【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 購(gòu)房者更注重使用年限。 2. 湖濱南路是一條交通要道，而禾祥西路又是商業(yè)街，項(xiàng)目南北都比較嘈雜。 3. 為高層建筑，缺乏一般小區(qū)住宅之環(huán)境配套。 機(jī)會(huì)（ O）： 1. 附近缺少新開工的樓盤，相近的樓盤都已進(jìn)入銷售尾期。 2. 泉州單身公寓投資持續(xù)升溫，而廈門外地客戶中泉州客戶占了 70%。 3. 屬于廈門最優(yōu)地段，交通發(fā)達(dá)、升值潛力巨大。 威脅（ T）： 1. 廈門采取新的購(gòu)房入戶制度，由原先購(gòu) 45平米即可入廈門戶口提高到 150平米才可辦理戶口，如果本項(xiàng)目不能享 受原有入戶政策將流失掉一部分客戶。 2. 房?jī)r(jià)升溫，二手房對(duì)市場(chǎng)的沖擊加大。 3. 房產(chǎn)政策的變化，使投資客數(shù)量減少。 4. 廈門政府現(xiàn)在大力支持島外開發(fā) ,會(huì)分散客戶投資島內(nèi)的注意力。 五．產(chǎn)品定位 根據(jù)資料顯示廈門購(gòu)房者中 有 %選擇預(yù)支未來(lái)，按揭購(gòu)買滿意的房子，究其原因主要是因?yàn)槟壳暗馁?gòu)房主力軍的都是參加工作沒(méi)幾年的年輕人 ,這些人的資金積累一般不會(huì)很足 ,一次性付款有很大的難度或者說(shuō)是不可能 ,但這些年輕人的購(gòu)買欲望特別強(qiáng)烈 ,還有就是這些人手頭上都握有按揭購(gòu)房所需的首付款 ,而且他們的收入普遍比較高 ,按揭后還款壓力不會(huì)很大 ,因此作為購(gòu)房付款的一種主要方式 按揭就得到了這些人的青睞。 另有%的人選擇小戶型作為過(guò)渡房，因?yàn)樾粜头孔与m然并不能滿足購(gòu)房者的實(shí)際居住需求 , 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁(yè) 共 25 頁(yè) 但也能滿足購(gòu)房者擁有產(chǎn)權(quán)的重要傳統(tǒng)觀念 ,而且一但經(jīng)濟(jì)條件許可 ,就可以隨時(shí)把它出手 ,再購(gòu)買自己滿意的房子 ,所以持有這種置業(yè)觀點(diǎn)的人也不在少數(shù) !而從目前購(gòu)房者的購(gòu)房目的分析，投資購(gòu)房的比例正有節(jié)節(jié)上升的趨勢(shì)，而在投資的選擇上來(lái)看，地段好總價(jià)低的小戶型正越來(lái)越受到購(gòu)房者的青睞，極有超越商鋪投資的苗頭。結(jié)合本案地段極佳的先天優(yōu)勢(shì)，若定位成 SOHO型的 酒店式公寓，既能滿足家庭辦公的需要，又兼顧到了投資小戶型的市場(chǎng)需求，如此一來(lái)對(duì)本案的順利推廣會(huì)打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 六．產(chǎn)品定價(jià) 鑒于本項(xiàng)目爛尾樓的客觀存在，而獨(dú)棟大樓在配套方面又無(wú)法做出規(guī)模，因此建議在大樓內(nèi)部的配套方面做到精益求精，同時(shí)通過(guò)精裝修的品質(zhì)來(lái)淡化爛尾樓的影響，而在售價(jià)方面則應(yīng)體現(xiàn)出高資態(tài)?？紤]到廈門買賣房產(chǎn)中習(xí)慣于打折的消費(fèi)習(xí)性，我們可采用抬高表價(jià)而在實(shí)際銷售中卻給于客戶一定折扣的方法，相信會(huì)給產(chǎn)品的去化帶來(lái)不小的好處。從本案實(shí)際情況考慮 ,由于大廈樓高 30層 ,1到 4層是商場(chǎng)部分 ,所以起價(jià)樓層 設(shè)定在五樓。目前處于蓮坂商圈的裕發(fā)廣場(chǎng)的均價(jià)定在 6250 一線，裝修標(biāo)準(zhǔn)在 800 左右，而即將公開的九龍城雖然定在 6800 一線，但由于它是挑高四米五的產(chǎn)品，所以把這個(gè)因素考慮在內(nèi)其毛坯均價(jià)也在 5500 左右，這兩個(gè)項(xiàng)目都處于繁華商圈之內(nèi)，在地段上與本案有可比性，倘若本案在自身配套方面做到更加精益求精，如智能化管理，樓宇自動(dòng)化等參照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)制定，那么在售價(jià)方面則能取得更強(qiáng)的支撐。另外離本案最近的樓盤麗水華庭的價(jià)格在 5300 到5500之間 ,由于本案的產(chǎn)品是小戶型 ,考慮到總價(jià)的因素每平方可比其高 200元 ,再加上五 星級(jí)精裝修的品質(zhì) ,每平方又可加上約 1500—— 1800元 ,同時(shí)考慮到項(xiàng)目位置處于黃金商業(yè)地段，項(xiàng)目本身全鋼結(jié)構(gòu)的貴族氣息，都在一定程度上提升了大樓本身的品質(zhì)，并在售價(jià)上可獲得相應(yīng)的支撐。所以我們考慮本案的均價(jià)可定在 7200—— 7800一線 ,倘若均價(jià)所在的樓層 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁(yè) 共 25 頁(yè) 設(shè)在十六層 ,每層的樓層差價(jià)為 6080元一平米的話 ,那么五層的起售價(jià)約為 6300 元一平方米。我們認(rèn)為均價(jià)若考慮在 7200元 —— 7800一線，并在銷售中采用低開高走的策略，應(yīng)當(dāng)是符合當(dāng)前的市場(chǎng)局勢(shì)。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁(yè) 共 25 頁(yè) 肆、行銷篇 一．總體策略 入市時(shí)機(jī)： 結(jié)合本案的 實(shí)際情況，推案的時(shí)間宜定在 2020年九月份，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候一方面關(guān)于房產(chǎn)的新政策都已明朗化，同時(shí)十一長(zhǎng)假也在這個(gè)階段，容易通過(guò)廈門周邊客戶的來(lái)訪積聚人氣。 分階段的銷售進(jìn)度 先推住宅帶動(dòng)樓盤的人氣，塑造湖濱南路商業(yè)中心高檔次精裝修樓盤的形象，為商場(chǎng)的推廣作準(zhǔn)備。 二．價(jià)格策略 （一）、定價(jià)策略的基本原則 訂價(jià)策略關(guān)系全案的銷售速度與成敗； 訂價(jià)與成本策略互動(dòng)； 認(rèn)清產(chǎn)品價(jià)格與效益認(rèn)知不一定一致； 訂價(jià)策略必須配合市場(chǎng)區(qū)隔與競(jìng)爭(zhēng)； 對(duì)品牌形象的認(rèn)同與信賴； 遵循循序漸進(jìn)原則； （二）定 價(jià)的方法 執(zhí)行“一房一價(jià)，好房?jī)?yōu)價(jià)，特房特價(jià)” 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁(yè) 共 25 頁(yè) 座向 樓層 邊間 周遭環(huán)境 產(chǎn)品型態(tài) 廣告戶（廣告策略的運(yùn)用） 同區(qū)段競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的價(jià)格 銷售速度的快慢（適時(shí)加價(jià)幫助現(xiàn)場(chǎng)促銷） 每戶的總價(jià)感覺(jué)（產(chǎn)品型態(tài)相同，而面積不同） 銷控的運(yùn)用（利用價(jià)差促銷特定產(chǎn)品） （三）調(diào)價(jià)策略 接受預(yù)定前不公開正式價(jià)格，利用準(zhǔn)備期試探價(jià)格反映。公開期間價(jià)格為 7200元 /㎡，而后視實(shí)際業(yè)務(wù)銷售狀況結(jié)合銷售階段調(diào)高售