(dú)特魅力 —— 從 珠海到深圳，到惠州，到廈門，甚至到上海、天津， 萬科 —— 中國最大的發(fā)展商之一， 正在搶占中國最好的海 岸線！ 第一部分 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國濱海樓盤熱銷索引 —— 環(huán)渤海區(qū)域 天津 大鵬項(xiàng)目定位報(bào)告 深圳中原事業(yè)五部 KEY POINTS 大勢分析 ? 全國濱海物業(yè)銷售火爆 。 萬通新城國 際 ? 一期 6000元 /平米，刷新天津樓價(jià)，開盤即售 80%！ ? 二期均價(jià) 7500元 /平米，外來客戶達(dá)50%以上！ 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國濱海樓盤熱銷索引 —— 長三角區(qū)域 上海 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國濱海樓盤熱銷索引 —— 海南島 三亞 生存需求 舒適需求 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 濱海樓盤熱銷原因分析 —— 濱海自然環(huán)境的獨(dú)特優(yōu)勢 城中豪宅 郊區(qū)豪宅 濱海樓盤 濱海樓盤較城中豪宅和郊區(qū)豪宅的獨(dú)特優(yōu)勢，使得其備受青睞！ 海洋生態(tài)環(huán)境 景觀優(yōu)勢 空氣質(zhì)量 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 濱海樓盤熱銷原因分析 —— 資源稀缺和不可復(fù)制性 資源的不可復(fù)制 資源的稀缺 導(dǎo)致濱海物業(yè)的珍貴和唯一，更加導(dǎo)致高端客戶瘋狂追求。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 藍(lán)色海岸的組成解構(gòu) —— 四大組團(tuán)打造東部藍(lán)色海岸 藍(lán)色海岸組成結(jié)構(gòu)圖 ? 港口及關(guān)聯(lián)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展區(qū) ? 發(fā)展完善 常規(guī)城市功能 和 基礎(chǔ)設(shè)施 沙頭角－鹽田組團(tuán) 梅沙－馬巒山組團(tuán) 葵涌－壩光組團(tuán) 大鵬－南澳組團(tuán) ? 打造葵涌衛(wèi)星城市，發(fā)揮 常規(guī)性城市功能 （工業(yè)和商業(yè)） ? 發(fā)展客貨碼頭和物流業(yè) ? 控制城市化速度，杜絕工業(yè)進(jìn)入，重點(diǎn)打造成具有 國際水準(zhǔn)的濱海旅游度假勝地 ? 現(xiàn)有大小梅沙旅游度假區(qū) ? 深圳 東部旅游服務(wù)基地 及海濱旅游度假區(qū) 未來梅沙片區(qū)逐漸變?yōu)榧虡I(yè)、旅游、居住于一體的大眾化旅游度假區(qū)，而 大鵬－南澳組團(tuán) 則會承擔(dān)以前梅沙片區(qū)的職能，成為 國際濱海旅游度假區(qū) 。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 我們在哪？ —— 大鵬鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心 本項(xiàng)目位于大鵬鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心，占據(jù)大鵬鎮(zhèn)和大鵬－南澳組團(tuán)濱海旅游度假服務(wù)基地 雙核心 的位臵，地段優(yōu)勢無人能及。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 配套方面 —— 生活配套豐富、成熟，未來高檔配套提升空間大 ? 項(xiàng)目周邊生活配套豐富、成熟，但檔次一般； ? 預(yù)計(jì)隨著未來第三產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，高檔次的消費(fèi)場所將逐步豐富，配套優(yōu)勢將更加明顯。 1期千禧大廈 —— 大鵬鎮(zhèn)目前的地標(biāo)建筑。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 客戶定位思路 分析東部度假型物業(yè)市場，推導(dǎo)東部度假型物業(yè)的客戶結(jié)構(gòu)、需求等 根據(jù)東部規(guī)劃，預(yù)測未來東部客流變化趨勢 借鑒全國度假型物業(yè)的客戶特征 預(yù)測本項(xiàng)目外區(qū)客戶結(jié)構(gòu)、特征、需求等 外區(qū)客戶推導(dǎo) 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 外區(qū)客戶分析（一） —— 全國濱海度假型物業(yè)的成交客戶特征 置業(yè)次數(shù) 三次以上 度假區(qū)域 風(fēng)景怡人，適合居住的地方，如海南島的三亞、?？?，珠三角的珠海，環(huán)渤海區(qū)域的煙臺、威海。 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 別 墅 住 宅 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定