【正文】 頓黑德島度假區(qū)市場(chǎng)分析模式 旅游地產(chǎn)策劃體系 度假區(qū)市場(chǎng)分析 ? 分時(shí)制和假日產(chǎn)權(quán)市場(chǎng) 這個(gè)市場(chǎng)過去 10年間在世界范圍內(nèi)迅速發(fā)展，并繼續(xù)擴(kuò)展。除非一個(gè)項(xiàng)目正好能滿足市場(chǎng)某部分的需求，否則無論這個(gè)項(xiàng)目的具體計(jì)劃是多么有吸引力，或者財(cái)務(wù)計(jì)劃多么周全，開發(fā)者也不能進(jìn)行運(yùn)作。開發(fā)商在花費(fèi)大量資金建一個(gè)新高爾夫球場(chǎng)和進(jìn)行新項(xiàng)目的維護(hù)之前就必須把這些事情做好。 …… “ 多功能度假區(qū)的根本優(yōu)點(diǎn)在于它最終作為一個(gè)整體要比它各部分的簡(jiǎn)單相加更有優(yōu)勢(shì)。 分時(shí)制旅館通常比度假旅館包括更多的房間 —— 臥室、起居室、廚房，可以被設(shè)計(jì)成各種建筑形式，有獨(dú)立的高層，也有多個(gè)低層建筑的組合，與第二寓所相比，最大的市場(chǎng)優(yōu)點(diǎn)是它的可支付能力，還有交換能力。 ? 名勝度假區(qū)的旅館和第二寓所有較高的入住率。 旅游地產(chǎn)策劃體系 總 論 度假區(qū)分類 按消費(fèi)市場(chǎng)的遠(yuǎn)近分 ? 名勝度假區(qū) ? 區(qū)域性度假區(qū) 名勝度假區(qū) 區(qū)域性度假區(qū) 市場(chǎng)距離 遠(yuǎn) 近（ 2－ 3h車程） 交通方式 飛機(jī) 汽車 光顧頻率 一年一次或者若干年一次 一年 15－ 20次或更多次 逗留時(shí)間 較長(zhǎng)（ 1－ 2周） 2－ 4天 ? 兩者的旅館需求類型、休閑項(xiàng)目類型、服務(wù)模式都有很大區(qū)別。 ※ 分時(shí)制和假日產(chǎn)權(quán)度假村 買主購(gòu)買了一年中某個(gè)時(shí)段使用某個(gè)單元的權(quán)力。 一個(gè)分時(shí)制單元的擁有者是潛在的公寓住宅單元和獨(dú)立式住宅、公寓住宅單元和聯(lián)排式獨(dú)戶住宅的擁有者。 旅游地產(chǎn)策劃體系 總 論 “ 不管建設(shè)用地面積的大小，一個(gè)度假區(qū)開發(fā)的第一步應(yīng)該是建立一個(gè)吸引人的入口，在主干道上有引人注目的指引標(biāo)志，完美的景觀，有一個(gè)或更多的聚會(huì)地點(diǎn)，能為新居民和作短暫停留的有客提供一個(gè)相互熟悉的環(huán)境，生活在一個(gè)社區(qū)中，友好和有趣的鄰居及周到的物業(yè)管理對(duì)購(gòu)置產(chǎn)業(yè)者來說有著很強(qiáng)的吸引力。 市場(chǎng)分析是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性研究的基礎(chǔ)，也是成功的關(guān)鍵所在。 針對(duì)特定的消費(fèi)者，開發(fā)他們需要的特定產(chǎn)品，以及采用特定的營(yíng)銷策略。 度假區(qū)或娛樂項(xiàng)目附屬商業(yè)部分的規(guī)模、地理位置和自然狀況源于以下三個(gè)主要影響因素： ? 度假區(qū)的特征和經(jīng)營(yíng)目的 ? 市場(chǎng)的規(guī)模和特征 ? 毗鄰地區(qū)設(shè)施的存在形式和可用性 商業(yè)設(shè)施常包括以下五種產(chǎn)品和服務(wù)： ? 基本的物質(zhì)供應(yīng)、設(shè)施 ? 有可供選擇的休閑活動(dòng)、整個(gè)項(xiàng)目的參觀活動(dòng) ? 為游客提供在原居住地享受不到的各種服務(wù) ? 醫(yī)療和其他專業(yè)服務(wù)或貿(mào)易服務(wù) ? 基本的餐館和娛樂服務(wù) 商業(yè)設(shè)施可以由開發(fā)商以某種方式自主經(jīng)營(yíng)，也可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，但必須注意控制商業(yè)設(shè)施的內(nèi)容、數(shù)量、規(guī)模 總 論 度假區(qū)市場(chǎng)分析 可行性分析和投資 土地使用規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)與管理 實(shí)例分析 旅游地產(chǎn)策劃體系 可行性分析和投資 簡(jiǎn)言之，可行性分析和計(jì)劃過程的目的就是確定最合適的能獲得成功的開發(fā)項(xiàng)目，這個(gè)分析和計(jì)劃過程需考查幾種不同的開發(fā)方案，以決定哪種是可行的或是最合適的。一可以吸引潛在買主，二可以獲得收益，缺點(diǎn)是易被理解為社區(qū)的貶值。因此，成功的度假區(qū)不僅要提供娛樂活動(dòng)，還要有文化和教育設(shè)施。通常應(yīng)保留 1/3－ 1/ 2的土地作為開敞空間，建筑只占了很小的用地。 4. 人口統(tǒng)計(jì)、心理分析和社會(huì)趨勢(shì)的市場(chǎng)分析。 ? 進(jìn)一步做開發(fā)土地總面積和設(shè)施的承載力研究。 總 論 度假區(qū)市場(chǎng)分析 可行性分析和投資 土地使用規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)與管理 實(shí)例分析 旅游地產(chǎn)策劃體系 項(xiàng)目設(shè)計(jì) ? 交通設(shè)施設(shè)計(jì)： ? 確保交通的便利性和靈活性 ? 采用趣味性、創(chuàng)造性的交通方式：電車、單軌鐵路 馬車、自行車 游艇、橋 飛機(jī)場(chǎng) ? 限制汽車的使用（入口處設(shè)立大型車庫(kù)） 旅游地產(chǎn)策劃體系 項(xiàng)目設(shè)計(jì) ? 公用設(shè)施設(shè)計(jì)： ? 給水：是否有可用水資源 ? 廢水：廢水處理方式 ? 垃圾處理站 ? 保衛(wèi)、安全設(shè)施 ? 度假區(qū)標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì) ? 其它便民設(shè)施 旅游地產(chǎn)策劃體系 項(xiàng)目設(shè)計(jì) ? 水上娛樂設(shè)施和游船設(shè)備： ? 在濱水區(qū)可以提供開敞空間作為小道、自行車道及釣魚或野營(yíng)用地 ? 船坊和劃船活動(dòng)，劃船一直都是度假區(qū)最受歡迎的項(xiàng)目之一 ? 一定數(shù)量的濱水住宅 ? 商業(yè)設(shè)施開發(fā)、商業(yè)開發(fā)能最大程度地利用度假區(qū)濱水用地，通常有旅館、零售商店、飯店等，考慮到濱水區(qū)的生態(tài)環(huán)境，不適宜進(jìn)行密集的商業(yè)開發(fā)。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 高爾夫活動(dòng)設(shè)計(jì)要點(diǎn)： ? 關(guān)鍵因素是選擇合適的用地 ? 根據(jù)地形特點(diǎn)和球場(chǎng)類型，需要面積會(huì)有所不同，約 50萬㎡－ 60萬㎡ ? 一些不適宜作為建筑開發(fā)的用地，如濕地、泛濫平原、排水干道、干涸的河床等都可以作為高爾夫球場(chǎng)的用地。 ? 馬術(shù)娛樂活動(dòng) ? 騎車 ? 滑冰 ? 草坪及田野運(yùn)動(dòng)、射箭、飛靶射擊 旅游地產(chǎn)策劃體系 項(xiàng)目設(shè)計(jì) ? 開敞空間和自然娛樂活動(dòng)： ? 對(duì)于大多數(shù)度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，其環(huán)境是最主要方面。這些都應(yīng)在道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)中予以考慮。在拉斯維加斯賭城或在迪斯尼世界、娛樂、表演或游戲活動(dòng)是吸引游客的主要方式。室外場(chǎng)地也相應(yīng)擴(kuò)展，常常包括主要的水系特征和場(chǎng)地景觀。一個(gè)令人喜悅的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)就是如何將旅館的房客轉(zhuǎn)化為粉飾購(gòu)房者或第二寓所購(gòu)買者，這樣能帶來長(zhǎng)期的利益。 ? 商務(wù)旅行和團(tuán)體旅行對(duì)客房設(shè)計(jì)也產(chǎn)生了很多的影響。 ? 分時(shí)制和分時(shí)制寓所： ? 尋求大型公司合作，如：希爾頓假日產(chǎn)權(quán)酒店集團(tuán)。 在銷售推廣上，應(yīng)首先整體推銷整個(gè)度假村及其附屬設(shè)施。 ? 有統(tǒng)有分：統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、安排 分塊管理。 從房產(chǎn)銷售的角度，多動(dòng)能度假區(qū)比單一的功能度假區(qū)略勝一籌。 ? 度假區(qū)所面向的銷售對(duì)象分散，在營(yíng)銷中不易做到低投入高產(chǎn)出。 ? 度假團(tuán)體的出現(xiàn)，代表著旅游市場(chǎng)又一個(gè)重要的消費(fèi)市場(chǎng)，也影響了餐飲服務(wù)和會(huì)議設(shè)施的設(shè)計(jì)，因此要對(duì)宴會(huì)和會(huì)議設(shè)施進(jìn)行升級(jí)和改革。 度假區(qū)旅館設(shè)計(jì)建議： ? 與國(guó)際知名旅館合作。另外旅館還提供了一些擴(kuò)展的服務(wù)項(xiàng)目，如：高爾夫球場(chǎng)俱樂部、網(wǎng)球場(chǎng)和水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。（名品店） ? 在越寧?kù)o的第二寓所下零售的需且可能越少，但即使在這些環(huán)境中，也要保持零售店的風(fēng)格，創(chuàng)造出一種鄉(xiāng)村的零售環(huán)境。急于自然的娛樂活動(dòng)正成為度假區(qū)的一個(gè)重要部分。道路系統(tǒng)也像高爾夫球場(chǎng)一樣，是項(xiàng)目場(chǎng)地規(guī)劃的組織和協(xié)調(diào)的一種有效的手法。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項(xiàng)目設(shè)計(jì) ? 網(wǎng)球、游泳、礦泉療養(yǎng)和健身設(shè)施： ? 這類娛樂活動(dòng)所需的設(shè)施通常彼此靠得很近，為游客提供了一體的，又是多樣化的娛樂活動(dòng)。如果廣闊的濱水區(qū)只對(duì)一部分用地進(jìn)行開發(fā)，另一部分不開發(fā)，那么這種沖突就較容易解決了。用地規(guī)劃內(nèi)容必須非常詳細(xì)，以備存檔作為合法性文件。 ※ 這個(gè)階段應(yīng)考慮幾個(gè)可選擇性的方案，進(jìn)行評(píng)價(jià)、比較。 一份詳細(xì)的概念性規(guī)劃應(yīng)該包括以下內(nèi)容： 1. 規(guī)劃文件應(yīng)表明項(xiàng)目的風(fēng)格，概括性地提出建筑主題風(fēng)格，季節(jié)性設(shè)施的使用和娛樂活動(dòng)。 ? 土地使用規(guī)劃應(yīng)注意的原則 —— ? 在進(jìn)行度假區(qū)的整體布局規(guī)劃中要對(duì)獨(dú)立住宅、旅館和公寓等的位置進(jìn)行重點(diǎn)考慮，在某種程度上要為每個(gè)單元提供高質(zhì)量的景觀視野，要有到娛樂場(chǎng)所的便捷通道，各使用功能間要有合理的關(guān)系。不管度假者是度假區(qū)的游客或第二寓所的擁有者，他們都會(huì)在管理者井井有條的安排中渡過他們的假期。 ? 平衡前期費(fèi)用和收益 幾種不同的前期策略： ? 優(yōu)化已有的自然景觀，依托自然景觀進(jìn)行寓所開發(fā)、聚集人氣。 ? 散客旅游市場(chǎng) 對(duì)價(jià)格不敏感，常在旺季、周末出游，所需產(chǎn)品：公寓和第二寓所出租