【正文】 這種情況類似于通用汽車公司推銷他們的汽車，有多種檔次的車款可供選擇。 ? 良好的公眾形象和口碑極為重要。 ? 會議空間有足夠的彈性，并能細(xì)分成許多大型的場所，并結(jié)合室外自然空間、用餐地點等輔助單元。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項目設(shè)計 ? 客房設(shè)計： ? 除了像普通客房一樣擁有衛(wèi)生間、梳妝臺、椅子或小沙發(fā)、更衣柜、電視、電話之外，旅游區(qū)的客房對舒適的要求提高，還應(yīng)該有： 1. 客房尺寸增大、家具增加 2. 有一個精致的電話系統(tǒng) 3. 抽煙間 4. 寫字臺或?qū)懽肿? 5. 有線電視 6. 有冰箱和吧臺 7. 室內(nèi)咖啡器具 8. 增加的浴室設(shè)施，如：吹風(fēng)機(jī)、浴衣 9. 一個大的室外陽臺，玻璃推拉門 ? 家庭休閑市場的出現(xiàn)對休閑場所有著獨特的要求。畢竟旅館是度假區(qū)中最主要的一個部分，它決定了這個社區(qū)最起主導(dǎo)作用的格調(diào)。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項目設(shè)計 ? 居住產(chǎn)品與設(shè)計： ? 按居住單元分：獨立住宅 聯(lián)排住宅（雙聯(lián)、聯(lián)排） 集合住宅： 2－ 3層的低層住宅（花園洋房） 4－ 6層的多層住宅 高層住宅 ? 按住戶擁有方式分：簡單付費式 公寓式 互助式 分時制 ? 住宅風(fēng)格策劃、類型策劃 旅游地產(chǎn)策劃體系 項目設(shè)計 ? 旅館產(chǎn)品與設(shè)計： ? 典型的 125－ 800房間的度假區(qū)旅館是一個設(shè)備齊全的體系。所有這些都能增加整個項目的品位和精致程度。 2. 可以將各種項目與主要設(shè)施；建筑與毗鄰的娛樂活動聯(lián)系起來。 ? 網(wǎng)球、游泳、健身和療養(yǎng)可以綜合起來形成一個多功能設(shè)施，它們起到的協(xié)調(diào)作用能夠成為度假區(qū)的一道風(fēng)景線。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項目設(shè)計 ? 高爾夫球活動： ? 對度假區(qū)開發(fā)者來說，高爾夫球是主要的娛樂活動或者是幾個主要的娛樂活動之一，它有利于增加營銷力，提升項目的價值，同時也是獲取收益的來源。 ? 開發(fā)者需要了解本地有關(guān)部門對主要規(guī)劃允許修改的幅度、范圍。 ? 與營銷人員或經(jīng)濟(jì)規(guī)劃師一道進(jìn)行設(shè)施的設(shè)計工作。常用“泡泡圖”表明不同用地的位置，并對住宅的數(shù)量、大小或戶型單元作粗略的估計。 2. 規(guī)劃中應(yīng)布置一些有主要開敞空間的低層建筑，保持一種自然的鄉(xiāng)村氣息的特征，這類度假區(qū)所冒的風(fēng)險要比沒有生氣的度假區(qū)小得多。一套公寓的價值同整個度假區(qū)的整體質(zhì)量相當(dāng)，在未來市場競爭中能夠獲勝的就是那些認(rèn)識到這一區(qū)別并努力去做好的人們。 （ 國外 ） ? 高爾球場、土地轉(zhuǎn)讓給高爾夫球場經(jīng)營者，由他們建造，但注意控制標(biāo)準(zhǔn)。 ? 團(tuán)體旅游市場 會議業(yè)務(wù) 社團(tuán)旅游 興趣團(tuán)體 ? 商務(wù)游客市場 靠近商業(yè)活動中心，靠近機(jī)場。 ? 以地位為主的消費者被驅(qū)使去購買那些能證明他們成功的產(chǎn)品和服務(wù)，特別是能夠在具有同等地位的人群中的服務(wù)。我們首先必須探知人們想要什么，繼而發(fā)現(xiàn)我們是否能夠為他們解決什么。 一個解決的辦法就是從一個小型的多用途度假區(qū)或單用途度假區(qū)開發(fā)著手，然后根據(jù)需求再進(jìn)行擴(kuò)大。 一般來講，多功能度假區(qū)比普通度假區(qū)規(guī)模大，娛樂設(shè)施也多得多。 因為住這些旅館的多數(shù)是夫婦或者家庭，與住商業(yè)旅館的客人相比，他們通常會花更多的時間待在房間里。 開發(fā)理念： ? 充分挖掘項目自身資源（山、水 …… ） ? 差異化的產(chǎn)品 ? 旅游帶動地產(chǎn) 首先我們要對項目開發(fā)目標(biāo)有清晰的描述： 給你驚奇的空間 讓你松一口氣的舒適地方 寧靜的心靈之旅 …… 休閑、輕松 健康、運動 自然、生態(tài) 體驗、刺激 幽雅、寧靜 先驅(qū)性、夢想、驚奇 多元化、多功能復(fù)合 …… 開發(fā)者對項目目標(biāo)清晰的描述將通過細(xì)致的市場分析和可行性研究論證和調(diào)整，通過全面的土地規(guī)劃和項目設(shè)計體現(xiàn)和深化，最后借由高效的經(jīng)營和管理保證目標(biāo)的實現(xiàn)。 旅游地產(chǎn)策劃體系 總 論 度假區(qū)分類 根據(jù)環(huán)境和娛樂活動內(nèi)容來分 ? 海灣度假區(qū) ? 湖（河）濱度假區(qū) ? 山地（滑雪）度假區(qū) ? 高爾夫度假區(qū) ? 網(wǎng)球俱樂部 ? 馬術(shù)度假社區(qū) ? 健身和溫泉度假區(qū) ? 自然風(fēng)景度假區(qū) —— 國家公園、瀑布、奇石 ? 運動探險度假區(qū) —— 釣魚、攀巖、打獵、潛水、拓展 ? 主題公園度假區(qū) —— 歷史和傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)、音樂文化、異域文化 尋找針對項目自身特點，有特色的旅游項目。 于開發(fā)商而言，第二寓所項目的開發(fā)，不必要后續(xù)過多的管理工作。同樣，一個滑雪愛好者或是一個風(fēng)帆沖浪愛好者可以將興趣轉(zhuǎn)移到其他項目如高爾夫上。然而今天許多項目都不成功，市場原則已發(fā)生了很大變化，深入細(xì)致的市場研究很關(guān)鍵，特別是大規(guī)模的多功能度假區(qū)。 強(qiáng)調(diào)去調(diào)查和理解市場最重要的部分 ——買主，及怎樣把買主吸引到產(chǎn)品中來。 分時制和假日產(chǎn)權(quán)市場的客戶： 1. 年長者或成年人市場 2. 帶有小孩的家庭 3. 單身族 4. 國際市場 旅游地產(chǎn)策劃體系 度假區(qū)市場分析 ? 旅館和游客市場 市場類型的劃分要根據(jù)旅行的目的、季節(jié)、停留的時間、價格、設(shè)施的種類、所要求的娛樂項目及所需的房間數(shù)量等因素。如果在項目開發(fā)的初期就能提供適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施、娛樂設(shè)施、商業(yè)設(shè)施，則能吸引充足的客源，并因此滿足了開發(fā)者不斷增長的需求。 ? 成功的度假區(qū)開發(fā)者應(yīng)該是那些不僅提供了基本的消費產(chǎn)品，而且建立一定的系統(tǒng)、計劃和組織的人，這些系統(tǒng)、組織使得人們一旦購買了這種產(chǎn)品，那么他們的假期就變成了一次極好的經(jīng)歷。 創(chuàng)造良好氣氛可以有許多方法，多種考慮，但這個過程要求創(chuàng)造出一個形式或主題 —— 度假區(qū)應(yīng)該有怎樣的景象？ 土地使用規(guī)劃階段需要我們研究： 1. 場地的特點及文化內(nèi)涵，景觀環(huán)境 2. 未來度假區(qū)的游客和居民所能承受的消費價格 3. 喜歡的娛樂活動 4. 尋找和你將開發(fā)的度假區(qū)類似的有關(guān)直觀形象 5. 確定開發(fā)用地未來的前景展望 旅游地產(chǎn)策劃體系 土地使用規(guī)劃 ? 土地使用規(guī)劃應(yīng)注意的原則 —— ? 優(yōu)美的自然景觀環(huán)境是一個成功的度假區(qū)最重要的資源，任何新的度假區(qū)在規(guī)劃中都必須認(rèn)識到保持和加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)是度假區(qū)規(guī)劃和設(shè)計理念的一個重要部分。這個階段最廣泛地涉及用地的具體問題，通常決定購置土地之前就已經(jīng)開始了這個階段的規(guī)劃，概念性規(guī)劃考察可能的機(jī)會和約束條件。 7. 居住用地和非居住用地的使用，各種用途用地間功能的聯(lián)系。 成果文件： ? 用地的合法性，包括所有權(quán)說明 ? 項目的規(guī)劃目標(biāo)陳述 ? 建設(shè)時間表 ? 定量的數(shù)字分析： 住宅單元數(shù)量 各地塊面積、地塊范圍和密度 總的娛樂建筑和非居住建筑面積 審核小組需要的市場分析、市場性分析和其它報告 所要求的規(guī)劃圖： ? 用地現(xiàn)狀條件 ? 規(guī)劃用地紅線和地塊設(shè)計圖 ? 所有已有的、計劃建造的、需改建的建筑位置、面積規(guī)劃圖 ? 需要留作公共開敞空間、作為娛樂設(shè)施或其它用途的所有用地的位置、面積規(guī)劃圖 ? 總的地形規(guī)劃，包括分期開發(fā)計劃 ? 任何可能有助于提高待開發(fā)項目價值的毗鄰地區(qū)的設(shè)計圖 旅游地產(chǎn)策劃體系 土地使用規(guī)劃 ? 規(guī)劃成果階段： ? 初步方案和規(guī)劃成果階段的主要區(qū)別是規(guī)劃內(nèi)容詳細(xì)程度的不同在初步方案階段有關(guān)的綱要性文件和圖解說明需要在規(guī)劃成果階段作進(jìn)一步的分析、設(shè)計。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項目設(shè)計 ? 濱水區(qū)設(shè)計： ? 在以水為特色的度假區(qū)，居民和游客都想靠近水、使用水，進(jìn)行各種娛樂活動；同時，他們還要求最大程度地保護(hù)濱水區(qū)的美麗和環(huán)境質(zhì)