【文章內(nèi)容簡介】 極配合廈門做好廈漳跨海大橋的前期工作外，還抓緊籌備長洲至海滄跨海大橋高速公路支線，拓建角海線（角美——海滄）公路，改建長泰至同安、陳巷至灌口等公路，做好廈深（廈門——深圳）鐵路、贛龍漳鐵路的前期工作，從而把漳州市區(qū)、藍(lán)田工業(yè)區(qū)、角美工業(yè)區(qū)、龍池開發(fā)區(qū)與廈門市區(qū)、漳州港連成一體。四、城市房地產(chǎn)市場分析1土地市場（1）近三年廈門土地出讓情況及分析根據(jù)廈門市土地礦產(chǎn)資源交易市場的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，，％；，；總成交金額達(dá)250億元， 億元，增長幅度高達(dá)136%。（2）廈門07年、08年商住土地出讓情況分析根據(jù)廈門市土地礦產(chǎn)資源交易市場的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年廈門共出讓商住地塊27幅，共141萬平方米，平均樓面地價5739元/平方米，平均每畝地價1040萬元。而2008年1~6月，廈門市共出讓16幅商住用地，其中成交11幅，流拍5幅，成交面積29．904萬平方米，平均樓面地價4454元/平方米，平均每畝地價875萬元。廈門市土地市場成交情況比較表：如上表數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，08年上半年總體情況與07年全年相比，%。成交量極度萎縮。如下圖：08年上半年土地出讓價格與07年全年相比，%，%。（3） 20072008年廈門商住地塊分區(qū)出讓情況41 / 41土地編號：2008G02位置：湖里大道與五石路交叉口樓面價：4150元/㎡用途：居住、變電站土地編號：2008G05位置：龍山中路以西樓面價：6596元/㎡用途：居住商業(yè)土地編號：2008G08位置：仙岳路南側(cè)，云頂中路東側(cè)樓面價：6500元/㎡用途：居住商業(yè)思明區(qū)、湖里區(qū)土地編號：2008G01位置：育青路與陽臺路交叉口南側(cè)樓面價：7975元/㎡用途：居住商業(yè)土地編號：2008G06位置：湖里大道西側(cè)樓面價：5362元/㎡用途：居住商業(yè)土地編號：2008TG14位置：同安區(qū)環(huán)東海域片區(qū)樓面價：4500元/㎡用途：居住商業(yè)土地編號：2008TG12位置：東?？萍紙@內(nèi)樓面價：2193元/㎡用途：居住商業(yè)土地編號：H2008G07位置：角嵩路以北，興港路以東樓面價：4490元/㎡用途：居住商業(yè)土地編號：H2008G06位置：角嵩路以北，海新路以西樓面價：2988元/㎡用途：居住商業(yè)土地編號：H2008G01位置：過蕓溪以東，沈海高速公路以南樓面價：2600元/㎡用途：居住商業(yè)(4)土地市場小結(jié)及發(fā)展趨勢預(yù)測由以上土地成交數(shù)據(jù)可看出：A、 今年廈門投入市場并成交的地塊共有56個，各區(qū)分別成交地塊數(shù)為：a) 集美區(qū)、同安區(qū) 12個地塊b) 思明區(qū) 2個地塊c) 湖里區(qū) 8個地塊 五緣灣2007G29地塊以17486 元/平方米成為地王d) 翔安區(qū) 5個地塊B、 島外出讓地塊比重明顯增加，今年島外共出讓31 幅地塊，島內(nèi)除加油站外只出讓10 幅地塊，只出讓10 幅地塊。C、 今年成交地塊的用途以居住、商業(yè)為主，其中商住用地28 幅， 萬平方米，％； 萬平方米， 萬平方米，％、%；加油站和工業(yè)的比重有所增加，其中加油加氣站共成交了13 幅（集美1 幅），工業(yè)集中在湖里和同安，共成交8 塊。D、 從今年的土地成交價格來看，無論島內(nèi)還是島外，樓面價再創(chuàng)新高。今年島內(nèi)樓面地價超過10000元/平方米的地塊就有3 宗，最高達(dá)17486 元/平方米，均位于五緣灣片區(qū)。島外有8幅土地樓面地價超過6000元/平方米，大部分位于集美，其中杏林灣2007JG03地塊樓面價為12066 元/平方米。E、 2007年供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域：五緣灣片區(qū)仍然是島內(nèi)供應(yīng)的的重點(diǎn)區(qū)域，島外則以集美為主（集灌路、杏林灣），同安片區(qū)環(huán)東海域供應(yīng)大面積工業(yè)用地，翔安做為新興崛起的一個區(qū)域，有4 幅商住地塊出讓，最高樓面價6029 元/平方米。07年與08年上半年廈門“地王”比較：2007年的地王位于島內(nèi)五緣灣片區(qū)，占地約50畝，于2007年9月成交。每畝單價2565萬元。而2008年上半年的“地王”位于思明區(qū)，占地約13畝，于08年4月成交，樓面地價7975元/平方米。每畝單價1279萬元。半年時間，“地王”價格下跌50%。07年與08年上半年廈門同區(qū)域位置成交地塊情況比較：上表中的4個地塊位置較為接近，同屬五緣灣片區(qū)，07年的成交樓面地價在13147~17486元/平方米的范圍。而08年成交的一塊編號為2008G06的地塊，占地約37畝，于08年4月成交。比07年同區(qū)位成交價最低的編號為2007G28的地塊（其成交樓面地價為13147元/平方米）下降了7784元/平方米，%。此兩地塊相距離幾百米。（5） 08年上半年土地出讓情況2008年上半年，廈門全市共出讓土地（商?。?1幅，。上半年土地出讓總成交金額與全年預(yù)算差距較大。在財(cái)政局發(fā)布的2008預(yù)算報(bào)告中，因受國家政策影響，2008年的地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場存在較大不確定因素，％。、“流拍”是最讓人印象深刻的詞語。2月18日，新春首場土地出讓會，所推的同安區(qū)9幅地塊因無人報(bào)價均告流拍，成為有史以來最冷的土地出讓會。4月8日，推出的10幅商住用地，4地塊流拍，6地塊成交，讓拍地現(xiàn)場重現(xiàn)生機(jī)。6月8日，推出的12幅地塊，7幅成交，5幅流拍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年廈門市共推出25幅地塊（商?。?，%。第一場2月18日新春第一場土地出讓會，所推的同安區(qū)9幅地塊因無人報(bào)價均告流拍，成為有史以來最冷的土地出讓會。繼2007年底同安區(qū)四幅出讓的地塊全部流拍后，同安區(qū)出讓的土地再度全部流拍。上午出讓的四幅地塊均位于同安工業(yè)集中區(qū)內(nèi)，梧侶路北側(cè)，分別是2008TG02008TG02008TG02008TG04。前三幅地塊為商住地塊，每幅地塊面積均為1萬多平方米，另一幅是酒店用地，規(guī)劃為三星級以上酒店用地，建筑面積24790平米，起叫價為2500萬元。下午掛牌出讓的另五塊地都位于濱海西大道東側(cè)、濱海旅游路西側(cè)，分別是2008TG02008TG02008TG02008TG02008TG09，均為商住地塊。掛牌起始總價最高的地塊是位于同安區(qū)濱海西大道東側(cè)的2008TG06地塊，建筑面積90060平米，增價幅度200萬元。掛牌起始總價最低為位于同安工業(yè)集中區(qū)內(nèi)，梧侶路北側(cè)，經(jīng)三路西側(cè)的2008TG04地塊，規(guī)劃為三星級以上酒店用地，建筑面積24790平米，起叫價為2500萬元。分析：除了受宏觀調(diào)控影響導(dǎo)致廈門房地產(chǎn)市場陷入集體觀望的因素外，開發(fā)商資金緊張，地塊周邊配套欠缺也是同安區(qū)9幅地塊接連流拍的原因。第二場4月8日共出讓十塊土地，六幅地塊成功出讓，四幅地塊宣布流拍。六地塊總建筑面積659970平方米。成交詳情如下：位于思明區(qū)仙岳路南側(cè)，樓面價6500元/平方米。位于同安區(qū)東?？萍紙@內(nèi)，樓面價2193元/平方米。位于同安區(qū)環(huán)東海域片區(qū)，濱海大道東側(cè)，樓面價4500元/平方米。 ，樓面價7975元/平方米。位于思明區(qū)龍山中路以西，龍昌路以東，誼愛路以北，龍山路以南的2008G05地塊競爭最為激烈，樓面價6597元/平方米。位于環(huán)湖里大道西側(cè)的2008G06地塊，樓面價5363元/平方米。第三場6月8日上午公開出讓7幅地塊，其中2007G22地塊、2008JG05地塊、2008TG11地塊及J2008G04地塊，因在報(bào)價截止時間內(nèi)，無人報(bào)價而宣告流拍。廈門市同安房地產(chǎn)公司以底價3330萬元拍得T2008G04地塊；廈門野山谷生態(tài)樂園公司以底價1530萬元競得T2008G03地塊；福建省億力房地產(chǎn)公司則以8915萬元競得2008G02地塊。下午，翔安2007XG02地塊因無人報(bào)價而宣布流拍，H2008G01地塊由廈門海滄土地開發(fā)公司以底價21100萬元競得，樓面價2602元/平。廈門海投公司則分別以底價15000萬元和23800萬元，將H2008G06地塊和H2008G07地塊獲取。而商業(yè)服務(wù)用途的H2008G02地塊則由廈門國貿(mào)公司開拍第一聲，以1100萬元競得。商品房市場（1）0308年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析08年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐步回落， ，%。其中，%。由于去年新拍土地的項(xiàng)目今年多數(shù)還處于籌備或觀望狀態(tài)，導(dǎo)致今年房地產(chǎn)新開工面積大幅下降，%。雖然今年以來開工面積降幅較大，但由于去年末結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目較多，今年房地產(chǎn)施工繼續(xù)保持較大規(guī)模。，%。此外，由于前兩年開工建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目今年大部分已處于竣工收尾階段，造成商品房竣工面積大幅增加，1－，%，竣工面積中以非住宅的廠房、商業(yè)用房和辦公樓增長較快，、%。 （2）房地產(chǎn)銷售情況2008 萬平方米，供應(yīng)量主要來自思明區(qū)和同安區(qū)，比2007 ％。 萬平方米，與2007 萬平方米相比，%%.上半年商品房銷售量以島內(nèi)為主， 萬平方米，%。,市場表現(xiàn)為供大于求，市場供應(yīng)量充足。2008 上半年全市商品房銷售均價為9982 元/m2，各月整體均價走勢較為平穩(wěn)。2007 年上半年和下半年銷售塔價分別為9226 元/m2 和9972 元/m2，上半年與2007 %，與2007 %，漲幅明顯減緩?？梢钥闯?008 上半年商品房供應(yīng)量較往年大幅減少，受政策影響，消費(fèi)者仍保持較為謹(jǐn)慎的觀望態(tài)勢，半年商品房銷售量也大量回落，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及同期1/2。而交易價格雖然較2007 年上半年有較大的上漲，但是與2007 下半年相比，上漲幅度微乎其微，一改以往價格飛速上漲的發(fā)展態(tài)勢。A、住宅銷售量暴跌，不足同期1/3，均價艱難中爬升2008 萬平方米，與2007 年同期相比下滑39%，供應(yīng)量主要來自島內(nèi)兩區(qū)，其中思明區(qū)住宅供應(yīng)量占全市住宅供應(yīng)量30％。2008 上半年住宅銷售量大幅萎縮， 萬平米，比去年同期大幅下滑66%,不足去年同期1/3。房產(chǎn)新政致使大部分投資者退出，部分自住需求者長時間持幣觀望，住宅整體去化量緩慢。從銷售均價看，受島內(nèi)住宅銷售量占主體地位的影響，2008 上半年住宅銷售均價依然堅(jiān)挺，維持在萬元線上下波動，全市住宅均價10779 元/m2，與2007 年同期相比上漲21%，與2007 年下半年的10050 元／%，半年價差僅729 元／平方米，月均上％。2008 上半年整體均價依然有小幅上漲，但上漲幅度明顯放緩，價格在艱難爬升。樓市風(fēng)云變幻，商品住宅自然是首當(dāng)其沖，成為受影響最大的物業(yè)類型。2008 上半年住宅銷售量暴跌，不足2007 年同期1/30 盡管成交量大幅度減少，市場進(jìn)入低迷時期，但商品住宅成交價格保持了較為平穩(wěn)態(tài)勢，在島內(nèi)兩區(qū)成交主力比例變大的堅(jiān)挺下，全市住宅成交均價沒有大跌反而微幅上漲大落，價格在艱難中爬升。 2008年上半年，廈門全市住宅共成交4393套，對比2007年上半年的12257套，%。，%。住宅成交總金額5,485,378,，%。價格方面，2008年上半年全市住宅均價為10,。島內(nèi)住宅均價13,，；島外住宅均價為7,。其它物業(yè)類型上，寫字樓成交486套，均價7,；商場成交481套，均價20,；車庫成交1563套，均價4,；別墅成交22套，均價16,；廠房成交26套，；其它物業(yè)類型成交28套，均價5,。 (3)市場價格走勢分析成交量作為一個樓市的方向標(biāo)，在很大程度上可以反映出當(dāng)?shù)貥鞘械幕钴S度。從上表我們可以看出，廈門整體市場成交量從２月的２２８套，逐步放大，5 月成交1017 套，比３月增長14％，但只有上年同期的41％，而6 月成交980 套，相當(dāng)于上年同期的40％，我們可以得出一個結(jié)論，觀望氣氛籠罩著的今年上半年廈門房地產(chǎn)，一手交易市場成交量整體大幅度萎縮。廈門房價一直處于穩(wěn)步上升狀態(tài)，2007年住宅均價達(dá)到了9456元/㎡，%，2008年的雖然遭遇金融危機(jī)，成交量下滑，但價格仍然保持在高位。2007年2008年各區(qū)月均房價變化趨勢2007年商品居住用房（包括住宅和別墅）平均價格為9456 元/平方米，%，其中，島內(nèi)商品居住用房均價為12479 元/平方米，島