【正文】 例如物業(yè)產(chǎn)權分散就是阻礙地產(chǎn)項目實現(xiàn)旅游化的一個重要障礙。 基礎建設其次，從城市基礎設施尤其是高速路的發(fā)展來看，北京、上海、廣州、深圳等大城市路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展迅速，從人均汽車的擁有量來看，北京已達到8個人一輛車的水平，上海12個人一輛車，深圳、廣州約10個人一輛車。這對于建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，無疑是個好消息。另外，顯示五星級酒店尊貴身份的高價位令眾多消費者望而卻步。人均旅游花費水平在總體上是隨著其收入的由低到高而遞增的。這些財富并未平均分配到每一個人的頭上，這反映著中國居民中富裕階層和中產(chǎn)階級數(shù)量的巨大，旅游房地產(chǎn)業(yè)面對著旺盛的需求。假日經(jīng)濟帶動高品質(zhì)的居住需求。 旅游房地產(chǎn)的發(fā)展契機與潛力旅游地產(chǎn)是一個復雜的系統(tǒng)，與城市的恩格爾系數(shù)、GDP水平等都有著密切的關系。因為旅游地產(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。但是，并非所有的旅游項目都適合旅游地產(chǎn)開發(fā)，擬開發(fā)地段旅游資源的價值、發(fā)展?jié)摿Γ數(shù)卣拈_發(fā)政策，地區(qū)規(guī)劃條件等等，都會影響到具體項目的進行。 開辟多層面的客戶群體早期開發(fā)的旅游房地產(chǎn)，大多是位于城市郊區(qū)的別墅住宅，面對的客戶群也主要是少數(shù)經(jīng)濟實力雄厚的消費者。 旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)應注意的問題 制訂明確的規(guī)劃規(guī)范目前對于旅游房地產(chǎn)的定義還停留在學術界或開發(fā)商的討論和宣傳中，國家的土地政策和規(guī)劃法規(guī)還沒有明確的界定。多數(shù)成功的旅游地產(chǎn)項目都是位于較大的風景旅游區(qū)范圍之內(nèi)，因為相對于在基礎設施較完善的區(qū)域開發(fā)，開辟一個新區(qū)域無疑意味著要承擔更大的風險。文化和傳說有利于形成新的主題，易于創(chuàng)造好的故事來營造引人入勝的旅游娛樂項目，而且旅游地產(chǎn)還可利用這些文化傳說較高的知名度來促進項目的宣傳和推廣。6 旅游房地產(chǎn)開發(fā) 旅游房地產(chǎn)項目的開發(fā)模式旅游地產(chǎn)在中國起步不久，其廣闊的發(fā)展前景被大家普遍看好，而旅游地產(chǎn)的經(jīng)營模式以及良性發(fā)展軌道便成為了大家關注的焦點。旅游房地產(chǎn)是不但讓人游還要住，如果沒有多種消費方式就發(fā)展不起來。 消費的可存儲性和期權消費旅游房地產(chǎn)在消費時間上可以是多次的，即一次性購買多個時間段或生前永久性(如養(yǎng)老型酒店)的消費權。對于一般旅游產(chǎn)品而言，投資回收是緩慢的。優(yōu)質(zhì)的服務則形成了旅游房地產(chǎn)專業(yè)的酒店管理特色。此類房地產(chǎn)又可分四類，即:①直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅。另外，旅游休閑培訓中心等也與此相關，其客戶群體主要針對于企業(yè)公司，作為商務會議、員工度假的去處，既可以作為固定資產(chǎn)投資，又為公司員工提供了經(jīng)濟方便的福利待遇。杭州宋城集團在杭州樂園景區(qū)開發(fā)的景觀房產(chǎn)也取得了良好的效果。 與旅游相關的寫字樓這類房產(chǎn)以寫字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現(xiàn)，專為旅游企業(yè)如旅游社、旅游咨詢機構等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出游，也方便外地來游游客。 養(yǎng)老型酒店指投資人為自己或為老人在退休前購買退休養(yǎng)老酒店(度假村)的某一個單位，每年和家人去使用一段時間，其余時間委托管理公司出租管理獲取一定的租金回報，直至退休后完全自用。產(chǎn)權式酒店項目開發(fā)的影響因子影響因子商務型度假型交通非常便利，通達性好非常便利，通達性好地理位置城市的商務中心區(qū)域遠離市區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)配套商務、娛樂、休閑、餐飲等必須俱全娛樂、休閑、餐飲等俱全，商務也要考慮自然環(huán)境要求一般很高規(guī)劃設計較高很高景觀要求一般很高開發(fā)商實力很高很高專業(yè)管理集團高高[小結]:此類項目最大的優(yōu)勢在于資金的快速回籠。這種巨額投入會給開發(fā)商帶來巨大的資金壓力。這種全新的投資理念與投資方式，給房地產(chǎn)開發(fā)商、管理公司、投資者帶來了良好的經(jīng)濟收益，其發(fā)展前景極其可觀．70年代中期，由于美國經(jīng)濟衰退、泡沫經(jīng)濟造成大量房地產(chǎn)積壓、空置，特別是市場景氣時期開發(fā)的大量別墅積壓。中國華源集團與海南泰信實業(yè)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”、北京強龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權酒店、浙江錢王集團開發(fā)的“臨安錢王大酒店”均是較成功的案例。將酒店的每一單位分別出售給投資人，投資人一次性買斷物業(yè)產(chǎn)權，擁有全部產(chǎn)權。因此，可以說是家庭生活的延伸。” 旅游地產(chǎn)的四個基本要素：①產(chǎn)業(yè)要素。比較多的說法是，旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式，其開發(fā)物是實現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。我國于90年代開始引入分時度假概念，到目前為止，已有北京、天津、上海、杭州、海南、桂林等城市20家酒店或度假村加盟RCI，并采用分時度假項目運營，獲得良好經(jīng)濟效益。RCI于1974年在美國成立，她是率先推行分時度假交換概念，以一個分時度假村單元與另一個相應的分時度假村單元進行交換。1 旅游地產(chǎn)的起源與發(fā)展旅游房地產(chǎn)源于20世紀60年代歐洲的分時度假(time share，又稱vacation ownership)概念。旅游地產(chǎn)是旅游與地產(chǎn)的聯(lián)姻，資本與資源的對接，文化與建筑的對話，歷史與現(xiàn)實的融合；旅游地產(chǎn)是以旅游開發(fā)為主導，建設相應配套設施，包括酒店、度假屋、公寓等，是旅游與地產(chǎn)的結合，是以旅游為前提條件的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，居民生活水平的提高，物質(zhì)生活的不斷豐富，人們便更多的追求一種自然狀態(tài)下的生存，渴望改善居住環(huán)境，強調(diào)居住空間，更強調(diào)居住的自然環(huán)境優(yōu)劣。在阿爾卑斯地區(qū)，為了讓前來滑雪度假地度假的歐美中產(chǎn)家庭買得起度假房地產(chǎn)，亞歷山大RCI在世界各地均有其辦事處。它能夠促進大中城市經(jīng)濟發(fā)展，拉動內(nèi)需，促進消費，為中國帶來更多客源。具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及產(chǎn)權酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村、登山/滑雪運動度假村等產(chǎn)品形態(tài)。旅游房地產(chǎn)涵蓋了旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩個領域的內(nèi)容，兩者相輔相成，缺一不可，所以，不能簡單套用傳統(tǒng)的旅游或房地產(chǎn)開發(fā)模式。④資源要素。投資者可自主選擇使用方式：一是長期自住，只需支付相應的物業(yè)管理及物資消耗，就可以得到酒店的全套規(guī)范的客房服務。鏈接: “產(chǎn)權酒店”興起于上世紀70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，國際通行的產(chǎn)權式酒店大致有3種類型：一是時權型。為處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，美國從歐洲引入時權酒店這一概念，取得了巨大成功。實行產(chǎn)權式酒店的經(jīng)營方式，可以將建設酒店的巨額集中投資，分解為單位的組合，將部分產(chǎn)權出售，回籠資金。由于產(chǎn)權的小塊分割，使得投資者能夠較為容易的擁有自己的投資物權，因此其發(fā)展空間較大。一般情況下該酒店度假村在產(chǎn)權人去世后由管理公司回購后再出售，收益歸其家人所有。此類房地產(chǎn)目前比較少見，但已有涉獵。這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所，為外地富商提供休閑度假居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。 旅游度假地產(chǎn)又可稱為“第二居所”，主要指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權酒店、用于分時度假的時權酒店以及養(yǎng)老型酒店等等。②在自我營造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅。 符合旅游度假的設計方案旅游房地產(chǎn)開發(fā)的主要功能之一便是滿足人們的度假需求。景區(qū)主要依靠每日的門票，酒店依靠房間的出