【正文】 量、使用和保護(hù)形成了沖突。 ? 另外，高爾夫俱樂部會所、練習(xí)場所、高爾夫?qū)W校也應(yīng)考慮設(shè)置。 ? 道路系統(tǒng)對于增加開敞空間的面積、為不同的市場提供自然的娛樂活動等是一個特別有效的方法。如有關(guān)設(shè)備的租賃、銷售和修理；路線圖；服務(wù)指南和出游組織；各種外出活動的交通服務(wù)等。 ? 在度假區(qū)舒適的環(huán)境里購物已經(jīng)是度假區(qū)旅客和住戶們最熱愛的活動之一。 4. 為了滿足小孩與大人等不同層次度假客人的需求，游泳池、室外空間以及其他娛樂設(shè)施都有所擴大。不管通過特權(quán)、有特權(quán)的建筑形式，還是優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，建立一個有聲望的旅館 是最理想的。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項目設(shè)計 ? 餐飲和會議設(shè)施： ? 與大型的餐飲經(jīng)銷商合作，在度假村建立授予特權(quán)的分支機構(gòu)。 ? 度假區(qū)往往遠(yuǎn)離中心城市，公用設(shè)施和服務(wù)以及大量雇傭多工種人員往往受限。同時，一處誘人的設(shè)施本身也是極好的促銷工具。 ? 開發(fā)者需要統(tǒng)一管理的： ? 交通、公共設(shè)施 ? 整體環(huán)境營造及維護(hù) ? 項目設(shè)置的類型及質(zhì)量控制 ? 各項目總體風(fēng)格、經(jīng)營思路 ? 由開發(fā)商自行經(jīng)營的各項目 。實質(zhì)上，必須將度假區(qū)作為一處誘人的旅游勝地來介紹給旅游休閑市場。 總 論 度假區(qū)市場分析 可行性分析和投資 土地使用規(guī)劃 項目設(shè)計 經(jīng)營與管理 實例分析 旅游地產(chǎn)策劃體系 經(jīng)營與管理 ? 度假區(qū)的經(jīng)營、管理復(fù)雜性主要在于： ? 度假區(qū)提供的各種休閑娛樂設(shè)施種類繁多，往往要求多種專業(yè)管理技能和強化管理。在進(jìn)行商務(wù)行為時，它們需在客房中有一個功能合理、采光充分的工作區(qū)，還需要多連線的電話，無線傳真機、調(diào)制解調(diào)器等。 ? 游泳池、水體和其他景觀常有利于建立一種最具吸引力的場所和環(huán)境。 2. 客房比較大，游客平均居住時間較長，且要滿足家庭游客市場需求。 ? 許多大型度假區(qū)利用公園、娛樂中心、藝術(shù)長廊、表演舞臺、電影院和表演藝術(shù)等來吸引游客。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項目設(shè)計 ? 自然娛樂活動 ? 一些非常普及的娛樂消遣只需要有適合的自然地形、氣候和環(huán)境即可，這些娛樂消遣主要是：徒步旅行、背包徒步旅行、野營、釣魚和打獵。保留一定的開敞空間 —— 私人的、公共的或共同的 —— 是娛樂活動規(guī)劃的一個很關(guān)鍵的原則。 ? 不過濕地面積所占比例不宜太大，且應(yīng)注重排水處理。 ? 水上運動和劃船運動的形式有：釣魚、滑水、橡皮船、獨木舟、動力船巡游、航海、劃船比賽等。 ? 經(jīng)濟規(guī)劃師做有關(guān)經(jīng)濟評價和臨時計劃。 5. 關(guān)于預(yù)算開支和經(jīng)濟策略的經(jīng)濟分析。常見產(chǎn)品類型：低層聯(lián)排住宅。 —— 小詹姆斯 ?J?查芬 旅游地產(chǎn)策劃體系 可行性分析和投資 ? 地點選擇與分析： 1. 環(huán)境 2. 位置 3. 物質(zhì)環(huán)境分析 4. 規(guī)章制度分析 （參見圖表 3－ 1） 勘測圖 植被 公用事業(yè) 邊界測定和土地面積 已有植被物種 污水管道 法定繪制圖 樹林、動物保護(hù)和植被面積 水 所有權(quán)的形式 樣本樹林的面積和位置 雨、雪水 附屬建筑物（形式和位置） 特殊植物的特征和棲息地 電 道路用地 天然氣 地形 土地使用 電視電纜 航空照片 土地使用現(xiàn)狀（結(jié)構(gòu)和用途） 電話 行政區(qū)域和所在地位置 歷史使用狀況 周圍土地使用情況（包括任何錯誤的使用或活動） 公共服務(wù)設(shè)施 地形 毗鄰用地 學(xué)校 坡度（按比例繪制） 開敞空間 本地區(qū)和鄰近地區(qū)的 計算（高點、低點的值） 鄰近土地質(zhì)量評估 容量 山坡 該地區(qū)增長、發(fā)展格調(diào) 學(xué)校片區(qū)的人口 排水方式 公園和娛樂服務(wù)設(shè)施 特殊特征（露出地面的巖層等） 規(guī)章制度 緊急救助設(shè)施 景觀（地面上的和離開地面的） 政府權(quán)力（城市、鄉(xiāng)村、學(xué)校管區(qū)、公園管區(qū)、公用事業(yè)管區(qū)、其他） 火警 主要的和總的計劃方針 警察 土壤 現(xiàn)有的分區(qū)（包括鄰近地塊） 救護(hù)車、護(hù)理人員 種類和特征 法令細(xì)則 公共交通運輸 表土層的深度 可用的開發(fā)費用 商業(yè)服務(wù)和商店 底層土條件 專項預(yù)算 職業(yè)介紹服務(wù) 所在地可用的建筑材料狀況 其他可用的市政、地區(qū)和州立規(guī)劃 基巖、地下水的深度 其他特征 交通和流通 主導(dǎo)風(fēng)向 排水 現(xiàn)有的交通形式 氣候條件 表層排水特征 道路入口 考古發(fā)現(xiàn) 地下水平面 到達(dá)該地區(qū)交通系統(tǒng)最短時間 野生動物（種類和棲息地） 洪水泛濫的臨界線 規(guī)劃和建議的交通系統(tǒng)改進(jìn)方案 噪聲聲源 濕地、沼澤 鐵路（現(xiàn)存的和規(guī)劃的） 本地和周圍環(huán)境的藝術(shù)氛圍 水井的位置 運輸路線 地下水的深度 整個地區(qū)的污染源 潮汐數(shù)據(jù) （圖表3＊1）位置分析樣表清單 自然策略 自然為主，娛樂設(shè)施為補充 住宅產(chǎn)品以寓所為主：公寓、別墅 商業(yè)設(shè)施應(yīng)符合自然、幽靜的特點 ? 對特定的土地兩種基本的介入思路： 旅游地產(chǎn)策劃體系 可行性分析和投資 人工策略 自然條件為背景 ， 娛樂設(shè)施豐富 住宅產(chǎn)品中包括較多的旅館 商業(yè)設(shè)施齊全 旅游地產(chǎn)策劃體系 可行性分析和投資 ? 財務(wù)分析： 評價擬建項目的經(jīng)濟可行性、指導(dǎo)并修正有關(guān)建議內(nèi)容和開發(fā)過程，獲得與開發(fā)目標(biāo)相一致的最大的經(jīng)濟回報；并且為整個開發(fā)過程實現(xiàn)全過程的經(jīng)濟控制提供基本數(shù)據(jù)和方便的手段。 （華僑城） ? 經(jīng)營控制策略和出售策略 ? 開發(fā)者需要對娛樂設(shè)施和項目的各個部分在項目建設(shè)期內(nèi)進(jìn)行持續(xù)性的控制和管理。 可行性分析和投資包括： 1. 可行性分析，討論開發(fā)計劃和許多可能的因素 2. 項目位置選擇和分析 3. 多功能度假區(qū)的假設(shè)經(jīng)濟模型 4. 度假區(qū)資產(chǎn)投資問題 旅游地產(chǎn)策劃體系 可行性分析和投資 ? 開發(fā)計劃： 1. 基礎(chǔ)設(shè)施計劃 2. 娛樂項目計劃 3. 住宅和旅館項目計劃 4. 商業(yè)設(shè)施開發(fā)計劃 5. 開發(fā)的階段和時間計劃 旅游地產(chǎn)策劃體系 可行性分析和投資 ? 基礎(chǔ)設(shè)施計劃 1. 設(shè)置內(nèi)容研究 2. 交通及公共設(shè)施規(guī)劃 3. 前期投入 ? 娛樂項目計劃 1. 要與項目的市場觀念相匹配，具有一定功能、數(shù)量和質(zhì)量的娛樂項目。 第二寓所投資者 分時制購買者 第二寓所使用者 工作人員 退休人員 主寓所使用者 預(yù)計銷售百分比 23% 2% 15% 25% 25% 10% 用途 投資或度假使用 出租財產(chǎn) 度假使用 度假使用季節(jié)性使用 不出租 度假使用、退休后居住投資、退休后居住 永久或季節(jié)性居住退休居住 永久性居住 戶主使用 參考資料 年齡 3555 3555 4055 5060 60+ 3555 家庭收入（萬美元） 15+ + 15+ + 5+ + 凈資產(chǎn)（萬美元） 150 50+ 250 150 120 70 居住者來源 本地 5% 0% 0% 10% 10% 50% 地區(qū) 30% 40% 40% 40% 40% 20% 州 65% 60% 60% 50% 50% 30% 產(chǎn)品形式參考 公寓 公寓 公寓 套房 獨立住宅 獨立住宅 小型別墅 小型別墅 獨立住宅 示范住宅 示范住宅 獨立住宅 示范住宅 套房 套房 影響決策的因素 各種經(jīng)驗 各種經(jīng)驗 使用 增值 醫(yī)療設(shè)施 學(xué)校 使用和現(xiàn)金狀況 使用 價值和質(zhì)量 社區(qū) 購物環(huán)境 上班地點 增值 娛樂設(shè)施 靠近水邊 社會結(jié)構(gòu) 服務(wù)水平 購物環(huán)境 娛樂設(shè)施的便利性 所有權(quán) 娛樂設(shè)施的便利性 娛樂設(shè)施 離湖 (海 )邊的距離 服務(wù)水平 所有權(quán) 便于使用 所有權(quán) 醫(yī)療設(shè)施 娛樂設(shè)施 觀念 便于使用 購物環(huán)境 永久性 服務(wù)水平 私密性 離湖 (海 )邊的距離 （圖表23）希爾