開(kāi)發(fā)[旅游地產(chǎn)、驅(qū)動(dòng)模式、案例分析]-全文預(yù)覽
【正文】 —— 愉景灣居民 私人遊艇會(huì) 國(guó)際級(jí) 27洞高爾夫球會(huì) □ 海洋島嶼文化的生活方式 □ 豐富多樣的國(guó)際美食街 □ 國(guó)際頂級(jí)的游艇會(huì)、高爾夫球會(huì) □ 社區(qū)中心的基督教宣道會(huì) □ 萬(wàn)圣節(jié)狂歡日、慈善活動(dòng)等與國(guó)際文化習(xí)慣接規(guī)的社區(qū)活動(dòng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 24 啟動(dòng)區(qū)設(shè)臵在最能展示區(qū)域定位特點(diǎn)的位臵，臨海的一線物業(yè)類型多樣，同時(shí)緊鄰區(qū)域的中心商業(yè)區(qū) Location Highrise Units Lowrise nits Houses Total Beach Village 432 432 Headland Village adland Drive 97 97 Parkridge Village 504 504 美食廣場(chǎng) 大白灣沙灘 會(huì)所 幼兒園 露天廣場(chǎng) 巴士總站 愉景灣國(guó)際學(xué)校、圣公會(huì)偉倫小學(xué) ? 啟動(dòng)區(qū)選取直接感受海岸沙灘位臵，最能 顯現(xiàn)海濱高檔社區(qū)氛圍 ，并緊鄰區(qū)域的中心商業(yè)區(qū)； ? 啟動(dòng)區(qū)包括高層單位、多層單位、聯(lián)排、獨(dú)立別墅等多品種物業(yè)， 產(chǎn)品線豐富 ，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)； ? 啟動(dòng)區(qū) 配套以社區(qū)居民生活便利為主要目標(biāo) ，如公交站、學(xué)校、幼稚園、美食廣場(chǎng)、會(huì)所、沙灘廣場(chǎng)等 區(qū)域商業(yè)中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟(jì)能力維持現(xiàn)狀，對(duì)投資的興趣明顯下降，可望從內(nèi)心體驗(yàn)得到享受 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對(duì)醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強(qiáng)，后期退休收入減少。 仍然擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)高質(zhì)素度假生活的需求及消費(fèi)能力正達(dá)到高峰。時(shí)間與財(cái)力對(duì)此的支持處于不斷上升階段，同時(shí)財(cái)力和對(duì)新事物的接受程度正處一個(gè)最佳的平衡點(diǎn)。 滿巢階段（二）： 年輕夫妻，有 6歲以上子女 經(jīng)濟(jì)狀況較好。購(gòu)買住宅削弱了一定的經(jīng)濟(jì)能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對(duì)其購(gòu)買力給予有力支持。購(gòu)買力強(qiáng)，對(duì)耐用品、大件商品的期望和要求強(qiáng)烈。 對(duì)新生事物的接受較快，對(duì)旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對(duì)自助游情有獨(dú)鐘。 18 旅游物業(yè)與家庭生活周期的關(guān)系 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)曲線 單身階段 新婚階段 滿巢階段 1 滿巢階段 2 滿巢階段 3 滿巢階段 4 孤獨(dú)階段 特征 階段 年輕、單身 無(wú)子女 有 6歲以下子女 有 6歲以上子女 與尚未獨(dú)立的成年子女同住 子女離家自立 單身老人獨(dú)居 旅游物業(yè)購(gòu)買興趣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?資源： 擁有世界級(jí)的沙灘和海資源； 島上有瑪雅文化的圣米蓋里托古跡廢墟，距離坎昆 130公里處還有一處反映瑪雅人文化的圖倫遺址，是墨西哥迄今保存得最好的一座瑪雅和托爾特克人的古城。 ? 規(guī)模： 轄有 17個(gè)村委會(huì)，205個(gè)村民小組，總?cè)丝?萬(wàn)人，總面積 86平方公里 ?？谑? 博鰲 商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型 ?主要依靠博鰲論壇的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)，形成了以商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)的旅游度假區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性 KPI體系 適應(yīng)性 KPI體系 主題產(chǎn)品核心驅(qū)動(dòng)力 資源稀缺度 可利用現(xiàn)有資源不強(qiáng)，自身資源體系不具備競(jìng)爭(zhēng)力；無(wú)過(guò)多條件限制后天資源培育，有充足的發(fā)揮空間 獲得的政策支持力度 對(duì)城市系統(tǒng)具有很強(qiáng)的依賴性和互動(dòng)性，所以對(duì)政策的依賴性較高 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度 發(fā)達(dá)的周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、足夠的區(qū)域人口規(guī)模對(duì)本類項(xiàng)目生存發(fā)展起著重要作用 城市化程度 城市化水平通常較高 開(kāi)發(fā)主體跨行業(yè)操作能力 主要是通過(guò)運(yùn)營(yíng)主題產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，并以旅游資源帶動(dòng)城市地產(chǎn)，所以對(duì)跨行業(yè)操作能力要求高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地處大嶼山東北部，距香港國(guó)際機(jī)場(chǎng) 12公里 ?資源 ：較為優(yōu)良的山、沙灘和海資源 ?區(qū)外交通 ： 通過(guò)公路、輕鐵、水路與市中心相連，車程約 40分鐘，渡輪至中環(huán)需 25分鐘左右 ?區(qū)內(nèi)交通 ：區(qū)內(nèi)交通有穿梭巴士、購(gòu)物巴士、電瓶車及出租汽車（供租用），私家車不允許進(jìn)入社區(qū)（主要是為了環(huán)保） ?周邊設(shè)施 ： 香港迪士尼樂(lè)園、大嶼山郊野公園 ?規(guī)模 ：占 地 649公頃 ?容積率 ： （全香港最低） ?規(guī)劃人口 ：約 25,000人 ?總開(kāi)發(fā)期 ： 13期 迪士尼 主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)型 ?經(jīng)過(guò) 20年的開(kāi)發(fā)，愉景灣通過(guò)打造“高質(zhì)素、低密度”的社區(qū)和度假式的居住生活形成了具有國(guó)際化生活體驗(yàn)的，兼具休閑度假和居家功能的熱點(diǎn)區(qū)域。 4 旅游區(qū)域發(fā)展的三個(gè)階段 本地旅游休閑自住類 區(qū)域旅游度假resort類 目的地型 resort Resort的功能 單一 復(fù)合 空間和人口的覆蓋 廣泛 集中 本地需求 機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)條件的興建 資源條件競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提高 產(chǎn)品和活動(dòng)符合更廣泛市場(chǎng)的需求 更大范圍的區(qū)域推廣 具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)資源條件和吸引力 相對(duì)復(fù)合功能，綜合滿足市場(chǎng)需求 與區(qū)域市場(chǎng)保持 100300公里黃金距離 區(qū)域市場(chǎng) 廣泛市場(chǎng) 夏威夷 Bintan Forest Highland 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?注重體驗(yàn)變化和空間轉(zhuǎn)換是旅游活動(dòng)的特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 世聯(lián)對(duì)旅游概念的理解 ?旅游是通過(guò)主體活動(dòng)空間的暫時(shí)轉(zhuǎn)換，達(dá)到豐富人生經(jīng)歷的一種體驗(yàn)過(guò)程。 環(huán)境的壓力和交通條件的改善有效吸引游客進(jìn)入郊區(qū)旅游，郊區(qū)旅游迅速發(fā)展 內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)趨向均衡，都市郊區(qū)完全融入城市功能區(qū) 過(guò)夜接待產(chǎn)品大規(guī)模出現(xiàn)，旅游地?cái)U(kuò)展至整個(gè)區(qū)域，并形成網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) 發(fā)展階段 城市發(fā)展特征 旅游變化原因 旅游產(chǎn)品類型 本報(bào)告
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