【正文】 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 本區(qū)客戶分析（一） —— 鵬海苑情況分析 鵬 海 苑 戶 型 配 比 表 戶 型 一 房 二 房 三 房 合 計(jì) 面 積（㎡） 38～ 50 74～ 76 104 —— 數(shù) 量（套） 72 72 12 150 比 例 48% 48% 4% 100% （ 06年 10月開盤，均價 3900元 /㎡） 客戶分類 客戶類型 客戶比例 置業(yè)性質(zhì) 主力客戶 小私企業(yè)主 32% 自住為主 少量投資 個體戶 24％ 核電廠員工 19% 打工者 14% 輔助客戶 本地原居民 11% 投 資 公務(wù)員 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 注： 考慮到價格和方便工作等因素，就近買房。 目前住自建房，大鵬住商品房的風(fēng)氣還未形成，大部分人表示不會買房。 公 務(wù) 員 事業(yè)單位人員 本身有公屋住，且環(huán)境較好，對在大鵬本地投資的興趣不大。 外區(qū)客戶對度假臵業(yè)和投資臵業(yè)的熱度較高 。 區(qū) 位 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 關(guān)鍵詞： 雙核心 投資 關(guān)鍵詞： 山景 同緯度還有著名的度假圣地 —— 夏威夷考愛島； ? 大鵬屬于亞熱帶海洋性氣候，年平均氣溫 22176。 假日基地； ? 案名：蔚藍(lán) 22176。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 價格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價格初步定位 東部價格曲線 項(xiàng)目定價 數(shù)據(jù)來源： 深圳市 東部濱海片區(qū)發(fā)展規(guī)劃（ 2023） 大鵬與東部片區(qū)的整體對比系數(shù) 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 價格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價格初步定位 東部價格曲線 項(xiàng)目定價 大鵬鎮(zhèn)所在區(qū)的度假休閑價值與東部對比系數(shù)為 。 HOLO不僅表明物業(yè)性質(zhì)，更表達(dá)了一種度假、悠閑、舒適的生活情調(diào)。 主力客戶 投資客戶： 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，看好東部三鎮(zhèn)旅游度假的發(fā)展，對濱海物業(yè)十分認(rèn)可。 單房、一房 公寓 兩房、三房 住宅 兩房 住宅 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價格定位 數(shù)據(jù)來源：中原研究中心監(jiān)測 產(chǎn)品定位（一） —— 戶型比例初步分析 經(jīng)過幾年的發(fā)展，東部度假性物業(yè)的成交比例趨于穩(wěn)定，即： 單房比例 25%左右；一房比例 55％左右；二房比例 20%左右； 東部度假型物業(yè)歷年成交戶型比例0%20%40%60%80%100%00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年單房 一房 二房 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價格定位 公 寓 單房 一房 兩房 合計(jì) 25% 55% 20% 100% 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 戶型比例 18% 38% 14% 15% 15% 產(chǎn)品定位（一） —— 戶型比例初步結(jié)論 根據(jù)外區(qū)客戶 70%，本地客戶 30%的客戶定位 住 宅 兩房 三房 合計(jì) 50% 50% 100% 202530354045505560657075802023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年一房 單房 兩房 3540 4558 6570 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價格定位 數(shù)據(jù)來源：中原研究中心監(jiān)測 產(chǎn)品定位（一） —— 戶型面積初步分析 ? 單房面積主要在 3540㎡ ； ? 一房面積主要在 4558㎡ ； ? 兩房面積主要在 6570㎡ 。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 客戶定位思路 外區(qū)目標(biāo)客戶 本地目標(biāo)客戶 結(jié)合全國沿海物業(yè)、深圳東部度假型物業(yè)客戶比例， 預(yù)計(jì) 外區(qū)客戶 主力客戶 輔助客戶 目標(biāo)客戶確定 結(jié)合本地人口、需求，預(yù)計(jì)本地客戶比例 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 客戶定位思路 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 目標(biāo)客戶確定（一） —— 全國濱海度假型物業(yè)的成交客戶比例 天津?yàn)I海度假型物業(yè)本地外地客戶比例35%65%外地客戶 本地客戶威海濱海度假型物業(yè)本地外地客戶比例67%33%外地客戶 本地客戶廈門濱海度假型物業(yè)本地外地客戶比例60%40%外地客戶 本地客戶三亞濱海度假型物業(yè)本地外地客戶比例93%7%外地客戶 本地客戶從全國濱海度假型物業(yè)的成交客戶區(qū)域來看，外地客戶的比重較大，比例可達(dá)到 40%左右。少數(shù)人買房為投資。 95㎡ 三房 75㎡ 二房 打工者 大鵬各企業(yè)的中高管，收入中等、穩(wěn)定。 本區(qū)客戶分析（一） —— 鵬海苑客戶結(jié)構(gòu) 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 本區(qū)客戶分析（一） —— 本地潛在客戶總結(jié) 客 戶 特 征 需 求 核電員工 收入高、且穩(wěn)定，大部分員工住在市內(nèi)的核電宿舍區(qū)，若再次置業(yè)也首選在市區(qū)。 大鵬－南澳 度假、休閑、投資客 二次臵業(yè)者 隨著未來交通的改善，以及大梅沙板塊的城市化的不斷升入，關(guān)內(nèi)大量客戶輕松涌入，大梅沙的將變?yōu)橐粋€集居住、旅游、度假、會議、商業(yè)為一體的大眾型旅游度假基地。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 外區(qū)客戶分析（二） —— 東部度假型物業(yè)發(fā)展情況 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 隨著區(qū)域發(fā)展和客戶需求的不斷升級，區(qū)域物業(yè)類型已由初期的酒店，發(fā)展到目前公寓、住宅、別墅多種物業(yè)類型共存的現(xiàn)狀。 地塊二 地塊一 一期 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 項(xiàng)目開發(fā)歷史與責(zé)任 1期千禧大廈 —— 大鵬鎮(zhèn)首個商品房項(xiàng)目，開啟了大鵬人居歷史上的新篇章！ 1期千禧大廈 —— 大鵬人公認(rèn)的大鵬最高檔的樓盤。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 大鵬－南澳組團(tuán) —— 景點(diǎn)、休閑區(qū)規(guī)劃 高爾夫休閑區(qū) 國際會議中心 自然保護(hù)岸線 西沖 游艇活動區(qū) 海灘活動區(qū) 桔釣沙 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 大鵬－南澳組團(tuán) —— 景點(diǎn)、休閑區(qū)規(guī)劃 下沙 下沙濱海度假區(qū) 麻雀山高爾夫休閑區(qū) 鵬城 紅樹林自然保護(hù)區(qū) 大鵬所城保護(hù)區(qū) 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析總結(jié) 城市定位 ，深圳政府“濱海國際城市”的戰(zhàn)略，引導(dǎo)客戶將關(guān)注點(diǎn)投向?yàn)I海； 交通改善 ，交通的改善，使得原先的一小時交通圈延伸至大鵬－南澳組團(tuán)； 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，大鵬作為大鵬－南澳組團(tuán)的旅游度假服務(wù)基地，將重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，大鵬第一次站在了經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的風(fēng)口浪尖上； 東部規(guī)劃 ，“藍(lán)色海岸”戰(zhàn)略使得曾經(jīng)被人遺忘的東部成為未來區(qū)域亮點(diǎn)； 第三部分 項(xiàng)目分析 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 我們面臨一個前所未有的發(fā)展契機(jī) 在一個個規(guī)劃的基礎(chǔ)上，大鵬鎮(zhèn)面臨一個前所未有的發(fā)展機(jī)遇，而我們則搭上了這班快車！ 深圳”濱海國際城市”的定位 東部“藍(lán)色海岸”的定位 大鵬－南澳，國際濱海度假勝地的定位 大鵬鎮(zhèn)，組團(tuán)旅游服務(wù)基地的定位 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 我們在哪？ —— 大鵬－南澳組團(tuán) 旅游服務(wù)基地的核心地 大鵬鎮(zhèn) 大鵬－南澳組團(tuán)的濱海旅游度假服務(wù)基地，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) 下沙 公眾型濱海旅游度假勝地 七娘山 山地探險旅游活動區(qū)域 西沖 國際濱海旅游度假勝地 本 項(xiàng) 目 本項(xiàng)目位于東部濱海地區(qū)的旅游服務(wù)基地的核心區(qū)域 —— 大鵬鎮(zhèn)內(nèi)， 占得區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的先機(jī) 。 環(huán)渤海、長三角、珠三角GDP 增長表13052191703000040000