房地產(chǎn)專題報告(1)(編輯修改稿)
2025-01-22 04:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)專題報告 土地出讓方式 拍 賣 ? 拍賣方式概念 按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用 叫價的方法 將土地使用權拍賣給 出價最高者 （競買人 ）。 ? 拍賣流程 （一）主持人點算競買人； （二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關事項； （三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示； （四）主持人報出起叫價； （五）競買人舉牌應價或者報價； （六）主持人確認該應價后繼續(xù)競價； （七）主持人連續(xù)三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交； （八）主持人宣布最高應價者為競得人。 Research Page 16 房地產(chǎn)專題報告 土地出讓方式 掛 牌 ? 掛牌方式概念 出讓人發(fā)布 掛牌公告 ，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并 更新掛牌價格 ，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者。 ? 掛牌流程 接受新報價 出讓人 宗地信息掛牌公布 競買人 報價 出讓人 更新掛牌價格 出讓人 確定競得人 掛牌起始日 掛牌截止日 掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： （一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交； （二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外； （三）在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價 ，出價最高者為競得人。 Research Page 17 房地產(chǎn)專題報告 土地出讓方式 協(xié) 議 ? 協(xié)議方式概念 指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。 劃 拔 ? 劃拔方式概念 指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地無償交給土地使用者的行為。 Research Page 18 房地產(chǎn)專題報告 三、出讓方式的適用范圍 出讓方式 劃拔方式 招標、拍賣、掛牌 協(xié)議 1 經(jīng)營性用地以 (商業(yè)、旅游、商品住宅等 )及有競爭要求的工業(yè)用地； 1 經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的 1 國家機關、軍事用地 2 同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者； 2 原劃撥、承租土地使用權人申請協(xié)議出讓 2 城市基礎設施、公益事業(yè)用地 3 劃撥土地使用權改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權，實行招拍掛出讓的； 3 劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓 3 國家重點扶持的能源、交通等項目用地 4 出讓土地使用權改變用途 4 出讓土地使用權人申請續(xù)期 4 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 異同 有償使用，需要簽定合同 有償有償使用，需要簽定合同 少量費用 (補償、安置）或無償 有期限限制 有期限限制 一般無期限限制 Research Page 19 房地產(chǎn)專題報告 土地出讓方式 四、招標、拍賣、掛牌的異同 招 標 拍 賣 掛 牌 交易場所 指定地點 拍賣行 土地交易場所 交易方式 一次報價 多次報價 多次報價 持續(xù)時間 長 短 長 復雜程度 需要制作標書 十分復雜 不復雜 一般 衡量指標 價格及指定的技術等其它條件 價格 價格 適用范圍 具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件 土地用途無特別限制及要求 土地用途無特別限制及要求 Research Page 20 房地產(chǎn)專題報告 三、開 發(fā) 流 程 Research Page 21 房地產(chǎn)專題報告 三、開發(fā)流程 《建設用地規(guī)劃許可證》 《國有土地使用證》 《建設工程規(guī)劃許可證》 《建設工程施工許可證》 :尋找施工單位 《商品房銷售許可證》 選 址 立 項 取得土地 規(guī)劃設計 開工建設 竣工驗收 Research Page 22 房地產(chǎn)專題報告 建 設 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 三、開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿 商 品 房 銷 售 許 可 證 建 筑 工 程 施 工 許 可 證 建 設 工 程
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