【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 小陸家嘴 南京西路 淮海路 人民廣場(chǎng) 虹橋開發(fā)區(qū) 徐家匯 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 ———— 寫字樓市場(chǎng)：上海寫字樓市場(chǎng)：上海單位：美元 /平方米 .月? 寫字樓投資迎來(lái)第二次高潮寫字樓投資迎來(lái)第二次高潮1997年受 “ 直轄 ” 的利好消息，寫字樓投資于 1998年達(dá)到歷史高峰 。 2023年，在西部大開發(fā)的利好因素下，寫字樓投資再次達(dá)到 ；? 寫字樓市場(chǎng)規(guī)模較小，尚處于剛剛起步階段寫字樓市場(chǎng)規(guī)模較小，尚處于剛剛起步階段2023年末寫字樓存量約為 85萬(wàn)平方米；? 市場(chǎng)檔次不高市場(chǎng)檔次不高甲級(jí)寫字樓僅有大都會(huì)商廈等 3家，數(shù)量偏少；而乙級(jí)和乙級(jí)以下的普通寫字樓卻占市場(chǎng)比重的 85%；? 空置率高達(dá)空置率高達(dá) 65% 項(xiàng) 目 1997 1998 1999 2023 2023竣工面積 － － 銷售面積 空置面積 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 ———— 寫字樓市場(chǎng)：重慶寫字樓市場(chǎng)：重慶市場(chǎng)供求市場(chǎng)供求單位：萬(wàn)平方米區(qū)域租金水平區(qū)域租金水平? 租金水平差異較大，大都處于較低價(jià)位，入住率總體水平均不高租金水平差異較大，大都處于較低價(jià)位，入住率總體水平均不高? 除上述純寫字樓，重慶存有大量的商住樓（商務(wù)公寓）和一些酒店附屬商除上述純寫字樓，重慶存有大量的商住樓（商務(wù)公寓）和一些酒店附屬商務(wù)樓，在商用寫字樓市場(chǎng)占有較大份額。重慶純寫字樓約務(wù)樓，在商用寫字樓市場(chǎng)占有較大份額。重慶純寫字樓約 50萬(wàn)平方米，商萬(wàn)平方米，商住樓約住樓約 26萬(wàn)平方米，酒店附屬商務(wù)樓約萬(wàn)平方米，酒店附屬商務(wù)樓約 9萬(wàn)平方米。萬(wàn)平方米。指 標(biāo) 甲級(jí)寫字樓 乙級(jí)寫字樓 普通寫字樓規(guī) 模 甲級(jí)寫字樓僅有大都會(huì)商廈等 3家，數(shù)量偏少 乙級(jí)寫字樓是市場(chǎng)的供應(yīng)主流，占 45% 普通寫字樓數(shù)量較多，比重約為 40%供應(yīng)量 20萬(wàn)平方米位 置均位于渝中區(qū)， 2家分布在解放碑片區(qū)， 1家分布在兩路口片區(qū)主要分布于渝中區(qū)解放碑及兩路口片區(qū)，另有個(gè)別分布于各商圈邊緣主要集中在渝中區(qū)兩路口片區(qū)及南岸區(qū)南坪片區(qū)租 金 60元 /㎡ 月以上 40－ 50元 /㎡ 月 20－ 35元 /㎡ 月入住率 70%以上 50－ 70% 30－ 70%城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 ———— 寫字樓市場(chǎng)：重慶寫字樓市場(chǎng)：重慶重慶重慶?城市經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，將有力刺激寫字樓開發(fā)城市經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，將有力刺激寫字樓開發(fā)?外資進(jìn)入城市時(shí)間較短，規(guī)模較小外資進(jìn)入城市時(shí)間較短，規(guī)模較小?高品質(zhì)商務(wù)寫字樓缺乏，市場(chǎng)需求有望增長(zhǎng)高品質(zhì)商務(wù)寫字樓缺乏，市場(chǎng)需求有望增長(zhǎng)?全球經(jīng)濟(jì)低迷將延遲外資進(jìn)入時(shí)間，市場(chǎng)近期迅速繁榮的可能性較小全球經(jīng)濟(jì)低迷將延遲外資進(jìn)入時(shí)間，市場(chǎng)近期迅速繁榮的可能性較小 上海上海?市場(chǎng)正處于快速恢復(fù)性增長(zhǎng)期市場(chǎng)正處于快速恢復(fù)性增長(zhǎng)期?受到全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的影響，寫字樓需求增長(zhǎng)趨緩，租金水平和空受到全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的影響，寫字樓需求增長(zhǎng)趨緩，租金水平和空置率趨于穩(wěn)定置率趨于穩(wěn)定?近期甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量有限，租金及入住率仍將繼續(xù)走高近期甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量有限，租金及入住率仍將繼續(xù)走高北京北京?宏觀經(jīng)濟(jì)向好支撐了北京寫字樓市場(chǎng)的長(zhǎng)期利好信心宏觀經(jīng)濟(jì)向好支撐了北京寫字樓市場(chǎng)的長(zhǎng)期利好信心?近期市場(chǎng)供求現(xiàn)狀并未顯現(xiàn)出入世和奧運(yùn)的利好效應(yīng)近期市場(chǎng)供求現(xiàn)狀并未顯現(xiàn)出入世和奧運(yùn)的利好效應(yīng)?近期市場(chǎng)先揚(yáng)后抑的發(fā)展歷程，說(shuō)明其尚處于恢復(fù)性增長(zhǎng)階段近期市場(chǎng)先揚(yáng)后抑的發(fā)展歷程，說(shuō)明其尚處于恢復(fù)性增長(zhǎng)階段城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 ———— 寫字樓市場(chǎng)：小寫字樓市場(chǎng)：小 結(jié)結(jié)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 ———— 零售物業(yè)市場(chǎng)：北京零售物業(yè)市場(chǎng)：北京?位于王府井、西單、隆福大廈等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)以及廣安大街等新興商位于王府井、西單、隆福大廈等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)以及廣安大街等新興商業(yè)區(qū)的店鋪價(jià)格高居各類店鋪之榜首，且繼續(xù)呈穩(wěn)中有升的走勢(shì)。業(yè)區(qū)的店鋪價(jià)格高居各類店鋪之榜首，且繼續(xù)呈穩(wěn)中有升的走勢(shì)。?以出售產(chǎn)權(quán)為模式的零售物業(yè)在朝陽(yáng)以出售產(chǎn)權(quán)為模式的零售物業(yè)在朝陽(yáng) CBD相對(duì)匱乏，而相對(duì)匱乏，而 2023年前年前該地區(qū)大面積底商的推出，必將牽動(dòng)投資重心的偏移。該地區(qū)大面積底商的推出，必將牽動(dòng)投資重心的偏移。?以餐飲、娛樂(lè)、超市等生活配套行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村獨(dú)特的商圈以餐飲、娛樂(lè)、超市等生活配套行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村獨(dú)特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。?南城近兩年內(nèi)的表現(xiàn)格外突出。南城近兩年內(nèi)的表現(xiàn)格外突出。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 ———— 零售物業(yè)市場(chǎng)：上海零售物業(yè)市場(chǎng)：上海市場(chǎng)供求市場(chǎng)供求? 平均租金水平較高，各大商圈平均租金水平參差不齊平均租金水平較高，各大商圈平均租金水平參差不齊? 頂級(jí)商業(yè)街的供應(yīng)漸飽和，品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)突出頂級(jí)商業(yè)街的供應(yīng)漸飽和，品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)突出? 住宅配套商業(yè)是零售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)住宅配套商業(yè)是零售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)? 商鋪投資成為房地產(chǎn)投資的新渠道商鋪投資成為房地產(chǎn)投資的新渠道? 中心城區(qū)、次中心城區(qū)的旺鋪帶動(dòng)銷售價(jià)格節(jié)節(jié)升高中心城區(qū)、次中心城區(qū)的旺鋪帶動(dòng)銷售價(jià)格節(jié)節(jié)升高? 地鐵商鋪脫穎而出，扮演地鐵商鋪脫穎而出，扮演 2023年零售物業(yè)市場(chǎng)年零售物業(yè)市場(chǎng) ““ 黑馬黑馬 ”” 角色角色? 租金回升租金回升優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的底層租金在優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的底層租金在 99年后觸底回年后觸底回升，升， 2023年平均租金比年平均租金比 01年微幅上漲年微幅上漲 元，升至元，升至 /平方米平方米 /天。天。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 ———— 零售物業(yè)市場(chǎng)：上海零售物業(yè)市場(chǎng)：上海租售價(jià)格租售價(jià)格? 售價(jià)高位運(yùn)行售價(jià)高位運(yùn)行中心城區(qū)商鋪售價(jià)保持在高位區(qū)間運(yùn)行，中心城區(qū)商鋪售價(jià)保持在高位區(qū)間運(yùn)行，次中心區(qū)商鋪由于產(chǎn)租能力提高，旺鋪價(jià)次中心區(qū)商鋪由于產(chǎn)租能力提高，旺鋪價(jià)格直逼城市中心區(qū)域。近期上市的小面積格直逼城市中心區(qū)域。近期上市的小面積產(chǎn)權(quán)商鋪售價(jià)較高。產(chǎn)權(quán)商鋪售價(jià)較高。區(qū)域 單價(jià)（元 /M2）中心城區(qū) 2023035000次中心區(qū) 1000025000城市邊緣地區(qū) 50001500019982023年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)底層租金商鋪售價(jià)水平 ? 市場(chǎng)發(fā)展迅速，各項(xiàng)供求指標(biāo)均取得較大增長(zhǎng)市場(chǎng)發(fā)展迅速，各項(xiàng)供求指標(biāo)均取得較大增長(zhǎng)1－ 11月商業(yè)用房投資額達(dá) 28億元，同比增長(zhǎng) %；竣工面積達(dá) 69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；平均銷售價(jià)格為 3,581元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。 ? 重大項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)，大大刺激各商圈發(fā)展重大項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)，大大刺激各商圈發(fā)展如：沙坪壩商圈 —— 三峽廣場(chǎng)、華宇廣場(chǎng)、欣陽(yáng)百貨、新世紀(jì)百貨、太平洋百貨 南岸商圈 —— 天龍廣場(chǎng) 北部商圈 —— 北城天街購(gòu)物廣場(chǎng) ? 租賃市場(chǎng)走紅，價(jià)格直線上升租賃市場(chǎng)走紅，價(jià)格直線上升城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 ———— 零售物業(yè)市場(chǎng)：重慶零售物業(yè)市場(chǎng)：重慶城市 /區(qū)位 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4中心區(qū) 25000 27000 30000 28000次中心區(qū) 18000 20230 17000 18000城市邊緣區(qū) 7000 7500 8000 8000郊區(qū) 4000 3500 3800 3800商鋪一級(jí)市場(chǎng)平均銷售價(jià)格 單位：元 /平方米 )城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望 ———— 宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)隨著隨著 ““ 十五十五 ”” 計(jì)劃的推進(jìn)、城市規(guī)劃的實(shí)施，三地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將保持較高水平，城市建計(jì)劃的推進(jìn)、城市規(guī)劃的實(shí)施，三地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將保持較高水平，城市建設(shè)規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大。但由于基礎(chǔ)水平及發(fā)展階段的差異，三地差距有可能進(jìn)一步加大。設(shè)規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大。但由于基礎(chǔ)水平及發(fā)展階段的差異，三地差距有可能進(jìn)一步加大。 成功舉辦 APEC、 中國(guó)加入WTO， 以及申辦 2023年世界博覽會(huì)等利好因素促動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁。經(jīng)濟(jì)總量： ■ ■ ■ ■ ■增長(zhǎng)速度： ■ ■ ■ ■ ■